Många bostadsrättsföreningar har lokalhyresgäster. Det kan handla om en restaurang i bottenvåningen eller en butik som både ger föreningen ett större budgetutrymme för att genomföra sina planer och ökad trevnad för medlemmarna. Om en förening av olika anledningar vill säga upp en lokalhyresgäst är det dock mycket viktigt att det görs på rätt sätt. Lokalhyresgästen har efter nio månader som hyresgäst ett s.k. indirekt besittningsskydd som endast kan brytas enligt vissa uppräknade grunder i lag. Om en uppsägning sker utan att besittningsskyddet bryts måste föreningen betala minst en årshyra i ersättning till lokalhyresgästen, och ofta mycket mer än så. I denna artikel vill vi översiktligt gå igenom de viktigaste sakerna att tänka på som förening innan man säger upp en lokalhyresgäst. Vi på Vasa advokatbyrå arbetar dagligen med bostads- och hyresrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig!
Vad är indirekt besittningsskydd?
En hyresgäst som hyr en lägenhet av föreningen för annat ändamål än bostad, t.ex. näringsverksamhet, klassas som en lokalhyresgäst. Om en lokalhyresgäst har hyrt lokalen i över nio månader har denne ett indirekt besittningsskydd.
Skyddet innebär i korthet att bostadsrättsföreningen som är hyresvärd måste betala ersättning till lokalhyresgästen om inte uppsägningen görs i enlighet med särskilda i lag angiva grunder. Dessa besittningsskyddsbrytande grunder är
- Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i hög grad
- Huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan lämplig lokal till hyresgästen
- Huset ska undergå större ombyggnad och hyresvärden anvisar en annan lämplig lokal
- Annan befogad anledning
- Hyresvärden begär nya hyresvillkor för fortsatt uthyrning som är skäliga men som hyresgästen inte går med på
När gäller inte det indirekta besittningsskyddet?
Det finns situationer då det indirekta besittningsskyddet inte gäller, trots att över nio månader har gått sedan lokalhyresgästen tillträtt lägenheten. Den första situationen är om hyresvärden och hyresgästen i ett särskilt avtal kommit överens om att skyddet inte ska gälla efter att nio månader har gått. Om ett sådant avtal ska träffas före nio månader har gått måste det godkännas av hyresnämnden för att vara giltigt, men det kan även vara giltigt utan hyresnämndens godkännande om villkoren är utformade på speciella i lag angivna sätt.
Den andra situationen är om hyresavtalet är förverkat, dvs om hyresgästen har allvarligt åsidosatt sina skyldigheter genom att t.ex. skada lägenheten, inte betalat hyra, använt lägenheten för annat än den verksamhet som man kommit överens med hyresvärden om, eller under upprepat stört andra boende i huset.
En tredje situation är om hyresgästen enligt hyresavtalet är skyldig att ställda pant eller borgen. Om en sådan säkerhet försämras är hyresgästen skyldig att inom en månad efter hyresvärdens begäran att ställa annan säkerhet. Annars får hyresvärden säga upp hyresavtalet. Vid en sådan uppsägning gäller inte det indirekta besittningsskyddet.
Hur ska en uppsägning gå till?
De formella reglerna för hur en korrekt uppsägning av lokalhyra ska göras är mycket komplicerade, inte minst p.g.a. att förlängningstvister förs vid hyresnämnden, en specialdomstol, medan förverkandetvister förs vid en tingsrätt. Här ges ett förenklat schema som har med det viktigaste.
Uppsägningen ska
- vara skriftlig och delges hyresgästen
- tydligt ange om skälen till varför hyresvärden vill att avtalet ska upphöra. Om det är p.g.a. att hyresvärden vill ändra villkoren, t.ex. ha högre hyra, måste denne ange vilka nya villkor som begärs för att hyresgästen ska få fortsätta hyra.
- innehålla information om att hyresgästen, om denne inte vill acceptera de nya villkoren eller om denne vill ha ersättning, måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från att ha fått meddelandet om uppsägning. Sägs hyresavtalet upp p.g.a. villkorsändring måste först en obligatorisk medling ske i hyresnämnden innan själva tvisten påbörjas i samma domstol.
En uppsägning som inte uppfyller kraven ovan är ogiltig, dvs hyresavtalet fortsätter som tidigare som om uppsägningen aldrig hade hänt.
Det är ytterst viktigt att skälen som anges för uppsägning är tydliga och genomtänkta. Om en korrekt uppsägning har skett och hyresgästen bestämmer sig för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden är hyresvärden bunden av skälen i uppsägningen. Hyresvärden kan alltså inte ändra eller komma med nya skäl under t.ex. medlingen.
Hur stor kan ersättningen bli?
Tanken med det indirekta besittningsskyddet är att skydda lokalhyresgästen och dennes verksamhet. Många företag är helt beroende av sitt affärsläge. Restauranger eller kaféer med en trogen kundkrets i kvarteret kan drabbas av stora tillfälliga förluster om de tvingas flytta. Inte sällan kan en lokalhyresgäst tvingas lägga ner sin affärsverksamhet helt p.g.a. svårigheter med att hitta en annan lämplig lokal där verksamheten kan fortsätta. Ersättningen kan skena iväg och innebära stora oförutsedda ekonomiska bekymmer för bostadsrättsföreningen.
Hyresgästen har rätt till minst en årshyra i ersättning. Om detta inte täcker förlusterna kan hyresgästen ha rätt till ytterligare ersättning om denne lyckas bevisa sina förluster i domstol. I sådana tvister står det hyresgästen fritt att åberopa vilken värderingsmetod som denne vill. Det är därför av stor vikt för både hyresgästen och hyresvärden att ha ett skickligt ombud som kan förstå och genomskåda dessa värderingsmetoder för att kunna ta tillvara sina klienters intressen.
Artikeln skriven av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi förhandlar fram och upprättar hyresavtal
- Vi granskar existerande avtal och hjälper dig lösa problem som kan uppstå med lokalhyresgäster
- Vi hjälper dig genom hela uppsägningsprocessen
Tvistelösning
- Vi biträder dig för medling och tvist i domstol
- Vi har stor erfarenhet av hyrestvister och ersättningar
Hör av dig till oss för ett kostnadsfritt inledande telefonsamtal.