För de flesta människorna kan det te sig väldigt logiskt att fastigheter och bostadsrätter regleras och fungerar på olika sätt, medan andra inte ens har tänkt på skillnaden. Att fastigheter och bostadsrätter regleras på olika sätt är ett faktum vi inte bestrider. Däremot finns det även många likheter som folk kanske inte alltid tänker på. Denna artikel är menad att grundläggande förklara likheter och skillnader mellan fastigheter och bostadsrätter.
Fastigheter
Med fastighet avses jord (1 kap. 1§ jordabalken). Med detta menas att med fastighet avses endast ägande av mark. Den vanligast förekommande fastigheten är villan med tomt och egen gräsmatta.
Innebörden av att äga en fastighet innebär, som ovan framgår, att man äger även marken. Av detta följer att man har rätt att använda sig av fastigheten hur man vill. Det innebär att man själv bestämmelser om man vill sälja, hyra ut, renovera eller dylikt. Dock inom ramens lagar. Av detta följer även att man är ensam ansvarig för fastigheten om inte försäkringen täcker problemet. Olyckor som vind, storm och regn som orsakar skada är således ens eget problem. Detsamma gäller mögel, röta och dylikt. Att äga en fastighet är således förenat med både för och nackdelar vilket i och för sig även är fallet med andra boendeformer.
Fastigheter regleras främst i jordabalken vilken innehåller speciella regler avseende köpets formkrav, felregler, ansvarsfördelningar m.m. Jordabalken ganska känd för att ställa relativt omfattande krav på köparen, vilket tydligast syns i undersökningsplikten. Denna undersökningsplikt har i praxis sträckt sig så långt som att köparen måste inspektera krypgrunder och dylikt. Alla bestämmelser kopplade till köp av fastighet vad gäller kontraktet, fel, undersökning, ansvar och sanktion finns i 4 kap. jordabalken.
Bostadsrätter
Bostadsrätter, till skillnad från fastigheter, innebär inte att man köper en speciell lägenhet med äganderätt. Istället förvärvar man en andel i en bostadsrättsförening, vilken är en speciell form av ekonomisk förening (1 kap. 1§ bostadsrättslagen). Förvärvet medför dock en rätt att bo i en speciell enhet/lägenhet inom föreningen (därav namnet bostadsrätt).
Innebörden av att äga en bostadsrätt medför alltså att man köper en rätt att nyttja en viss lägenhet. Äganderätten ligger således kvar på föreningen i vilket bostadsrättsinnehavarens disposition av lägenheten inte är lika stor som för en fastighet. Att föreningen äger lägenheten medför dock även att föreningen har ett visst ansvar för lägenhetens skick och underhåll. Ansvarsfördelningen kan sägas vara att bostadsrättsinnehavaren endast ansvarar för lägenhetens inre skick, medan föreningen ansvarar för resten. Detta brukar specificeras och konkretiseras i bostadsrättsföreningens stadgar. Ansvarsreglerna finns i 7 kap. bostadsrättslagen.
Vad gäller själva köpet av bostadsrätten regleras detta i köplagen och bostadsrättslagen gemensamt. Detta då bostadsrätter anses vara lös egendom.
Köp av bostadsrätter är liksom fastigheter formbundna med liknande villkor som enligt jordabalken. Vad gäller fel, ansvar och sanktioner regleras dock detta i köplagen. Genom praxis har dock en konkret bedömning av bostadsrätter kommit att likna den bedömning som sker för fastigheter. Ett exempel på detta är att man även har en omfattande undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, även om köplagen endast föreskriver undersökning innan köpet som ”om man fått tillfälle”. Ett annat exempel är att bedömningen om fel föreligger i bostadsrätt nästan göra direkt i ljuset för vad som skulle ansetts vara fel i fastighet, självklart beaktat de individuella omständigheterna.
Författas av jur. trainee Henrik Berg