Om du är företagare och du hyr en lokal inom ramen för din näringsverksamhet, kanske du undrar vilket skydd du har om hyresvärden vill säga upp din rätt att hyra och nyttja din lokal. Skyddet för lokal kallas för indirekt besittningsskydd, vilket skiljer sig ifrån direkta besittningsskyddet som gäller för privatpersoner som hyr en bostadslägenhet. I den här artikeln är det alltså det indirekta besittningsskyddet som vi kommer gå igenom.
Allmänt om indirekt besittningsskydd
Precis som med det direkta besittningsskyddet för bostadslägenheter, är även grundregeln vid lokalhyra att det ska ske en förlängning av hyresavtalet. Men tyvärr har du sällan rätt till att få ditt hyresavtal förlängt. Du som hyresgäst till en affärslokal har genom det indirekta besittningsskyddet som huvudregel därför rätt till ersättning, om du lider förlust av att du blir uppsagd från lokalen och behöver flytta på dig, om det är så att det inte finns en anledning som är godtagbar för att du ska få lämna lokalen. På samma sätt kan hyresvärden bli ersättningsskyldig till dig som hyresgäst av en lokal, om hyresvärden skulle agera på ett sätt som kan liknas med en vägran av förlängning av hyresavtalet. Ett exempel på sådant agerande kan vara om hyresvärden skulle kräva en så pass hög hyra av dig att den betraktas som oskälig. Det är inte av betydelse om du eller hyresvärden som är den som säger upp hyresavtalet. Syftet med regleringen är att du liksom andra hyresgäster av affärslokal ska få ett rättsligt skydd, eftersom lokalhyresgäster inte ska förlora det ekonomiska värde de skapat genom arbete och kapitalinsatser.
Godtagbara grunder för uppsägning av lokal
Som nämnt ovan blir hyresvärden som huvudregel ersättningsskyldig till dig som lokalhyresgäst under förutsättning att det inte finns en godtagbar grund att säga upp hyresavtalet. De grunder som är godtagbara kallas även besittningsbrytande grunder. Dessa grunder är angivna i lag och framgår av 12 kapitlet 57 § jordabalken. Då regleringen av dessa grunder är omfattande kommer endast tre av de fem grunderna beröras i den här artikeln.
Första besittningsbrytande grunden har att göra med om du som hyresgäst av lokal missköter dig. I lagtexten anges att du ska ha åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att det inte är skäligt att din hyresvärd förlänger hyresförhållandet. Skulle din misskötsamhet inte vara så pass allvarlig som egentligen brukar krävas enligt lag, kan hyresvärden i vissa fall slippa att betala ut ersättning till dig ändå. För det krävs i normalfallet att det anses som rimligt att du inte får någon ersättning i förhållande till din misskötsamhet. Exempelvis om hyresvärden flera gånger gjort gällande att du inte betalat in hyran i tid, kan du nekas att få skadestånd av hyresvärden.
Andra besittningsbrytande grunden rör rivning av huset där du har lokalen. För att hyresvärden ska ha giltig besittningsbrytande grund avseende rivning, behöver hyresvärden som huvudregel kunna anvisa dig till en ersättningslägenhet som är godtagbar, alternativt att det finns en giltig rivningsklausul i hyresavtalet.
Tredje besittningsgrunden rör ombyggnad. När det kommer till ombyggnad behöver denna ombyggnad vara av större karaktär. Med större karaktär menas att det är uppenbart att ombyggnaden för dig som lokalhyresgäst kommer innebära en nämnvärd olägenhet för det fall att du skulle vara kvar under ombyggnaden. Även beträffande ombyggnad som besittningsbrytande grund, behöver hyresvärden normalt sätt kunna anvisa dig till en ersättningslägenhet som är godtagbar. En giltig ombyggnadsklausul kan också tillåta att besittningsskyddet bryts.
Att tänka på:
Det som vi har gått igenom beträffande indirekt besittningsskydd är inte uttömmande. Andra undantag kan finnas för när hyresvärden har besittningsbrytande grund. Om du vill veta om du har rätt till ersättning efter att du har blivit uppsagd från din lokal, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå AB har under många år arbetat med frågor om lokalhyra och av att driva tvister. Tveka inte att kontakta oss så hjälper vi dig!
Läsvärt:
https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2019/t-5803-18.pdf
https://www.vasaadvokat.se/lokalhyra-hyresavtalet-och-hyrestvister/
https://www.vasaadvokat.se/omsattningshyra-lokal/
https://www.vasaadvokat.se/forhandla-om-lokalhyran/
Författad av: Alexander Isehag