Reglerna enligt lag för uppsägning och förhandling av hyresvillkor för lokaler är komplicerade. Men den lokalhyresgäst som har god förståelse för dem har stora möjligheter att få det bästa av både stabilitet och flexibilitet för sin verksamhet. I den här artikeln förklarar vi i stora drag hur regelverket är uppbyggt och ger några korta tips på hur du kan använda dem till din fördel. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighets- och hyresrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Några inledande förutsättningar innan du förhandlar om lokalhyran
Lokalhyresgästen har normalt ett indirekt besittningsskydd efter nio månader. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresvärden som vill säga upp en lokalhyresgäst måste göra det enligt vissa grunder, annars är hyresvärden tvungen att betala en särskild ersättning till lokalhyresgästen motsvarande minst en årshyra, och ofta mycket mer än så. Vilka dessa grunder är finns uppräknade i lag, som inte får kringgås.
Men om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet för avflyttning har denne naturligtvis inte rätt till ersättning. Men hyresgästen kan också säga upp hyresavtalet för villkorsändring, där reglerna för om ersättning kan utgå är komplicerade och involverar en del förhandlingar mellan parterna.
Det gäller att ”hålla tungan rätt i mun” när det kommer till de juridiska reglerna! Misstag som kan ske är t.ex. att hyresgästen råkar säga upp sitt besittningsskydd eller att hyresvärden råkar ange fel grund för uppsägning och därmed förlorar en tvist som denne egentligen borde vunnit.
I det följande ges ett förenklat schema över hur förhandling av hyran kan gå till.
Steg 1 Hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring
Om hyresgästen vill ha ändrade hyresvillkor kan denne säga upp avtalet för villkorsändring. En uppsägning ska ske skriftligt. Det är mycket viktigt att det står klart och tydligt i meddelandet till hyresvärden att skälet för uppsägning är för villkorsändring och inte för avflytt. Om uppsägningen juridiskt tolkas som avflytt förlorar hyresgästen sitt indirekta besittningsskydd. Det går inte heller att i uppsägningen i första hand ange villkorsändring som skäl och sedan avflytt i andrahand.1
Hyresgästen måste också i sitt skriftliga meddelande om uppsägning tydligt ange vilka nya villkor denne vill ha. Dessa villkor som begärs kan dock justeras och ändras senare under den eventuella medlingen i hyresnämnden.2
Steg 2 Svar från hyresvärden och eventuell förhandling
När hyresvärden har fått meddelandet om uppsägning kan parterna förhandla för att komma fram till om hyresvärden vill acceptera de nya villkoren eller inte. Det finns ingen juridisk skyldighet för parterna att faktiskt förhandla vid det här stadiet, utan hyresvärden får säga blankt nej till ändrade villkor.
Steg 3 Utvärdera
Om någon överenskommelse inte kan nås har hyresgästen flera handlingsalternativ. Här bör hyresgästen noga utvärdera sina chanser innan denne beslutar sig för att gå vidare eller inte. Alternativen är följande
- Om hyresgästen förhåller sig passiv i två månader efter uppsägningen är den utan verkan. Det existerande hyresavtalet fortsätter som förut.
- Om hyresgästen vill gå vidare kan denne hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om ingen någon överenskommelse kan ske där blir hyresgästen tvungen att flytta, men har rätt till ersättning om de nya villkor som hyresvärden inte accepterade är i enlighet med marknadshyra eller god sed.
Från hyresvärdens perspektiv innebär detta att det blir svårt att inte acceptera ändrade villkor som är i enlighet med marknadshyra.
Steg 4 Medling och tvist
Om hyresgästen går vidare och hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen sker först en obligatorisk medling innan en eventuell tvist om ersättning sker i tingsrätt. Under medlingen har vem som helst av parterna rätt att begära att hyresnämnden avger ett yttrande om marknadshyran. Yttrandet ska sedan utgöra utgångspunkten för den senare prövningen om ersättningsfrågan. Ett sådant yttrande från hyresnämnden kan normalt inte överklagas.
Systemet i praktiken när du vill förhandla om lokalhyran
Det komplicerade systemet för lokalhyresförhandlingar resulterar i korthet i följande.
- Hyran för lokaler som är högre än marknadshyra kan ”tryckas ner” genom förhandlingssystemet, så fort som hyresgästen omfattas av det indirekta besittningsskyddet efter nio månader.
- Lokalhyresgäster brukar acceptera en mycket hög hyra för att få ett hyreskontrakt, som efter nio månader kan ”tryckas ner” till marknadsnivå.
- Eftersom hyran kan ”tryckas ner” efter nio månader är det också vanligt att en hyresgäst betalar ”nyckelpengar” till hyresvärden för att få ett lokalhyresavtal. Ett sådant engångsbelopp kan ses som ett komplement eller alternativ till en mycket hög initial hyra som sedan omförhandlas genom systemet.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig att få ut det mesta av reglerna om lokalhyra
- Få maximal överblick över dina affärsmöjligheter och risker innan du fattar beslut
- Vi hjälper dig hitta den bästa lokallösningen för din verksamhet
Tvistlösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten
1 Se https://lagen.nu/dom/nja/1998s426.