Vid fastighetsköp är det vanligt att säljaren vill inkludera en friskrivningsklausul i köpekontraktet – ett villkor som regleras av bestämmelserna i 4 kap. jordabalken. Skälen varierar: osäkerhet om fastighetens skick, ett arvsskifte eller en snabb försäljning. En friskrivning kan påverka fastighetens marknadsvärde och försämrar köparens skydd mot framtida fel. Nedan reder vi ut vad som gäller för en friskrivningsklausul mot dolda fel.
Vad innebär en friskrivningsklausul?
En friskrivningsklausul är ett avtalsvillkor i köpekontraktet där säljaren friskriver sig från ansvar för dolda fel – det vill säga sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka vid en omsorgsfull undersökning enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Om en sådan klausul finns med kan dina möjligheter till ersättning vara kraftigt begränsade om ett fel uppdagas efter tillträdet. Det motiverar ofta både ett lägre köpepris och en extra noggrann besiktning.
Säljaren är skyldig att formulera klausulen på ett sätt som gör det möjligt för köparen att förstå dess verkliga innebörd och konsekvenser. Friskrivningen kan vara total – att säljaren avsäger sig allt felansvar – eller partiell och bara avse vissa typer av fel eller delar av fastigheten. Som köpare bör du begära ett lägre pris om en friskrivningsklausul ingår, och anlita en certifierad besiktningsman för en grundlig genomgång av fastigheten innan du undertecknar.
När är en friskrivningsklausul ogiltig?
Gränsen för vad som utgör en giltig friskrivning är inte alltid självklar. Högsta domstolen har slagit fast att en klausul om att fastigheten säljs ”i befintligt skick” inte uppfyller kravet på tydlighet. Däremot ansågs formuleringen i NJA 1975 s. 545 – att köparen ”godtar fastighetens skick med bindande verkan och avstår från alla anspråk mot säljaren för fel eller brister” – vara tillräckligt klar. Domstolen konstaterade att den gav ett klart besked jämfört med det vagare uttrycket. Ju mer precis och uttömmande formuleringen är, desto större chans att klausulen håller rättsligt.
Det finns dock gränser för vad en friskrivning kan täcka. Om säljaren lämnat oriktiga, svikliga eller ohederliga uppgifter om fastighetens skick har köparen rätt att kräva ersättning trots friskrivningen. Visste säljaren om felet redan när kontraktet undertecknades är klausulen i regel ogiltig. En oskälig friskrivning kan dessutom jämkas enligt 36 § avtalslagen. Om säljaren är ett företag gäller ytterligare konsumenträttsliga begränsningar som minskar utrymmet för friskrivningar.
Anlita oss för hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om friskrivningsklausulen kan vara ogiltig.
- Om du behöver hjälp att skriva ett köpekontrakt.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att göra dolda fel gällande.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra fastighetsjurister.