Att köpa ett hus eller en lägenhet är en stor investering, men vad händer om det finns dolda fel? Dolda fel i bostäder är saker som inte syns vid en vanlig besiktning. I den här artikeln kommer vi att visa dig hur du kan skydda dig mot sådana överraskningar.
Läs vidare för att lära dig allt du behöver veta om dolda fel.
Sammanfattning
- Dolda fel är problem som inte syns vid en vanlig besiktning och kan vara allt från konstruktionsfel till fuktproblem.
- Säljaren är ansvarig för dolda fel i upp till 10 år efter köpet av en fastighet och i 2 år för bostadsrätter.
- Köpare bör göra en grundlig undersökning före köp och kan använda en besiktningsman för detta.
- Man kan teckna en försäkring för dolda fel som skydd mot oväntade kostnader.
- Om man upptäcker ett dolt fel ska man reklamera detta skriftligen inom skälig tid för att kunna få ersättning.
Vad är dolda fel?
Dolda fel är brister i en fastighet som inte är synliga vid en vanlig besiktning. Det kan inkludera problem med konstruktion, fukt, eller annat som påverkar fastighetens värde och användning.
Definition och exempel
Dolda fel är problem som redan fanns vid köpets tillfälle men som inte var möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning. Dessa problem kunde inte heller förväntas med tanke på fastighetens ålder, skick och användning.
Exempel på sådana fel inkluderar sättningsproblem i huset, felaktigt fuktskydd runt ett omdränerat hus, och otäta tätskikt i renoverade duschrum som läcker.
Ett dolt fel kan vara sättningsproblem som inte syns vid en första granskning.
Skillnaden mellan dolda fel och andra fel ligger i deras osynlighet och oförutsägbarhet vid tidpunkten för köpet. Fastighetsfel som dessa kräver ofta omfattande och kostsamma reparationer.
Skillnader mellan dolda fel och andra fel
Dolda fel är problem som inte syns vid en vanlig undersökning av bostaden. De är ofta maskinella fel, underliggande fel eller konstruktionsfel som ligger dolt. Till skillnad från andra fel, kan dolda fel inte upptäckas genom att titta, känna, lukta eller lyssna på bostaden.
Andra fel är sådana som köparen kan märka själv genom enkel besiktning eller de som besiktningsteknikern har varnat för. Fel som kan upptäckas på detta sätt räknas inte som dolda.
Fel som besiktningsteknikern missade men borde ha upptäckts av köparen hör inte heller till dolda fel. Det gäller även normalt slitage och åldersrelaterade problem. Dessa ses som vanliga och förväntade fel, inte dolda brister.
Därmed är det tydligt att dolda fel är specifika problem som kräver noggrannare efterforskningar för att identifieras, till skillnad från de mer uppenbara bristerna.
Ansvar och ersättning för dolda fel
Köpare måste undersöka bostaden noggrant. Säljaren är ansvarig för att informera om eventuella fel i bostaden.
Köparens undersökningsplikt
Det är viktigt att göra en omfattande kontroll av fastigheten innan köp. Den här kontrollen inkluderar mark, byggnader, elsystem, värmeanläggningar, vatten- och sanitetssystem, vitvaror, ventilation, samt eventuell radonförekomst och tillståndet på eldstad och skorsten.
För att säkerställa en grundlig granskning kan man anlita en sakkunnig besiktningsman. Det säkerställer att alla viktiga delar inspekteras noggrant.
Om det visar sig att besiktningsmannen missat något väsentligt kan man ha rätt till skadestånd. För att påstå fel eller brister som inte upptäckts under besiktningen kan man även vända sig till Allmänna reklamationsnämnden (ARN) för vidare hjälp.
Detta steg är viktigt om man inte når en överenskommelse direkt med besiktningsmannen.
Säljarens ansvar
Säljaren är ansvarig för dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet. Genom en friskrivningsklausul kan säljaren friskriva sig från ansvaret för dolda fel, vilket dock endast gäller om säljaren inte kände till de dolda felen vid försäljningen.
Det är också säljarens plikt att informera om kända stora brister i bostadens skick, vilket är viktigt att komma ihåg vid försäljningen av en bostad. Köparen har rätt att begära avdrag på köpeskillingen eller häva köpet beroende på felens påverkan på värdet.
Säljarens ansvar innefattar att informera om kända stora brister i bostadens skick och att ansvara för dolda fel upp till 10 år efter tillträdet.
Bostadsrättens ansvar
Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen. Säljaren ansvarar för fel i två år efter tillträdet vid försäljning av bostadsrätt. För felaktighet krävs att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunde förvänta sig.
Väsentlighetskravet måste vara uppfyllt, vilket innebär att priset måste stå i uppenbart missförhållande till värdet i felaktigt skick.
Bostadsrätten har en skyldighet att se till att bostadsrätten är i det skick som man kan förvänta sig. Det innebär att om det finns dolda fel som påverkar bostadsrättens värde, så kan köparen ha rätt till ersättning enligt lagens bestämmelser.
Hur man hanterar dolda fel
Köp en försäkring för dolda fel för att skydda dig mot oväntade kostnader. Rapportera eventuella dolda fel så snart som möjligt för att få tillräcklig ersättning.
Försäkring för dolda fel
Försäkring för dolda fel kan tecknas av säljare innan köparen undertecknat köpebrevet. Vid nybyggnationer där det gått mindre än 24 månader mellan slutbesked och kontraktsdatum kan försäkring inte tecknas.
Juridiska personer är också begränsade från att teckna försäkring för dolda fel. Dessutom gäller en dolda fel-försäkring i 10 år från tillträdesdagen.
Hur länge gäller dolda fel-försäkringen?
Dolda fel-försäkringen gäller i 10 år från tillträdesdagen. Länsdeklarerat Plus erbjuder försäkring för säljare under tioårig ansvarsperiod. Vid försäljning av fastighet ansvarar säljaren för dolda fel i tio år, medan vid försäljning av bostadsrätt ansvarar säljaren för fel i två år efter tillträdet.
Nästa sektion handlar om Rapportering av dolda fel.
Rapportering av dolda fel
Efter att du har förstått hur länge dolda fel-försäkringen gäller, är det viktigt att veta hur man rapporterar dolda fel korrekt. Här är några nyckelpunkter:
- Köparen måste reklamera inom skälig tid efter upptäckt av felet.
- Reklamationen bör helst göras skriftligen för tydlighet och dokumentation.
- Om säljaren har tecknat säljaransvarsförsäkring kan köparen göra en skadeanmälan direkt till försäkringsbolaget.
- Skadeanmälan till dolda fel-försäkringen görs via “Anmäl skada” på Anticimex Försäkringars hemsida eller kontakta deras kundtjänst för hjälp.
Nu när du vet hur man rapporterar dolda fel, är det också viktigt att känna till vanliga frågor och svar om dolda fel.
Vanliga frågor och svar om dolda fel
Vad anses som dolda fel? Läs vidare för att få svar på vanliga frågor om dolda fel i bostäder.
Vad anses som dolda fel?
Dolda fel är brister i fastigheten som fanns vid köptillfället och inte kunde upptäckas vid grundlig undersökning. Det kan också vara fel som inte kunde förväntas med hänsyn till fastighetens ålder, skick och användning, samt fel som påverkar fastighetens marknadsvärde.
Vem betalar för dolda fel?
När det kommer till att ta ansvar för dolda fel, är det vanligt att säljaren ska betala för kostnaderna. Enligt lag är säljaren ansvarig för dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet vid fastighetsförsäljning och två år vid försäljning av bostadsrätt.
Om felet anses vara väsentligt kan köparen ha rätt till återbetalning av köpeskilling eller häva köpet. Köparen kan även ha rätt till skadestånd för ytterligare kostnader orsakade av felet.
Hur gör man vid dolda fel?
När ett dolt fel upptäcks, är det viktigt att agera snabbt och korrekt. Här är stegen för att hantera dolda fel:
- Reklamera köpet skriftligt så fort felet upptäckts, inom skälig tid.
- Visa att fastigheten avviker från förväntningar baserat på skick, ålder och undersökningar.
- Samla bevis såsom sakkunnigutlåtanden, offerter och foton av felet.
- Kontakta advokat vid tvister, särskilt om kostnaderna för att åtgärda felet är höga.
Hur länge är man ansvarig för dolda fel?
När det gäller dolda fel är säljaren ansvarig i upp till 10 år efter tillträdet vid fastighetsförsäljning. Vid försäljning av bostadsrätt är säljaren ansvarig för fel i två år efter tillträdet.
Det är också värt att notera att en dolda fel-försäkring gäller i 10 år från tillträdesdagen, vilket ger ett längre skydd för både köpare och säljare. Det är viktigt att klaga inom rimlig tid från det att felet upptäcktes för att kunna få ersättning eller åtgärder vid dolda fel.