Ansvarsfördelningen vid skador i bostadsrättshus är inte alltid självklar. En del skadetyper regleras direkt i bostadsrättslagen, andra faller under allmänna skadeståndsrättsliga regler, och för brand- och vattenledningsskador gäller en särskild ordning där föreningen enligt bostadsrättslagen ersätter de drabbade och sedan driver regresstalan mot den ansvarige. Nedan går vi igenom de vanligaste situationerna med hjälp av konkreta typexempel, däribland fuktskada i bostadsrätt.
Skador orsakade av bristande underhåll
Huvudregeln är att den underhållsansvarige ska ersätta skador som uppstår till följd av att underhållet eftersatts. Ett vanligt exempel är en ledning som börjar läcka på grund av bristande skötsel och orsakar fuktskador i flera lägenheter. Enligt 7 kap. 1–2 §§ bostadsrättslagen (1991:614) fördelas underhållsansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen – och den som misskött sin del bär också det ekonomiska ansvaret för följdskadorna.
Den ansvarige parten ska bekosta reparationen av ledningen och ersätta samtliga skador i berörda lägenheter. I ersättningen kan även ingå kostnader för tillfälligt boende under den tid det tar att återställa lägenheten till godtagbart skick.
Enligt 7 kap. 1–2 §§ bostadsrättslagen ansvarar föreningen för underhållet av allt utanför lägenheten, medan bostadsrättshavaren ansvarar för det inre. Föreningen tar dock även ansvar för ledningar och ventilationskanaler inne i lägenheten, förutsatt att föreningen installerat dem och att de betjänar fler än en lägenhet. Det gäller ledningar för
- Vatten
- Avlopp
- Värme
- Gas
- Elektricitet
Om en skada uppstår som ren olyckshändelse – trots att underhållet skötts exemplariskt – utgår inget skadestånd. I ett sådant fall reparerar föreningen allt som faller inom dess ansvarsområde, medan bostadsrättshavaren själv får stå för kostnaden att återställa den egna lägenheten.
Skador som bostadsrättshavare orsakar varandra omfattas inte av bostadsrättslagen. Sådana krav prövas i stället enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer och skadeståndslagen (1972:207).
Sakskador orsakade av entreprenörer
När en skada orsakas av en utomstående part – exempelvis en entreprenör anlitad för renoveringsarbeten – har rätt till ersättning i första hand den som har ett avtalsförhållande med entreprenören eller som äger den skadade egendomen. Inom entreprenadjuridiken regleras sådana krav vanligtvis av AB 04 eller ABT 06 beroende på kontraktstyp.
Det är föreningen som formellt äger fastigheten och de lägenheter som ingår i den. En bostadsrättshavare innehar en andel i föreningen och är alltså inte fastighetsägare i juridisk mening – något som kan ha praktisk betydelse vid skadeståndsanspråk mot tredje part.
Enligt etablerad rättspraxis kan en bostadsrättshavare ändå rikta skadeståndsanspråk mot en entreprenör för skador i den egna lägenheten, trots avsaknaden av formellt äganderätt. Motivet är att det i praktiken är bostadsrättshavaren som bär kostnaden för återställandet.
Brand- och vattenledningsskador
För brand- och vattenledningsskador gäller en särskild ordning enligt 7 kap. 11–12 §§ bostadsrättslagen. Notera att vattenledningsskador i lagens mening avser skador från tappvattenledningar – inte avlopp. Utgångspunkten är att föreningen ersätter samtliga drabbade oavsett vem som orsakat skadan och oavsett om oaktsamhet föreligger; tanken är att föreningen via sin försäkring täcker rena olyckshändelser. Har skadan däremot orsakats av en oaktsam bostadsrättshavare eller annan person, ersätter föreningen de skadelidande i ett första led och kan sedan driva regresstalan mot skadevållaren med stöd av bostadsrättslagen eller skadeståndslagen (1972:207).
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om skada i bostadsrätt
- Vi hjälper dig med din skada, oavsett om du har en försäkring eller inte
- Ta tillvara dina rättigheter mot föreningen, andra bostadsrättshavare och entreprenörer genom att vara välinformerad
- Undvik konflikter genom att ha koll på vem som ansvarar för vad i din bostadsrättsförening enligt lag
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten