Frågor om sakrätt brukar handla om att mer än en person gör gällande att de har rätten till egendom eller vill göra anspråk på värdet av egendomen. Även vid köp av bostadsrätt kan det komma upp sakrättsliga frågor. Några av dessa sakrättsliga frågor kommer vi behandla i den här artikeln.
När säljaren inte äger bostadsrätten
En sakrättslig fråga som kan bli aktuell är om den som sålt bostadsrätten, egentligen inte är den rätta ägaren. Om du då är köpare av den bostadsrätten är frågan om du ska ha rätt till bostadsrätten, framför den som är bostadsrättshavare till bostadsrätten. För att du ska ha sådan rätt behöver du ha kunnat göra ett så kallat exstinktivt godtrosförvärv. Vad det innebär ska vi förklara senare i artikeln.
Annan sakrättslig fråga som kan dyka upp är om den som säljer bostadsrätten är bostadsrättshavare och därmed rätta ägaren, men denne säljer bostadsrätten till två personer. Det kallas inom juridiken för tvesala, vilket vi också ska förklara närmare i den här artikeln.
Exstinktivt godtrosförvärv
Vad som är problemet i det här fallet är att den som har sålt bostaden, egentligen inte haft rätt att göra det, då ägaren av bostadsrätten är någon annan. För det här finns det i stort sett två typsituationer. Ena situationen är att säljaren är någon form av bedragare. Andra situationen är att när säljaren själv var köpare av bostaden, var den som sålde bostaden inte rätta ägaren. Därför har nuvarande säljaren inte någon rätt att överföra bostadsrätten på en ny köpare.
Med godtrosförvärv menas förenklat att någon som inte äger en egendom, ändå tillåts bli rätt ägare ifall vissa förutsättningar är uppfyllda. Ett exstinktivt godtrosförvärv är ett godtrosförvärv när någon köpt något och blir rätta ägaren, trots att säljaren inte haft rätt att sälja egendomen. I NJA 1992 s. 6 fastslog Högsta domstolen dock att exstinktivt godtrosförvärv, inte är möjligt att göra vid köp av bostadsrätt. Därmed kommer köparen som huvudregel behöva lämna tillbaka bostadsrätten till den rätta ägaren.
Tvesala
I den här situationen är säljaren rätta ägaren, men denne har sålt bostadsrätten till två personer. På juristspråk kallas detta antingen för tvesala eller för dubbelöverlåtelse. För det här sakrättsliga problemet finner vi inte någon reglering i bostadsrättslagen, vilket är en lag där du annars finner många bestämmelser som gäller för bostadsrätter. I 31 § andra stycket skuldebrevslagen regleras vad som gäller om en fordran överlåtits. Även om den lagen inte direkt gäller för bostadsrätter, är det möjligt att tillämpa den lagen ändå. När en lag tillämpas på en situation som den egentligen inte är tänkt för, kallas det för analog tillämpning. Att göra en analog tillämpning är inte alltid möjlig, men i den här situationen är det möjligt.
När säljaren sålt bostadsrätten till två olika personer, brukar huvudregeln vara att den som säljaren först sålt till, är den som har bättre rätt till bostadsrätten. Däremot är det oftast så att om bostadsrättsföreningen blivit informerad om den andra köparen först, kan i stället den personen ha bättre rätt till bostadsrätten. För att den andra köparen ska ha rätt till bostaden före den första köparen, krävs normalt sett att andra köparen inte varit medveten om att säljaren redan sålt bostaden till någon annan. Att inte vara medveten om en omständighet eller inte ens misstänker omständigheten, kan på juristspråk kallas att man är i god tro.
Att tänka på:
Har du köpt en bostadsrätt och det uppstår en tvist om du har rätt till bostaden eller inte, bör du kontakta en jurist. Vasa Advokatbyrå AB kan gärna hjälpa dig med din tvist rörande din rätt till bostadsrätten. Även om din tvist rör något annan fråga gällande din bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss.
Läsvärt
Begreppet ”god tro” har inte längre samma värde | HN
Fordringsrätt, skuldebrev, fordran och tvister – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Insolvens och utmätning – tredje mans egendom – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Ångra köp av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag