Sakrättsliga frågor uppstår när flera parter gör anspråk på samma egendom – eller på dess värde. Vid köp av bostadsrätt kan sådana konflikter bli både komplexa och ekonomiskt kännbara. Den här artikeln reder ut de vanligaste sakrättsliga scenarierna som kan uppstå vid ett bostadsrättsköp.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →När säljaren inte äger bostadsrätten
En situation som kan uppstå är att den som säljer bostadsrätten faktiskt inte är den rätte ägaren. Som köpare uppkommer då frågan om du ändå kan förvärva rätten till bostadsrätten framför den faktiske bostadsrättshavaren. Svaret beror på om du kan göra ett så kallat exstinktivt godtrosförvärv – ett begrepp som förklaras nedan.
En annan sakrättslig situation är att säljaren visserligen är rätt ägare, men säljer bostadsrätten till två olika personer. Juridiskt kallas detta tvesala eller dubbelöverlåtelse. Vem av de två köparna som i slutändan får rätt till bostaden avgörs av särskilda sakrättsliga regler, som vi går igenom nedan.
Exstinktivt godtrosförvärv
Det grundläggande problemet i det här scenariot är att säljaren saknar rätt att överlåta bostadsrätten. Det kan bero på att säljaren är en bedragare, eller att säljaren själv en gång förvärvade bostadsrätten från någon som inte heller hade rätt att sälja. Hela äganderättskedjan är med andra ord bruten.
Ett godtrosförvärv innebär att en köpare under vissa förutsättningar kan bli rätt ägare trots att säljaren saknade rätt att sälja egendomen. Vid ett exstinktivt godtrosförvärv utsläcks den ursprunglige ägarens rätt till förmån för köparen. Högsta domstolen slog emellertid fast i NJA 1992 s. 6 att exstinktivt godtrosförvärv inte är möjligt vid köp av bostadsrätt. Konsekvensen är att köparen som huvudregel måste återlämna bostadsrätten till den rätte ägaren – och i stället rikta eventuella anspråk mot säljaren.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Tvesala
Vid tvesala är säljaren rätt ägare men har överlåtit bostadsrätten till två köpare. Bostadsrättslagen saknar direkt reglering av detta scenario. I stället kan 31 § andra stycket skuldebrevslagen (SFS 1936:81) tillämpas analogt – det vill säga på en situation som lagen inte ursprungligen är avsedd för. Denna analogitillämpning är etablerad i praxis och ger vägledning för vem av de två köparna som har bättre rätt till bostaden. Skuldebrevslagen reglerar på motsvarande sätt vad som gäller när en fordran överlåts till flera mottagare.
Utgångspunkten är att den köpare som först förvärvade bostadsrätten har bättre rätt. Men om bostadsrättsföreningen dessförinnan underrättats om den andra köparen – en så kallad denuntiation – kan prioritetsordningen vändas. Det avgörande villkoret är att den andra köparen vid förvärvet var i god tro, det vill säga varken kände till eller hade anledning att misstänka att bostadsrätten redan överlåtits till någon annan.
Att tänka på:
Uppstår en tvist om rätten till en bostadsrätt är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt – ju längre situationen drar ut, desto mer komplicerad riskerar den att bli. Vasa Advokatbyrå biträder klienter i tvister om bostadsrätter, oavsett om frågan gäller äganderätt, tvesala eller andra bostadsrättsliga frågor.
Läsvärt
Begreppet “god tro” har inte längre samma värde | HN
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Fordringsrätt, skuldebrev, fordran och tvister – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Insolvens och utmätning – tredje mans egendom – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Ångra köp av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag