När du hyr en lokal i egenskap av näringsidkare, har du normalt sett ett skydd ifall hyresvärden inte vill att du ska få fortsätta hyra lokalen längre och det skyddet kallas för indirekt besittningsskydd. I normala fall har du visserligen inte rätt till att få ditt hyresavtal förlängt, men däremot kan du ofta ha rätt till att hyresvärden betalar ut ett skadestånd till dig. Däremot är huvudregeln att skadestånd endast kan utgå till dig för det fall att hyresvärdens nekande av förlängning, inte är befogat. Rivning och ombyggnad kan ibland leda till att hyresvärden kan neka förlängning av hyreskontraktet, utan att behöva betala skadestånd. Det är hyra av lokal vid rivning och ombyggnad, som kommer vi kommer redogöra för i den här artikeln.
Allmänt om rivning och ombyggnad
Såväl rivning som ombyggnad är så kallade besittningsbrytande grunder. Det innebär att det indirekta besittningsskyddet kan upphöra för dig som hyresgäst av en affärslokal, utan konsekvens för hyresvärden. Brytandet av besittningsskyddet är dock inte utan krav på hyresvärden. Huvudregeln är nämligen att hyresvärden har en skyldighet vid ombyggnad eller rivning, att finna en ersättningslokal till dig. Kravet på själva lägenheten brukar regelmässigt vara att den ska vara godtagbar för hyresgästen. Undantag för skyldigheten att finna en ersättningslägenhet, är för det fall att du och hyresvärdet har infört en rivnings- eller ombyggnadsklausul i avtalet. För att en sådan klausul ska få verkan, är oftast kravet att rivningen eller ombyggnaden behöver börja utföras inom en 5-årsperiod från införandet av klausulen.
Godtagbar ersättningslokal
Om en rivningsklausul eller ombyggnadsklausul inte är inskrivet i avtalet, är huvudregeln som nämnt ovan att hyresvärden behöver erbjuda en ersättningslokal som anses som godtagbar. Hyresvärden behöver inom ramen för nämnda skyldighet ge dig som hyresgäst ett seriöst förslag på ersättningslokal. Lokalen behöver regelmässigt vara bestämd och det ligger på hyresvärdens ansvar att informera dig i sådan mån, att du har tillräckligt på fötterna för att kunna inleda förhandling med hyresvärden för ersättningslokalen.
Erbjudandet behöver du också få inom rimlig tid, för att möjliggöra att du ska kunna slutföra flytten, innan dess att avtalet som du har med din befintliga hyresvärd har löpt ut. Gällande bedömningen om lokalen ska anses godtagbar eller ej, brukar det ställas krav på att den verksamhet du bedriver, rimligen ska gå att bedriva i ersättningslokalen. Faktorer som man kan titta på för att bedöma den rimligheten är storleken på lokalen, var någonstans som lokalen är belägen och slutligen utformningen av lokalen. Ett annat krav som normalt ställs på lokalen är att hyran antingen är marknadsmässig, eller att den understiger marknadsmässig hyra. Ett undantag som oftast friar hyresvärden från skyldigheten att finna dig en ersättningslokal, är om du själv hittar en ersättningslokal innan hyresvärden fått en chans att finna en ersättningslokal åt dig.
Att tänka på gällande indirekt besittningsskydd:
Är det dags för förlängning av hyreskontraktet för den affärslokal som du hyr och din hyresvärd gör gällande att du inte kan få avtalet förlängt på grund av en besittningsbrytande grund, behöver det inte nödvändigtvis vara fallet. Vi rekommenderar att du anlitar en jurist som gör en rättsutredning huruvida ditt indirekta besittningsskydd kan brytas eller ej. Om juristen kommer fram till att hyresvärden inte har rätt att bryta ditt besittningsskydd, kan du i det läget få hjälp med att driva en tvist mot din hyresvärd. Vasa Advokatbyrå AB har arbetat länge med kommersiell hyresrätt, som är det rättsområdet inom vilket indirekt besittningsskydd ryms inom. Tveka inte att kontakta oss för hjälp mot din hyresvärd.
Läsvärt om indirekt besittningsskydd
om lokalhyra Proposition 1978/79:89 – Riksdagen
Vem är vem – Sveriges Domstolar
Förhandla om lokalhyran? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Omsättningshyra lokal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Uppsägning lokalhyresgäst för bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag