När du hyr en lokal i egenskap av näringsidkare, har du normalt sett ett skydd ifall hyresvärden inte vill att du ska få fortsätta hyra lokalen längre och det skyddet kallas för indirekt besittningsskydd. I normala fall har du visserligen inte rätt till att få ditt hyresavtal förlängt, men däremot kan du ofta ha rätt till att hyresvärden betalar ut ett skadestånd till dig. Däremot är huvudregeln att skadestånd endast kan utgå till dig för det fall att hyresvärdens nekande av förlängning, inte är befogat. Rivning och ombyggnad kan ibland leda till att hyresvärden kan neka förlängning av hyreskontraktet, utan att behöva betala skadestånd. Det är hyra av lokal vid rivning och ombyggnad, som kommer vi kommer redogöra för i den här artikeln.

4 anledningar till att välja Vasa Advokatbyrå

Vi prioriterar dig som har problem och löser din tvist. Företag och privatpersoner är lika varmt välkomna till oss. Vasa Advokatbyrå startades 2002 av advokat Per-Ulrik Andersson och på firman finns ett flertal duktiga jurister. Tillsammans med oss blir du starkare!

  • Självklart kostar inte det inledande samtalet, vi är intresserade av att lyssna på dig
  • Vi är specialister på många områden, bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  • Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  • Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och ärlighet i ditt ärende

För att vi skall kunna åta oss ett uppdrag måste ärendet uppgå till minst ett halvt basbelopp eller mer. Om ärendet gäller mindre summor kan vi således inte hjälpa dig.
Indirekt besittningsskydd

Allmänt om rivning och ombyggnad

Såväl rivning som ombyggnad är så kallade besittningsbrytande grunder. Det innebär att det indirekta besittningsskyddet kan upphöra för dig som hyresgäst av en affärslokal, utan konsekvens för hyresvärden. Brytandet av besittningsskyddet är dock inte utan krav på hyresvärden. Huvudregeln är nämligen att hyresvärden har en skyldighet vid ombyggnad eller rivning, att finna en ersättningslokal till dig. Kravet på själva lägenheten brukar regelmässigt vara att den ska vara godtagbar för hyresgästen. Undantag för skyldigheten att finna en ersättningslägenhet, är för det fall att du och hyresvärdet har infört en rivnings- eller ombyggnadsklausul i avtalet. För att en sådan klausul ska få verkan, är oftast kravet att rivningen eller ombyggnaden behöver börja utföras inom en 5-årsperiod från införandet av klausulen.

Godtagbar ersättningslokal

Om en rivningsklausul eller ombyggnadsklausul inte är inskrivet i avtalet, är huvudregeln som nämnt ovan att hyresvärden behöver erbjuda en ersättningslokal som anses som godtagbar. Hyresvärden behöver inom ramen för nämnda skyldighet ge dig som hyresgäst ett seriöst förslag på ersättningslokal. Lokalen behöver regelmässigt vara bestämd och det ligger på hyresvärdens ansvar att informera dig i sådan mån, att du har tillräckligt på fötterna för att kunna inleda förhandling med hyresvärden för ersättningslokalen.

Erbjudandet behöver du också få inom rimlig tid, för att möjliggöra att du ska kunna slutföra flytten, innan dess att avtalet som du har med din befintliga hyresvärd har löpt ut. Gällande bedömningen om lokalen ska anses godtagbar eller ej, brukar det ställas krav på att den verksamhet du bedriver, rimligen ska gå att bedriva i ersättningslokalen. Faktorer som man kan titta på för att bedöma den rimligheten är storleken på lokalen, var någonstans som lokalen är belägen och slutligen utformningen av lokalen. Ett annat krav som normalt ställs på lokalen är att hyran antingen är marknadsmässig, eller att den understiger marknadsmässig hyra. Ett undantag som oftast friar hyresvärden från skyldigheten att finna dig en ersättningslokal, är om du själv hittar en ersättningslokal innan hyresvärden fått en chans att finna en ersättningslokal åt dig.

Att tänka på gällande indirekt besittningsskydd:

Är det dags för förlängning av hyreskontraktet för den affärslokal som du hyr och din hyresvärd gör gällande att du inte kan få avtalet förlängt på grund av en besittningsbrytande grund, behöver det inte nödvändigtvis vara fallet. Vi rekommenderar att du anlitar en jurist som gör en rättsutredning huruvida ditt indirekta besittningsskydd kan brytas eller ej. Om juristen kommer fram till att hyresvärden inte har rätt att bryta ditt besittningsskydd, kan du i det läget få hjälp med att driva en tvist mot din hyresvärd. Vasa Advokatbyrå AB har arbetat länge med kommersiell hyresrätt, som är det rättsområdet inom vilket indirekt besittningsskydd ryms inom. Tveka inte att kontakta oss för hjälp mot din hyresvärd.

Läsvärt om indirekt besittningsskydd

om lokalhyra Proposition 1978/79:89 – Riksdagen

Vem är vem – Sveriges Domstolar

Förhandla om lokalhyran? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Omsättningshyra lokal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Uppsägning lokalhyresgäst för bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag

För att vi skall kunna åta oss ett uppdrag måste ärendet uppgå till minst ett halvt basbelopp eller mer. Om ärendet gäller mindre summor kan vi således inte hjälpa dig.

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt