Ett köp av bostadsrätt är för många livets största en största affär. En skada i lägenheten kan i många fall bli dyrt att reparera och det är inte ovanligt att tvister kring bostadsrätter går till domstol. I tidigare artiklar har vi utvecklat grunderna inom bostadsrätten. I denna artikel kommer vi att utveckla grunderna om vilka typer av fel som kan förekomma i bostadsrätten och hur en eventuell felbedömning ska göras.
Vad gäller kring fel och skador i bostadsrätter?
För bostadsrättsliga köp är köplagen tillämplig. Bostadsrätten är en så kallad nyttjanderätt som upplåtits av bostadsrättsföreningen. Exempel på olika typer av fel i bostadsrätter är faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel, konkreta fel och abstrakta fel. Faktiska fel innebär att bostaden har ett fel som är av fysisk natur. Ett rådighetsfel innebär att köparen inte får råda över bostadsrätten på angivet sätt. Exempelvis kan det finnas ett bakomliggande problem med bygglov eller dylikt. Ett konkret fel är när bostadsrätten avviker ifrån vad parterna tidigare avtalat om. Med abstrakt fel menas att köpet avviker från en allmän standard eller från vad en normalköpare kan förvänta sig av bostadsrätten.
Hur bör en felbedömning göras?
Felbedömningen av bostadsrätten görs dels utifrån avtalet samt en slags allmän standard. Vad som avses med allmän standard tar sin utgångspunkt i köparens förväntningar innan köpet gjordes. Bedömningen görs utifrån normalköparens perspektiv. Avvikelser från den allmänna standarden brukar i juridiska termer kallas för dolda fel. En bedömning som tar sin utgångspunkt i avtalet brukar inte vara särskilt komplicerat att fastställa. Om ett fel upptäcks som inte stämmer överens med vad som avtalats utgör det ett köprättsligt fel. Parterna har möjlighet att på förhand utforma sitt eget avtal och man brukar då säga att avtalet är dispositivt. Köpare och säljare kan själva på förhand bestämma villkoren för köpet.
Finns det andra saker som är bra att tänka på om du vill ta ärendet till domstol?
Om du som köpare vill ta ärendet till domstol måste du inkomma reklamation i skälig tid. Tiden räknas utifrån när du upptäckt eller borde ha upptäckt det eventuella felet. För att felet ska kunna tas vidare krävs att felet inte upptäckts innan ansvaret övergått på dig som köpare. Om felet upptäcks efter tillträdesdagen kan felet inte bli aktuellt för en domstolsprövning.
Enligt fastighetsmäklarlagen krävs att mäklaren ger köparen en skriftlig beskrivning av det tilltänkta köpeobjektet. En sådan beskrivning ska innehålla uppgifter om exempelvis månadsavgift och objektets storlek. Om det föreligger ett fel i objektsbeskrivningen har säljaren bevisbördan för att en sådan uppgift inte påverkat köpet. Under vissa omständigheter kan mäklaren fråntas ansvaret. I ett avgörande från Högsta domstolen 2016 prövades den rättsliga betydelsen av objektsbeskrivningen. Enligt domstolen ska säljarens uppgifter utöka mäklarens ansvar gentemot köparen.
Många gånger kan bedömningar behövas i det enskilda fallet för att klargöra svåra juridiska frågeställningar. Tycker du att dethär med bostadsrätt verkar krångligt? Behöver du hjälp att hantera liknande problem eller rådgivning kring ämnet? Vasa Advokatbyrå har arbetat med fastigheter och bostadsrätter i snart två årtionden. Genom åren har vi förvärvat en djup kunskap i många olika rättsområden med en förståelse för varje situations unika komplexitet. Vi använder alltid denna kunskap för att värna om just vår klients intressen och hitta den bästa lösningen för just dig. Tveka inte att höra av dig!
Författad av juristtrainee Charlotte Törnstrand