De flesta bostadsrättsköp genomförs utan komplikationer – men när problem väl uppstår kan konsekvenserna bli kännbara. Säljarens avtalsbrott kan ge dig rätt till prisavdrag, hävning eller skadestånd. Den här artikeln går igenom tre vanliga situationer där säljaren kan begå avtalsbrott vid överlåtelse av bostadsrätt, och vad du som köpare bör känna till för att skydda dina intressen.
Försenat tillträde till bostadsrätten
Vid köp av nyproducerad bostadsrätt är tillträdesdagen central – det är den dag du har rätt att ta lägenheten i besittning. Håller inte säljaren eller byggherren den avtalade dagen kan det utgöra ett avtalsbrott. För att hävningsrätt ska föreligga krävs i regel att förseningen är av väsentlig betydelse för dig som köpare. Bedömningen görs från fall till fall, men av rättspraxis framgår att en försening om tio veckor typiskt sett kan vara tillräcklig. Drabbas du av försening bör du reklamera skriftligen snarast och dokumentera uppkomna merkostnader, exempelvis dubbla boendekostnader, inför ett eventuellt skadeståndsanspråk.
Dolt fel i bostadsrätten
Till skillnad från fastighetsköp – där undersökningsplikten är lagstadgad i 4 kap. 19 § jordabalken – saknas en uttrycklig lagstadgad undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt. Rättspraxis har dock etablerat en sådan plikt i de fall köparen uppmanats att besiktiga lägenheten. Det är klokt att anlita en certifierad besiktningsman, eftersom konstruktionsfel och fuktskador kan vara svåra att identifiera utan fackkunskap. Om ett fel inte rimligen hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning klassificeras det som ett dolt fel – i juridisk mening ett abstrakt fel. Du kan då ha rätt att göra gällande påföljd mot säljaren, men bedömningen måste alltid göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Konkret fel i bostadsrätten
Konkreta fel är den andra huvudkategorin av fel vid bostadsrättsköp. Det handlar om avvikelser från vad säljaren uttryckligen utlovat i överlåtelseavtalet. Ett tydligt exempel är felaktiga uppgifter om bostadens yta: om avtalet anger 30 kvadratmeter men en efterföljande mätning visar 25 kvadratmeter föreligger ett konkret fel. I ett sådant fall kan du ha rätt till prisavdrag beräknat på skillnaden i värde mellan utlovad och faktisk yta. Viktigt att komma ihåg är att du bör reklamera felet utan oskäligt dröjsmål efter att du märkt – eller borde ha märkt – avvikelsen, annars riskerar du att förlora rätten att göra påföljden gällande.
Att tänka på:
Misstänker du att säljaren begått ett avtalsbrott är det viktigt att agera skyndsamt – reklamations- och preskriptionsfrister kan begränsa dina möjligheter om du dröjer. Att på egen hand driva en tvist kräver god kännedom om både processrätt och materiell bostadsjuridik. Vasa Advokatbyrå har mångårig erfarenhet av bostadsjuridiska tvister och kan hjälpa dig att bedöma dina möjligheter och driva din sak.
Läsvärt
Tingsrätten: Bostadsrättsköpare har rätt häva köpet vid försening (privataaffarer.se)
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen | SvJT
Bostadsrättsförening och dess regler – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Bostadsrätt eller villa – skillnaden mellan de två bostadsformerna – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Vi förklarar avtalsbrott – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag