Att bo i en bostadsrätt innebär att man som innehavare faktiskt inte äger själv bostaden. Du äger istället en del i bostadsrättsföreningen men har en rätt till en specifik bostad, därav begreppet ”bostadsrätt”. Detta innebär att man är starkt beroende av sina grannar eftersom ni tillsammans utgör föreningen.
När man bor i en bostadsrätt, särskilt i lägenhetsbyggnader, är det vanligt att det finns vissa grannar man helt enkelt inte kommer överens med. De osämjor som kan uppstå kan handla om allt från grannens hantering av sopor, hög musik, fester och mycket mer. Frågan är vad man kan göra åt det?
Skyldighet att inte störa sina grannar när man bor i bostadsrätt
Gällande regleringen av bostadsrätter är bostadsrättslagen (1991:614) tillämplig. Av 7 kap. 9§ följer att man som innehavare av en bostadsrätt har en skyldighet att inte störa sina grannar. Denna bestämmelse är menad att motsvara den skyldighet en hyresgäst har att inte störa sin omgivning (12 kap. 25§ jordabalken) Den föreskriver också en skyldighet att i övrigt iaktta god sed och ordning samt följa de av bostadsrättsföreningen antagna reglerna. Dessa regler återfinns i bostadsrättsföreningens stadgar vilka bestäms av stämman. Det är således upp till de medlemmar som är med i bostadsrättsföreningen att gemensamt bestämma vilka regler som ska gälla. Frågan om vad man har för skyldigheter som innehavare av en bostadsrätt bestäms således både utifrån bostadsrättslagen och utifrån föreningens egna stadgar. Bostadsrättslagen brukar dock ofta vara mer heltäckande då stadgar ofta utformas för att specificera eller konkretisera särskilda bestämmelser.
Vad som avses med ”störningar” varierar från fal till fall beroende på omständigheter som bostadsrättens läge, ort, andra medlemmar/grannar och dylikt. Rent allmänt utgår bestämmelsen från att man som innehavare inte ska vålla störningar av skada på hälsa eller bostadssituation. Typiska störningsmoment som grannarna klagar på är oljud, musik, skrik, lukt och dylikt. Dvs saker som sprider sig till grannarnas bostadsrätter.
Vart går gränsen för störande av grannar i bostadsrätt?
Vart den exakta gränsen går för vad som avses med ”störande ” går varierar som sagt beroende på omständigheterna i det konkreta fallet. Huvudregeln är att störningarna ska vara till sådan grad att de kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadssituation. Störningen ska alltså påverka just grannars egna lägenheter och bostadsmiljö .T.ex. ett ljud kan således anses vara störande, även om det inte är särskilt högt, om det varar under en längre tid. Det kan i så fall vålla skada för hälsan, t.ex. sömnlöshet, migrän etc. men även försämra bostadssituation. Det är väldigt få som är intresserade att bo med ett ständigt, för dem, irriterande ljud.
I praxis har frågan om någonting ansetts vara störande av så pass hög grad ett antal gånger.
I NJA 1991 s. 574 prövade högsta domstolen om en pojkes pianospelande utgjorde störningar enligt bostadsrättslagens mening. I fallet spelades pianomusik två timmar per vardag (utom fredag) samt två till fyra timmar på helgerna på eftermiddagarna, aldrig efter 19:30. Ljudnivån uppgick till cirka 30–35 decibel. Grannarna i lägenheterna runt, i flerbostadshuset, hade klagat på ljudet. Högsta domstolen anförde att pojken i detta fall hade möjligheter att vidta åtgärder för att dämpa ljudet genom att t.ex. införskaffa ett elektroniskt piano med hörlurar eller ljudisolera lägenheten. Högsta domstolen beaktade dock även att man som musikintresserad får anses ha ett berättigat intresse av att öva sitt instrument. När man dessutom bor i ett flerfamiljsbostadshus måste man acceptera viss aktivitet från grannarna i skälig omfattning. Högsta domstolen ansåg att pianospelandet inte var störande i bostadsrättslagens mening. En liknande fråga prövades av Svea hovrätt i mål RH 2014:1 där en person sjöng opera i sin lägenhet. Personen sjöng liknande tider som i NJA 1991 s. 574 men med något högre decibel (cirka 27 – 31 i en lägenhet och 40 – 45 i en annan). Även om decibelmätningarna inte var 100% tillförlitliga så ansågs personens sång i detta fall utgöra störningar enligt bostadsrättslagens mening.
Sammanfattat ser vi alltså en splittrad praxis då de individuella omständigheterna påverkar bedömningen i hög utsträckning. En inte orimlig slutsats är att man vid prövningen särskilt ska beakta det område man bor i. En lägenhet mitt i city torde således behöva acceptera en högre ljudnivå än en lägenhet belägen i en förort.
Gällande lukt har en oenig hovrätten kommit fram till att lukt som inte drabbar ens egna lägenhet inte utgör ett störande. I T-2443-06 hade en bostadsrättsinnehavare uträttat sina behov på golvet i sin lägenhet samt i trapphuset. Grannarna klagade på lukten. Majoriteten i hovrätten kom fram till att bestämmelsen i bostadsrättslägenheten avseende störningar syftar till att skydda innehavarens bostadsmiljö vilket då framförallt är själva lägenheten. Dock kunde även en del av trapphuset anses vara en del av bostadsmiljö. Förvånansvärt ansåg majoriteten att lukten inte ansågs vara störande i den grad att den påverkar hälsa eller bostadsmiljö då själva lägenheterna inte påverkades av lukten.
Gällande lukt ter sig således praxis ha en något mer accepterande attityd till skillnad från ljud. En anledning till detta kan vara att ljud lätt färdas genom väggar i vilket ljud tenderar oftare att påverka grannarna i deras lägenheter. Lukt begränsas ofta till innehavarens egna lägenhet samt ev. allmänna utrymmen. Frågan om denna praxis kommer att stå sig är oviss.
Hur sker en avhysning?
Om en bostadsrättsförening önskar säga upp en medlems innehav av bostadsrätt så ska vissa åtgärder avseende störningen först vidtas.
Ett exempel är att man först måste ge innehavaren en tillsägelse. Detta innebär att så fort en person beter sig på ett sätt som kan anses vara störande enligt bostadsrättslagens definition så ska styrelsen skicka en tillsägelse. Denna tillsägelse kan vara muntlig men då bostadsrättsföreningen har bevisbördan att innehavaren har varnats så rekommenderas en skriftlig tillsägelse. Denna skriftliga tillsägelse ska då innehålla en uppmaning om att sluta med den aktivitet som vållar störandet. Det blir alltså en form av varning. En tillsägelse får inte skickas om inte störandet är av den grad att det kan utgöra störande enligt bostadsrättslagens definition. Man torde således inte skicka en varning p.g.a. av att en bäbis skriker för att senare kunna göra gällande annat skrik. Om då innehavaren av bostadsrätten rättar sig efter varningen kan denne ej heller avhysas, att avhysa är då onödigt.
Utöver detta ska bostadsrättsföreningen även meddela socialnämnden i den kommun där bostadsrätten är belägen. I underrättelsen ska bl.a. anledningen till avhysningen stå samt övrig relevant information.
Dessa regler gäller inte om störningen är av allvarlig grad. Detta innebär alltså att om störningen är så pass illa att det kan vara bråttom att innehavaren avhyses så måste varken varning eller underrättelsen ske. Ett exempel på en situation när störningen ansetts vara särskilt allvarlig är Svea hovrätts dom T-5890-12. I målet prövades om en person som var dömd för ringa misshandel och ofredande mot andra grannar kunde anses vara störande av särskilt allvarlig grad. Hovrätten ansåg att så var fallet med särskilt beaktande av den rädsla som vissa av grannarna kände. Frågan om vad som avses med särskilt allvarlig grad är menad att vara en undantagsbestämmelse som tillämpas sällan. Misshandel och våld faller enligt praxis under denna definition.
Att föra en tvist gällande avhysning och frågor om vad man som innehavare får använda sin lägenhet till är komplex och tidskrävande oavsett om man är en privatperson eller en styrelse. Regelverket i sig är krångligt formulerad och relativt abstrakt i vilket det krävs ganska omfattande kunskaper för att kunna applicera juridiken på det konkreta fallet. På Vasa Advokatbyrå har vi handlagt ärenden gällande bostadsrätter ett enormt antal gånger. Vi har representerat både föreningar och bostadsrättsinnehavare i vilket vi har en djup förståelse för vikten av att alltid värna om klientens intresse i den konkreta fallet. Tveka inte att höra av dig!