Överlåtelseavtal bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt är ofta en av de största investeringar som en privatperson gör i sitt liv. De allra flesta anlitar mäklare, men många väljer också att själva sälja eller köpa bostadsrätter. Idag är det också vanligt att köpare tecknar förhandsavtal med en bostadsrättsförening som ännu inte har byggt huset. I den här artikeln förklarar vi kortfattat vilka krav som ställs på köpavtalet och hur förhandsavtal fungerar. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsfrågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.

, Överlåtelseavtal bostadsrätt

Överlåtelseavtal för bostadsrätter

En överlåtelse är när äganderätten till något övergår från en person till en annan genom köp, byte eller gåva. Arv, testamente, bodelning och annat familjerättsligt är exempel på äganderättsövergång som inte är överlåtelser.

En överlåtelse bör inte blandas ihop med upplåtelse av bostadsrätt. När bostadsrättsföreningen upplåter en lägenhet med bostadsrätt till en medlem ”skapas” bostadsrätten som egendom.

För överlåtelseavtalet finns få obligatoriska krav. Dessa är att avtalet ska

  • vara skriftligt
  • skrivas under av köparen och säljaren
  • innehålla uppgifter om lägenheten den avser
  • ange priset (om det handlar om köp)

Om avtalet inte uppfyller alla dessa krav blir överlåtelsen ogiltig.

I övrigt kan parterna som huvudregel bestämma själva hur köpet ska gå till, när och hur betalningen ska ske, lägenhetens skick, skadeståndsansvar, reklamationstid, osv.

Men de villkor som parterna inte har berört uttryckligen – i det skriftliga avtalet, genom säljannonsen, objektsbeskrivningen eller muntligen under t.ex. visningen – ”fylls ut” genom bestämmelser i lag.

Villkor som alltid gäller vid köp och överlåtelseavtal för bostadsrätter

Vissa villkor gäller alltid vid köp av bostadsrätter, oavsett om avtalsparterna vill avtala om annat. Här ges några exempel.

  • Om köparen nekas medlemskap i föreningen är köpet ogiltigt. Detta gäller dock inte om köparen är en juridisk person (t.ex. företag, stiftelse, förening) eller vid köp vid exekutiv auktion.
  • Om säljaren anger att lägenheten säljs i ”befintligt skick” eller liknande generella friskrivningar gäller inte det mot fel som är väsentliga eller som säljaren borde ha upplyst köparen om.
, Överlåtelseavtal bostadsrätt

Några övriga tips om köpavtal för bostadsrätter

  • Kom ihåg att avtalet gäller mellan köparen och säljaren, inte i förhållande till bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavarens förhållande till föreningen regleras i bostadsrättslagen som istället som huvudregel är tvingande och inte kan avtalas bort.
  • Pantsättningen av bostadsrätten fullbordas genom att köparen eller säljaren meddelar bostadsrättsföreningen om köpet.
  • Det är i och med medlemskapet som köparen tar över säljarens förpliktelser mot föreningen att t.ex. betala årsavgifter.
  • Det finns inget juridiskt hinder för att avtala om köp av en bostadsrätt som säljaren ännu inte äger, eller om en rätt för säljaren att återköpa bostadsrätten (s.k. föravtal). Detta är en stor skillnad mot köp av fastigheter där i princip alla förköpsavtal förutom handpenningavtal är ogiltiga. Dessa typer av avtal är komplicerade och vi rekommenderar att du tar hjälp av en jurist med lång erfarenhet av sådana avtal.

Vad är förhandsavtal?

När en bostadsrättsförening som ännu inte äger en fastighet med ett färdigbyggt hus kan den, främst i syfte att finansiera bygget, teckna förhandsavtal. Ett sådant avtal innebär att föreningen är skyldig att, när huset är klart, upplåta bostadsrätt till förhandstecknaren. Förhandstecknaren är i sin tur också skyldig att betala ett förskott som kan vara max så högt som insatsen samt skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

Ett sådant förhandsavtal måste vara skriftligt och får inte överlåtas till någon annan än tecknarens make eller maka, eller sambo. Det får inte heller pantsättas. Det kan alltså inte ”säljas vidare”.

, Överlåtelseavtal bostadsrätt

Några tips om förhandsavtal

  • Var noggrann med att undersöka bostadsrättsföreningens ekonomi och planerna för bygget innan du tecknar förhandsavtal.
  • Det är juridiskt möjligt att ha ett förhandsavtal och sedan avtala med någon annan om att köpa bostadsrätten när den väl har upplåtits. Två förutsättningar är att köpavtalet är skriftligt och upplåtelsen är nära förestående. Sådana upplägg är riskfyllda och vi rekommenderar att den som överväger detta söker professionell juridisk rådgivning före genomförandet.
  • Den som tecknat ett förhandsavtal kan vanligtvis endast ”ta sig ur det” genom att insatsen vid upplåtelsen är väsentligt högre än vad som stod i avtalet, att lägenheten inte upplåts med bostadsrätt vid inflyttningen eller att upplåtelsen inte sker inom skälig tid från vad som stod i avtalet p.g.a. föreningens försummelse.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Vi hjälper dig upprätta avtal om köp, byte eller gåva av bostadsrätter.
  • Vi hjälper dig med förhandsavtal
  • Undvik kostsamma tvister genom att hålla dig välinformerad

Tvistlösning

  • Vi biträder dig under hela processen
  • Vi hjälper dig förhandla
Ring, vi hjälper dig