Att köpa en bostadsrätt tillhör för de flesta privatpersoner livets största ekonomiska beslut. De flesta anlitar en mäklare, men det är också vanligt att köpare och säljare hanterar affären på egen hand. Allt fler tecknar dessutom förhandsavtal med en bostadsrättsförening inför ett nybygge som ännu inte är färdigställt. Den här artikeln reder ut vilka krav som faktiskt ställs på överlåtelseavtalet och hur förhandsavtal regleras enligt bostadsrättslagen (1991:614). Vasa advokatbyrå biträder regelbundet klienter i fastighets- och bostadsrättsfrågor – hör av dig om du behöver juridisk rådgivning.
Överlåtelseavtal för bostadsrätter
En överlåtelse innebär att äganderätten till en egendom övergår från en person till en annan genom köp, byte eller gåva. Arv, testamente och bodelning ger också upphov till äganderättsövergång, men dessa faller utanför överlåtelsebegreppet i rättslig mening – de regleras i stället inom familje- och successionsrätten.
Det är viktigt att skilja på överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt. När bostadsrättsföreningen upplåter en lägenhet med bostadsrätt till en ny medlem – reglerat i 1 kap. 3 § bostadsrättslagen – är det bostadsrätten som egendom som skapas för första gången. En överlåtelse avser i stället en redan befintlig bostadsrätt som byter ägare.
För överlåtelseavtalet finns få obligatoriska krav. Dessa är att avtalet ska
- vara skriftligt
- skrivas under av köparen och säljaren
- innehålla uppgifter om lägenheten den avser
- ange priset (om det handlar om köp)
Uppfylls inte samtliga dessa krav är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. En muntlig överenskommelse räcker alltså inte, hur tydlig och välgrundad den än må vara.
I övrigt råder i huvudsak avtalsfrihet. Parterna bestämmer själva om betalningsplan, tillträdesdatum, lägenhetens skick, ansvarsfördelning vid fel och reklamationstider – så länge avtalet inte strider mot tvingande bestämmelser i lag.
Villkor som parterna inte uttryckligen reglerat – i det skriftliga avtalet, via säljannonsen, i objektsbeskrivningen eller muntligen under exempelvis en visning – kompletteras av dispositiva lagregler. Lagen träder alltså in och fyller luckorna, vilket kan ge oväntade konsekvenser om parterna inte i förväg tänkt igenom alla tänkbara scenarier.
Villkor som alltid gäller vid köp och överlåtelseavtal för bostadsrätter
Vissa regler är tvingande och gäller oavsett vad parterna har avtalat. Nedan följer några av de viktigaste exemplen – bestämmelser som varken köpare eller säljare kan avtala bort.
- Om köparen nekas medlemskap i föreningen är köpet ogiltigt. Detta gäller dock inte om köparen är en juridisk person (t.ex. företag, stiftelse, förening) eller vid köp vid exekutiv auktion.
- Om säljaren anger att lägenheten säljs i ”befintligt skick” eller liknande generella friskrivningar gäller inte det mot fel som är väsentliga eller som säljaren borde ha upplyst köparen om.
Några övriga tips om köpavtal för bostadsrätter
- Kom ihåg att avtalet gäller mellan köparen och säljaren, inte i förhållande till bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavarens förhållande till föreningen regleras i bostadsrättslagen som istället som huvudregel är tvingande och inte kan avtalas bort.
- Pantsättningen av bostadsrätten fullbordas genom att köparen eller säljaren meddelar bostadsrättsföreningen om köpet.
- Det är i och med medlemskapet som köparen tar över säljarens förpliktelser mot föreningen att t.ex. betala årsavgifter.
- Det finns inget juridiskt hinder för att avtala om köp av en bostadsrätt som säljaren ännu inte äger, eller om en rätt för säljaren att återköpa bostadsrätten (s.k. föravtal). Detta är en stor skillnad mot köp av fastigheter där i princip alla förköpsavtal förutom handpenningavtal är ogiltiga. Dessa typer av avtal är komplicerade och vi rekommenderar att du tar hjälp av en jurist med lång erfarenhet av sådana avtal.
Vad är förhandsavtal?
Enligt 5 kap. 1 § bostadsrättslagen kan en bostadsrättsförening som ännu inte äger en fastighet med ett färdigbyggt hus ingå förhandsavtal – i första hand för att säkra finansieringen av bygget. Avtalet förpliktar föreningen att, när huset väl är färdigställt, upplåta bostadsrätten till förhandstecknaren. Denne är i sin tur skyldig att erlägga ett förskott på högst ett belopp motsvarande den framtida insatsen, samt att förvärva lägenheten med bostadsrätt.
Förhandsavtalet måste vara skriftligt för att vara giltigt. Det får inte överlåtas till någon annan än tecknarens make, maka eller sambo, och det kan inte pantsättas. I praktiken innebär detta att avtalet inte kan säljas vidare på en andrahandsmarknad – något som potentiella förhandstecknare bör känna till innan de binder sig.
Några tips om förhandsavtal
- Var noggrann med att undersöka bostadsrättsföreningens ekonomi och planerna för bygget innan du tecknar förhandsavtal.
- Det är juridiskt möjligt att ha ett förhandsavtal och sedan avtala med någon annan om att köpa bostadsrätten när den väl har upplåtits. Två förutsättningar är att köpavtalet är skriftligt och upplåtelsen är nära förestående. Sådana upplägg är riskfyllda och vi rekommenderar att den som överväger detta söker professionell juridisk rådgivning före genomförandet.
- Den som tecknat ett förhandsavtal kan vanligtvis endast ”ta sig ur det” genom att insatsen vid upplåtelsen är väsentligt högre än vad som stod i avtalet, att lägenheten inte upplåts med bostadsrätt vid inflyttningen eller att upplåtelsen inte sker inom skälig tid från vad som stod i avtalet p.g.a. föreningens försummelse.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig upprätta avtal om köp, byte eller gåva av bostadsrätter.
- Vi hjälper dig med förhandsavtal
- Undvik kostsamma tvister genom att hålla dig välinformerad
Tvistlösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig förhandla