Att förstå medlemmarnas rättigheter är grundläggande för varje styrelse i en bostadsrättsförening. Två centrala principer styr hur beslut får fattas och hur medlemmar ska behandlas: generalklausulen och likhetsprincipen. Nedan går vi igenom vad dessa innebär i praktiken och vad ni som styrelse behöver ha i åtanke.
Generalklausulen
Bostadsrättsföreningar är en form av ekonomisk förening, vilket innebär att lagen om ekonomiska föreningar (LEF) gäller parallellt med bostadsrättslagen. Generalklausulen regleras i 6 kap. 38 § LEF för stämmans beslut och i 7 kap. 42 § LEF för styrelsens beslut. Bestämmelsen förbjuder varje beslut som ger en otillbörlig fördel för en enskild medlem eller utomstående, om det samtidigt innebär en nackdel för föreningen eller övriga medlemmar. Principen gäller alltså både på föreningsstämman och i det löpande styrelsearbetet – något som styrelseledamöter bör ha i åtanke vid varje beslutsfattande.
Likhetsprincipen
Likhetsprincipen innebär en skyldighet för föreningen att behandla sina medlemmar på lika villkor. Principen har sitt ursprung i bolagsrätten och kommer bland annat till uttryck i 4 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551), som föreskriver att alla aktier ska behandlas lika. Något motsvarande uttryckligt stadgande saknas i bostadsrättslagen, men principen anses ändå gälla analogt: utan sakliga skäl för undantag ska alla medlemmar behandlas på samma sätt.
Likhetsprincipen är dock inte absolut. Genom stadgarna kan föreningen föreskriva att vissa medlemmar behandlas annorlunda – exempelvis att en kategori av lägenheter har särskilda rättigheter eller skyldigheter. En viktig praktisk tumregel: vill föreningen anta stadgar som avviker från likhetsprincipen krävs som huvudregel att samtliga röstberättigade medlemmar röstar ja. Det är ett strängt krav som skyddar minoriteten mot majoritetsbeslut som gynnar vissa på andras bekostnad. Se till att röstlängden är fullständig och att rösträkningen dokumenteras noggrant i protokollet.
Fall från Högsta domstolen
I NJA 1989 s. 751 prövade Högsta domstolen generalklausulen och likhetsprincipen i ett konkret fall. En bostadsrättsförening beslutade att finansiera kabel-TV via årsavgiften, vars storlek berodde på lägenhetens grundavgift – numera kallad insatsen. En av de större lägenhetshavarna invände att han därigenom kom att betala mer för kabel-TV än sina grannar och hävdade att beslutet stred mot generalklausulen och likhetsprincipen.
Högsta domstolen konstaterade att en stadgebestämmelse om att årsavgiften ska motsvara lägenhetens andel av de gemensamma kostnaderna är en ordinär fördelningsmodell. Att en innehavare av en större lägenhet därmed betalar mer för gemensamma nyttigheter – inklusive kabel-TV – ansågs inte illojalt eller otillbörligt. Domstolen betonade att likhetsprincipen inte förbjuder alla skillnader i behandling, utan enbart sådana som är rent illojala eller otillbörliga gentemot enskilda medlemmar. Fallet ger praktisk vägledning: objektiva fördelningsgrunder i stadgarna, exempelvis kopplade till lägenhetens storlek eller insats, håller normalt för rättslig prövning.
Att tänka på:
Om en medlem hävdar att föreningen fattat ett beslut i strid med generalklausulen eller likhetsprincipen och inleder en tvist, är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av bostadsrättsliga tvister och kan företräda er förening genom hela processen.
Läsvärt om generalklausulen
om ekonomiska föreningar Proposition 1986/87:7 – Riksdagen
Prop. 2015/16:4 Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar (regeringen.se)
Avtalsrätt för bostadsrättsförening – gruppavtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Att skriva stadgar för bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Personligt ansvar för styrelsen i bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag