Om du är med och driver en bostadsrättsförening, är det viktigt att känna till hur medlemmarna i er förening har rätt att bli behandlade. I den här artikeln ska vi gå igenom principerna generalklausulen och likhetsprincipen, som båda reglerar hur lika som medlemmar ska behandlas.
Generalklausulen
Eftersom en bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening, finner vi en del reglering för bostadsrätter i lagen om ekonomiska föreningar. I 6 kapitlet 38 § lagen om ekonomiska, finner vi reglering av generalklausulen. Det anges i bestämmelsen att stämman inte får fatta beslut som innebär otillbörlig fördel för en medlem eller någon annan, samtidigt som det innebär en nackdel för föreningen eller annan medlem. För styrelsen regleras generalklausulen i 7 kapitlet 42 § lagen om ekonomiska föreningar. Det innebär att både stämman och styrelsen i bostadsrättsföreningen måste rätta sig efter generalklausulen vid beslutsfattande.
Likhetsprincipen
Det finns en skyldighet för er bostadsrättsförening att behandla era medlemmar lika, vilket grundar sig i likhetsprincipen. Principen kommer egentligen från bolagsrätten, är det rättsområde där det regleras vad som gäller för olika typer av företag. Den framgår bland annat i 4 kapitlet 1 § aktiebolagslagen, där det anges i bestämmelsen att aktierna i ett aktiebolag ska behandlas lika. Därför finns principen inte reglerad i någon lag som gäller för bostadsrättsföreningar, men trots detta anses den gälla för bostadsrättsföreningar ändå.
Det är inte alltid som likhetsprincipen blir gällande. Exempelvis är det ofta möjligt för en bostadsrättsförening att i stadgarna reglera att medlemmar på något sätt ska behandlas olika. Vissa medlemmar tillåts få en fördel samtidigt som det drabbar andra medlemmar på ett negativt sätt. Rätten för en bostadsrättsförening att införa sådana stadgar är inte utan begränsningar. Huvudregeln är att samtliga som är medlemmar i föreningen behöver rösta ja, för ett införande av stadgar som inte är i enlighet med likhetsprincipen.
Fall från Högsta domstolen
I NJA 1989 s. 751 var det en bostadsrättsförening som ville införa kabel-TV för sina medlemmar. Avgiften för kabel-TV tänkte föreningen finansiera genom den årsavgift som medlemmarna betalade. En medlem motsatte sig detta, med anledning av att årsavgiften är beroende storleken av lägenheten. Den medlemmen hade en stor lägenhet, och betalade därför mer i årsavgift än många andra i bostadsrättsföreningen. Därför ville medlemmen att domstolen skulle komma fram till att föreningen hade fattat ett beslut, som inte var i enlighet med generalklausulen och likhetsprincipen.
Högsta domstolen lyfte fram att det angavs i en av stadgarna för bostadsrättsföreningen att årsavgifterna skulle spegla vardera lägenhets grundavgift (kallas i dagsläget för insatsen). Domstolen menade att sådan beräkning leder till att de med större lägenhet också får bära en högre kostnad av nyttigheterna i föreningen. Kabel-TV betraktades av Högsta domstolen som en sådan nyttighet. Att medlemmen debiteras mer för kabel-TV än andra bostadsrättshavare, ansågs inte vara i strid med likhetsprincipen. För likhetsprincipen menar domstolen, är till för att skydda medlemmar ifrån rent illojala eller otillbörliga gynnande eller missgynnande av medlem i förening.
Att tänka på:
Om någon medlem i er bostadsrättsförening anser att ni har fattat ett orättvist beslut och inleder en tvist mot er, kan det vara en bra idé att anlita en jurist som hjälper er. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar med bostadsrättsliga tvister. Ni är välkomna att höra av er till oss, så hjälper vi er.
Läsvärt om generalklausulen
om ekonomiska föreningar Proposition 1986/87:7 – Riksdagen
Prop. 2015/16:4 Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar (regeringen.se)
Avtalsrätt för bostadsrättsförening – gruppavtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Att skriva stadgar för bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Personligt ansvar för styrelsen i bostadsrättsförening – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag