Indirekt besittningsskydd är det skydd som du som näringsidkare ofta har när du hyr en affärslokal. Det skiljer sig från det direkta besittningsskyddet som gäller för privatpersoner som innehar en hyreslägenhet. Som i många fall inom juridiken har inte näringsidkare lika starkt skydd som privatpersoner, och det gäller samma sak beträffande besittningsskyddet. I den här artikeln kommer vi behandla det indirekta besittningsskyddet, men med fokus på de grunder som ger en hyresvärd rätten att säga upp dig som näringsidkare som har indirekt besittningsskydd för lokal.
Innebörden av indirekt besittningsskydd
Det framgår av 12 kapitlet 57 § jordabalken, att näringsidkare som huvudregel ska få sitt hyresavtal förlängt. Hyresvärden väljer kanske att ändå inte förlänga hyresförhållandet, alternativt att du som hyresgäst inte vill ge mig dig beträffande de krav som hyresvärden ställer på dig för att du ska få en förlängning av hyreskontraktet. I dessa två situationer kan du genom det indirekta besittningsskyddet ha rätt att få skadestånd av hyresvärden.
Förutsättningar för indirekt besittningsskydd
Det indirekta besittningsskyddet är inte en självklarhet, utan det förutsätter att en del förutsättningar är uppnådda. Först och främst råder det en karenstid innan det indirekta besittningsskyddet inträder. Med det menas att indirekta besittningsskyddet är något som näringsidkaren får efter att det passerat nio månader från det att hyresavtalet ingåtts. Det kan också vara så att du som näringsidkare ställt en säkerhet för att få hyra lokalen. Skulle det skett en försämring gällande den säkerheten, kan det också leda till att det inte inträder ett indirekt besittningsskydd.
Grunder för uppsägning av hyreslokal
Den rätt till skadestånd som vi nämnt tidigare i artikeln, brukar som huvudregel förverkas om någon av de så kallade besittningsbrytande grunderna är för handen. De besittningsbrytande grunderna brukar ge hyresvärden rätt att säga upp avtalet utan att någon konsekvens följer av det. Nedan ska vi ange nämnda de fem besittningsgrunder, som för övrigt regleras om i 12 kapitlet 57 § jordabalken.
- Du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet.
- Huset skall rivas och din hyresvärd anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig som hyresgäst eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
- Huset skall undergå sådan större ombyggnad att du som hyresgäst uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att din hyresvärd anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
- Din hyresvärd i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
- De hyresvillkor som din hyresvärd kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Att tänka på
Som du kanske inser är det inte helt enkelt att tolka de besittningsbrytande grunderna och när de faktiskt kan aktualiseras. Du gör därför bäst i att kontakta en jurist för det fall att din hyresvärd inte vill förlänga hyresavtalet för din affärslokal eller då hyresvärden vill säga upp hyresförhållandet innan den avtalade tiden löpt ut. Vasa Advokatbyrå AB lång erfarenhet av att hjälpa näringsidkare i tvister mot hyresvärdar. Du är mer än välkommen att kontakta oss!
Läsvärt
Besittningsskydd vid hyra av lokal – Sveriges Domstolar
Högsta domstolen – Avgörandedokument – HD, dom.docx
Omsättningshyra lokal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Hyresavtal – hyresavtal för lokal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Ersättning till uppsagd lokalhyresgäst – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag