Om en lokalhyresgäst sägs upp av hyresvärden utan en besittningsskyddsbrytande grund enligt JB 12:57 har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Enligt JB 12:58 b har hyresgästen rätt till antingen (1) ett minimibelopp om en årshyra eller (2) ersättning för förlust som orsakats av uppsägningen som inte täcks av minimibeloppet.
Hyresgästen har alltså möjlighet att välja om denne vill ha minimibeloppet eller skadestånd enligt en friare ersättningsmetod som syftar till att täcka hela skadan. I denna artikel redovisar vi hur ersättningen kan bestämmas. Först presenteras vilka skadeposter som kan ersättas, sedan ramarna för processen och till sist de vanligaste värderingsmetoderna.
Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av hyrestvister. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Utgångspunkter för ersättningen till uppsagd lokalhyresgäst
Minimibeloppet är en schablonersättning som hyresgästen alltid har rätt till, oavsett om denne lidit någon reell skada eller inte. Men om skadeståndet ska bestämmas enligt den friare metoden måste hyresgästen kunna bevisa skada.
Ersättningens principiella utgångspunkt är precis som i allmän skadeståndsrätt; den skadelidande ska försättas i samma position som om skadan aldrig inträffade. Den skadelidande har dock också en plikt att begränsa sin skada t.ex. genom att försöka hitta nya lokaler och att vidta rimliga åtgärder för att driva vidare sin rörelse.
Skadeposter som är ersättningsgilla
Exempel på typer av skadeposter som är ersättningsgilla är
- Flyttkostnader
- Värdeminskning på hyresgästens egendom. Exempelvis förlust p.g.a. framtvingad realisation av varulager, brevpapper med tryck som inte kan användas, reklam och inventarier som inte kan användas i nya lokaler.
- Förlust av värde på förbättringsarbeten som hyresgästen har utfört på fastigheten. Detta förutsätter dock att dessa har skett med hyresvärdens samtycke, JB 12:58 b st. 2.
- Rörelseskada. Exempelvis inkomstbortfall, förlorad goodwill, ökade omkostnader för verksamheten, ökade material- och materialhanteringskostnader, nya reklamkostnader till följd av flytt. I särskilda fall kan hyresgästen även vid sidan av rörelseskada yrka ersättning för personlig inkomstförlust om rörelsen drivs av någon som har svårt att få någon annan anställning eller sysselsättning p.g.a. ålder, sjukdom eller liknande.
Skadeposterna får dock inte överlappa på så sätt att hyresgästen överkompenseras. Särskilt beräkningen av posten rörelseskada riskerar att omfatta även de övriga skadeposterna. Om alla poster kan ”läggas ihop” eller inte beror på vilken värderingsmetod som väljs. Den genomgripande principen är att full ersättning ska utgå, varken mer eller mindre.
Processen för ersättning till uppsagd lokalhyresgäst
Det är hyresgästen som har bevisbördan för att en skada har orsakats av att denne tvingats lämna lokalen. Skadan bevisas ofta genom att hyresgästen redogör för dels sin nuvarande ekonomiska situation, dels hur situationen skulle ha varit om denne hade fortsatt bedriva sin verksamhet i lokalen (differensläran).
Hyresgästen får åberopa vilken värderingsmetod denne vill, så länge som metoden är vederhäftig. Det blir sedan upp till hyresvärden att rikta invändningar. Till sist gör domstolen en sammanvägd bedömning.
Ofta åberopas vittnesmål från en professionell värderingsman. I NJA 2017 s. 261 uttalade HD att en värderingsmans utlåtande kunde godtas som utgångspunkt beroende på dennes kvalifikationer och det jämförelsematerial som värderingen baseras på. I fallet kunde en värderingsmans utlåtande som p.g.a. sekretess inte redovisade detaljer i jämförelsematerialet ändå godtas eftersom personen bedömdes vara så pass erfaren och kunnig rörande marknadsförhållandena.
Vanliga värderingsmetoder för rörelseskada
Substansvärde
Denna värdering av företaget görs genom att marknadsvärdera tillgångarna och dra av skulderna. Normalt utgår man från bokföringen och sedan justerar värdena så att tillgångarnas verkliga värde fastställs och skatteskulder dras av.
Likvidationsvärde
Detta är en variant av substansvärdemetoden. Här räkas även kostnaderna in för att likvidera företaget.
Marknadsvärde (ortprisvärde)
Denna metod uppskattar rörelsens värde genom marknadspriset för rörelsen vid en frivillig försäljning. Ofta används försäljningsvärde från liknande rörelser som underlag för att få fram ett genomsnittligt försäljningsvärde.
I vissa fall har dock näringsidkaren redan förhandlat med en potentiell säljare om pris vid en framtida försäljning, som kan användas som underlag.
Avkastningsvärde
Denna värderingsmetod fastställer rörelsens värde genom att beräkna rörelsens förmåga att ge avkastning på kapital vid presumerad kontinuerlig drift.
Värdet fås genom att först räkna fram ett genomsnittligt årsresultat (R). Resultatet ska sedan divideras med en räntekalkyl (R) som normalt ligger mellan 6-20 %.
A = V/R
Ju lägre räntekrav desto större avkastningsvärde.
Ett exempel. Ett bolags tillgångar består till hälften av banklån och hälften av eget kapital. Bolagets genomsnittliga årsresultat de senaste tio åren är 1 miljon kr. Bankerna har ett räntekrav på 8% medan ägarna har ett utdelningskrav på 12 %. Räntekalkylen blir då ett genomsnitt av bankens och ägarnas avkastningskrav, alltså 10 %.
I detta fall blir avkastningsvärdet 1 miljon delat på 10 %. Värdet blir därför 10 miljoner kr.
Både rimligheten och fördelarna med denna värderingsmetod är starkt beroende av företagets kapitalstruktur. För mindre företag där ägaren själv också arbetar i rörelsen måste resultatet justeras på så sätt att en normal lön drav av från resultatet. Om ägaren är enskild näringsidkare finns det risk för att värdet blir så pass lågt att den understiger eller tangerar minimiersättningen. I dessa situationer kan dock hyresgästen, som tidigare nämnt, vid sidan av rörelseskadan också yrka ersättning för personlig inkomstförlust.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig så uppsägningen blir enkel, smidig och utan överraskningar
- Vi gör juridiska bedömningar om skadestånd kan utgå p.g.a. uppsägning av lokalhyresgäst
- Ha koll på dina rättigheter som hyresgäst eller hyresvärd
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten