Besittningsskydd företag
När ditt företag hyr istället för att köpa en lokal, är det viktigt att inte glömma bort att du inte äger lokalen utan att det finns risk att du blir av med den. En hyresvärd säger visserligen inte upp en hyresgäst av lokal hur som helst när hyresförhållandet ännu är hållbart.
Givetvis kanske du ändå som företagare känna en viss otrygghet över att du inte har samma rätt som en privathyresgäst att få stanna kvar i lokalen. I den här artikeln kommer vi beröra vad som gäller kring hyra av lokal och vi kommer också förklara vad som gäller kring det speciella besittningsskydd man har som lokalhyresgäst.
Indirekt besittningsskydd lokal
Indirekta besittningsskyddet kan den som hyr en lokal göra gällande. Det besittningsskyddet regleras i 12 kapitlet jordabalken. Att ha ett indirekt besittningsskydd innebär inte att du kan få en förlängning av hyresavtalet, utan det skydd som du kan få är en ersättning för det fall din hyresvärd inte vill förlänga avtalet.
Skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd
Direkt besittningsskydd har den som hyr en lokal i syfte att bo i den, och indirekt besittningsskydd har den som hyr en lokal i syfte att driva sin verksamhet i den. Vad som gäller kring besittningsskydden direkt och indirekt skiljer sig åt på några punkter.
En skillnad är att det finns en rätt till förlängning av hyresavtalet vid direkt besittningsskydd, men inte vid indirekt besittningsskydd. Besittningsskydden har också i grunden olika syften. Det direkta besittningsskyddet har till uppdrag att fylla en social funktion genom att hyresgästen ska känna sig trygg att få bo kvar i sin bostad. För en företagare finns det inte skäl att ha samma sociala skydd som för privata hyresgäster, varför det indirekta besittningsskyddet inte har införts mot bakgrund av sociala skäl.
Indirekta besittningsskyddet har istället införts för att skydda ditt företags ekonomiska värden, inte några sociala värden. Med det besittningsskyddet har lagstiftaren också tänkt att det ska fungera förebyggande, genom att hyresvärdens medvetande om att denne blir skyldig att betala ut ersättning till ditt företag, gör att denne inte säger upp ditt företags hyresavtal utan vidare.
Slutligen fungerar det besittningsskyddet också som en ersättning för det ekonomiska lidandet som ditt företag kan drabbas av.
Uppsägning lokalhyresavtal
För att hyresvärden ska kunna säga upp dig som lokalhyresgäst krävs det att denne redogör för dig i uppsägningen på vilken grund du sägs upp. I och med uppsägningen behöver hyresvärden även underrätta dig om att du har rätt att lämna in en begäran hos hyresnämnden för att de ska kunna medla i tvisten. Det kan vara bra att göra om det är så att du inte har för avsikt att flytta från lokalen utan att hyresvärden betalar ut ersättning till dig.
Är det så att hyresvärden inte gör det som krävs av denne är uppsägningen i regel inte giltig. Om hyresvärden skulle vilja rätta till sitt misstag bestående av att denne inte uppfyller sina krav vid uppsägningen, är enda möjligheten för denne att säga upp dig på nytt på ett sätt som sker enligt föreskrifterna för en giltig uppsägning.
Dock måste hyresvärden rätta till sitt misstag innan dess att slutdatumet för uppsägningen har passerat. Själva uppsägningshandlingen behöver också vara skriftlig för att äga giltighet och dessutom behöver handlingen vara riktad till dig som lokalhyresgäst.
Lokalhyresgäster
Du som lokalhyresgäst har enligt 12 kapitlet jordabalken också ett ansvar att du ser till att du inte ligger efter med hyran. Även att betala hyra för el, vatten mm. för lokalen är oftast också ditt ansvar som hyresgäst. Är det så att du orsakar några skador i lokalen har du också ett ansvar åtgärda dessa skador. Det är också viktigt att du ser till att du håller efter städningen och att lokalen fortsätter vara i det skick som den var i när du började hyra den. Om du inte följer dessa krav kan det finnas risk för att hyresvärden kan säga upp din lokal i förtid, vilket framgår av 12 kapitlet 42 § jordabalken.
Avstående från besittningsskydd lokal
Det finns en möjlighet att för dig som lokalhyresgäst avstå från ditt indirekta besittningsskydd. Vad som händer om du gör det är att du förlorar möjligheten att kunna få ersättning om du skulle göra en förlust, för det fall din hyresvärd skulle säga upp hyresavtalet mellan er. Sådant avstående gör du i en särskild handling, eftersom det är viktigt att det inte missar att du saknar det indirekta besittningsskyddet.
Skulle du och din hyresvärd vilja avtala om att du avsäger dig besittningsskyddet innan det gått nio månader, behöver hyresnämnden enligt 12 kapitlet 56 § andra stycket jordabalken godkänna det för att det ska vara giltigt. Trots att det rör lokalhyra är hyresnämnden ändå återhållsamma med att tillåta att du som hyresgäst avstår från besittningsskyddet, så det oftast kräver att din hyresvärd har tillfredsställande anledningar.
Även för det fall att hyresnämnden inte godkänner att du avstår från besittningsskyddet, kan det avtalet ibland bli giltigt i alla fall. Det kan exempelvis vara fallet om det avtalet som du och din hyresvärd ingår om att du ska avstå besittningsskyddet, endast kommer gälla för kortare tid än en femårsperiod från det att ni inleder hyresförhållandet. Dessutom krävs som huvudregel också att anledningen till att du som lokalhyresgäst ska sägas upp, behöver vara att din hyresvärd själv tänker driva sin egen verksamhet i lokalen.
Att tänka på
Även om du har indirekt besittningsskydd och huvudregeln är att lokalhyresavtalet ska förlängas, finns det många undantag för när det kan brytas. Om du har hamnat i en tvist med din hyresvärd kan det vara bra att kontakta en jurist, för att kunna utreda vad som gäller kring hyrandet av din lokal. Vasa Advokatbyå AB har en lång erfarenhet av tvister kring lokalhyra. Tveka inte att höra av dig till oss så hjälper vi dig!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Utredning av vad som gäller kring ditt indirekta besittningsskydd.
* Få hjälp med att driva din tvist.
Tvistelösning
* Få en bedömning utifrån lag och gällande rättsläge vad du har för rättigheter med anledning av ditt besittningsskydd.
* Se till att du får hjälp med att ta fram ett tillräckligt underlag för att öka dina chanser att vinna framgång med din tvist mot din hyresvärd.
* Slipp att behöva driva tvist själv.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag