Planerar du ett entreprenadprojekt och undrar hur du ska strukturera det? Inom entreprenadjuridiken brukar man skilja mellan upphandlingsformer och entreprenadformer. Den här artikeln fokuserar på de två upphandlingsformerna delad entreprenad och generalentreprenad – det vill säga hur många entreprenörer som upphandlas och hur ansvaret fördelas dem emellan. Vi jämför också fördelarna med respektive form för att hjälpa dig fatta ett välgrundat beslut.
Delad entreprenad
Vid delad entreprenad tecknar du som beställare separata avtal med flera oberoende entreprenörer. Det är vanligt att man ingår avtal med en huvudentreprenör för de övergripande arbetena och därutöver med sidoentreprenörer för specialiserade delar – exempelvis el, VVS eller gipsarbete. Samtliga avtal kan regleras i ett och samma kontrakt, medan sidoentreprenaderna avtalas separat. Samordningsansvaret åvilar normalt huvudentreprenören, men väljer du att inte anlita någon sådan bär du det ansvaret själv. Det kan få kännbara ekonomiska konsekvenser: förseningar till följd av bristande samordning riskerar att ge upphov till kostnader som var svåra att förutse när projektet startade.
Generalentreprenad
Vid generalentreprenad anlitar beställaren en enda generalentreprenör, som i sin tur ansvarar för att upphandla och samordna eventuella underentreprenörer. Samordningsansvaret övergår därmed helt på generalentreprenören. Upphandlingsformen kan kombineras med såväl utförandeentreprenad som totalentreprenad.
Vid utförandeentreprenader är generalentreprenad den i särklass vanligaste upphandlingsformen. Avtalet upprättas mot bakgrund av färdiga bygghandlingar, vilka kan justeras utifrån det inkomna anbudet. En viktig praktisk punkt: efter att kontraktet är undertecknat debiteras alla tillägg och ändringsarbeten – så kallade ÄTA-arbeten – separat. Läs därför igenom hela avtalet inklusive tekniska beskrivningar och ritningar innan du signerar, så att du vet exakt vad som ingår från start.
Val av upphandlingsform
En tydlig fördel med delad entreprenad är möjligheten att för varje del av projektet välja just den specialist som passar bäst. Den som fokuserar på ett snävt kompetensområde levererar ofta högre kvalitet än en generalist. Eftersom en generalentreprenör inte alltid anlitar underentreprenörer med motsvarande spetskompetens kan delad upphandlingsform ge ett bättre slutresultat. Direktkontakten med varje entreprenör underlättar dessutom möjligheten att framföra önskemål och följa upp hur arbetet fortlöper – både kvalitetsmässigt och kostnadsmässigt.
Med generalentreprenad har du bara ett enda avtalsförhållande att förhålla dig till. Färre parter minskar risken för att en tvist uppstår, och om problem ändå uppkommer är det betydligt enklare att rikta krav mot en enda motpart. Vid delad entreprenad kan du istället tvingas driva parallella tvister mot flera aktörer, vilket ökar både kostnader och tidsåtgång avsevärt.
Att tänka på
Entreprenadrätten är ett av de mer komplexa rättsområdena – inte minst eftersom det saknas en samlad lag på området. I stället regleras förhållandet mellan parterna av standardavtal som AB 04 och ABT 06, med stort utrymme för avvikande avtalsvillkor. Juridisk rådgivning i ett tidigt skede kan vara avgörande: en erfaren jurist hjälper dig välja rätt upphandlingsform, säkerställa att avtalsvillkoren är ändamålsenliga och minimera risken för tvister längre fram. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av entreprenadjuridik och bistår gärna med råd om såväl avtalsskrivning som dina frågor kring entreprenadrätt.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Vägledning om vilken upphandlingsform som passar ditt specifika projekt och dess förutsättningar.
* Juridisk genomgång av hur du bör strukturera och genomföra din entreprenad från avtal till slutbesiktning.
Tvistelösning
* Analys av tillämpliga standardavtal – AB 04, ABT 06 eller konsumenttjänstlagen – och vad de konkret innebär för din situation.
* Strategisk rådgivning för att säkerställa att du kan göra avtalsbrottspåföljder gällande mot din motpart.
* Hjälp att lösa tvisten utanför domstol – ofta snabbare och billigare genom förlikning.
* Professionell hantering av ditt ärende så att du kan fokusera på projektet i stället för förhandlingar.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra jurister.
Författad av: Alexander Isehag