Ibland händer det att man som säljare eller köpare inte är nöjd med hur mäklaren har utfört sitt jobb. Att köpa en bostad är en stor affär och det är viktigt att man som köpare och säljare känner till vad man kan göra ifall att man är missnöjd med mäklaren.
Mäklarens uppdrag
En mäklares främsta uppgift är att fungera som en opartisk mellanhand mellan köpare och säljare. Mäklarens uppdrag regleras av fastighetsmäklarlagen. Enligt lagen ska en mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som avses med god fastighetsmäklarsed framgår inte av lagen. Istället utvecklas god fastighetsmäklarsed genom fastighetsmäklarinspektionens (FMI) beslut i disciplinnämnden och domstolarnas avgöranden. Anledningen till detta är att det inte ansetts vara lämpligt att definiera begreppet i lag.
En mäklare ska ta till vara på både säljarens och köparens intressen. Mäklaren ska dock särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I vanliga fall är det säljaren som anlitar mäklaren för ett förmedlingsuppdrag. Således är det i regel säljarens ekonomiska intressen som mäklaren särskilt ska beakta. Mäklaren måste dock fortfarande iaktta god fastighetsmäklarsed.
Tillsyn över mäklare
Alla mäklare ska vara registrerade hos FMI. För att bli registrerad som mäklare krävs bland annat att man har tillfredsställande utbildning, har för avsikt att vara yrkesverksam som mäklare samt att FMI i övrigt finner att man är lämplig som mäklare.
Utöver att pröva ansökningar om registrering och föra registrering över mäklare har FMI
till uppgift att utöva tillsyn över alla registrerade mäklare och se till att mäklare följer lag och god fastighetsmäklarsed. FMI avgör även frågor om disciplinära åtgärder mot registrerade mäklare. FMI fungerar med andra ord som ett tillsynsorgan.
Mäklarens rådgivnings- och upplysningsplikt
I den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver ska mäklaren ge parterna råd och upplysningar om sådana förhållanden som kan vara av betydelse för dem. Råd- och upplysningsplikten gäller oavsett om en köpare är konsument eller inte.
Mäklarens upplysningsplikt omfattar allt som kan antas vara av betydelse för parterna oavsett om uppgiften kan anses vara till nackdel eller fördel för en part. I och med att upplysningsplikten omfattar allt som kan antas vara av betydelse för parterna är upplysningsplikten inte begränsad till köprättsliga fel.
En mäklare är också skyldig att upplysa en tilltänkt köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen, till exempel om det är tänkt att fastigheten ska överlåtas till ett fast pris utan budgivning eller om det är tänkt att budgivning ska ske och i så fall när.
Vidare är en mäklare skyldig att upplysa köpare om sådana förhållanden rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller känner till (till exempel för att säljaren informerat om det). En mäklare har ingen särskild undersökningsplikt, däremot antas mäklaren ha iakttagit och därmed ha kännedom om sådana brister som framgår av en ytlig undersökning. Om mäklaren har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick måste mäklaren upplysa köparen även om detta.
Mäklarens undersökningsplikt
Som nämnt har en mäklare inte någon särskild undersökningsplikt, köparen å andra sidan har en omfattande undersökningsplikt. En mäklare är skyldig att skriftligen informera köparen om dennes ansvar att undersöka fastigheten och ska verka för att denne fullgör sin undersökningsplikt. Däremot har mäklaren ingen skyldighet att se till att köparen verkligen fullgör sin undersökningsplikt. Har mäklaren informerat om undersökningsplikten är det ditt ansvar som köpare se till att fastigheten undersöks.
Mäklarens skadeståndsskyldighet
Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan hen bli skadeståndsskyldig. Ett exempel på när en mäklare anses ha åsidosatt sina skyldigheter är när mäklaren har lämnat felaktiga uppgifter, till exempel felaktig area på en lägenhet.
Anser du att mäklaren åsidosatt sina skyldigheter och har du till följd av detta drabbats av ekonomisk skada måste du underrätta mäklaren om detta inom skälig tid. Underrättar du inte mäklaren inom skälig tid faller rätten till skadestånd bort.
Vad ska jag göra om jag är missnöjd med min mäklare?
Som nämnt avgör FMI frågor om disciplinära åtgärder mot registrerade mäklare. Anser du att mäklaren har brutit mot god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt brustit i sin verksamhet kan du vända dig till FMI. Om FMI anser att mäklaren agerat felaktigt kan FMI ge mäklaren en erinran, varning eller i allvarliga fall återkalla mäklarens registrering.
Ekonomiska krav
- Har du råkat ut för ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande kan du kräva skadestånd alternativt att mäklarprovisionen ska sättas ned. Har du ekonomiska krav mot mäklaren ska du i första hand vända dig till mäklaren och se om ni kan lösa situationen på egen hand.
- Kommer ni inte fram till en passande lösning eller skulle mäklarens försäkringsbolag avvisa ditt krav kan du vända dig till fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). FRN prövar tvister om skadestånd samt nedsättning av provision.
- Beslut från FRN är endast en rekommendation. Detta innebär att FRN:s beslut inte är bindande. Skulle mäklaren eller dennes försäkringsbolag inte följa FRN:s beslut eller är du missnöjd med beslutet kan du väcka talan vid allmän domstol. Målet kommer då att handläggas som ett tvistemål. Domstolens avgörande av tvisten sker genom dom.
(HQ)