Tvist med mäklaren och skadeståndsskyldighet

Att hamna i tvist med sin fastighetsmäklare är vanligare än de flesta tror. Oavsett om du är köpare eller säljare är det värdefullt att känna till vilka rättigheter du har och vad du faktiskt kan kräva av den som förmedlar en av ditt livs största affärer.

Mäklarens uppdrag

En fastighetsmäklares grundläggande roll är att fungera som opartisk mellanhand mellan köpare och säljare. Uppdraget regleras i fastighetsmäklarlagen (FML, SFS 2011:666). Av 8 § FML framgår att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Vad som utgör god sed definieras inte i lagtexten – begreppet formas löpande genom Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) disciplinbeslut och domstolspraxis, vilket ger utrymme att anpassa normen till samhällsutvecklingen.

Mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intressen, men är enligt 9 § FML skyldig att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Eftersom det i regel är säljaren som anlitar mäklaren är det säljarens ekonomi som prioriteras. Det fritar dock inte mäklaren från att iaktta god fastighetsmäklarsed gentemot köparen.

Tillsyn över mäklare

Alla verksamma fastighetsmäklare måste vara registrerade hos FMI. Registreringen förutsätter bland annat godkänd utbildning, avsikt att bedriva yrkesmässig verksamhet samt att FMI sammantaget bedömer sökanden som lämplig. Kraven framgår av 5–6 §§ FML.

FMI:s uppdrag sträcker sig längre än att handlägga registreringsärenden. Myndigheten utövar löpande tillsyn över samtliga registrerade mäklare och kontrollerar att de följer gällande lag och god fastighetsmäklarsed. Vid misskötsamhet kan FMI besluta om disciplinåtgärder – erinran, varning eller i allvarligare fall återkallelse av registreringen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsplikt

Enligt 16 § FML är mäklaren skyldig att ge parterna råd och upplysningar om förhållanden som kan vara av betydelse för dem, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det. Plikten gäller oberoende av om köparen är konsument eller företag.

Upplysningsplikten är brett formulerad och träffar allt som skäligen kan antas vara av betydelse för parterna – oavsett om uppgiften gynnar eller missgynnar den ena sidan. Plikten går längre än köprättsliga fel och kan exempelvis avse planförhållanden, servitut eller kända störningar i närmiljön.

Mäklaren är också skyldig att informera en tilltänkt köpare om hur säljaren planerar att genomföra försäljningen – exempelvis om fastigheten erbjuds till ett fast pris utan budgivning, eller om budgivning är planerad och i så fall när den beräknas inledas.

Mäklaren ska upplysa köparen om brister i fastighetens skick som mäklaren har iakttagit eller fått kännedom om, till exempel uppgifter som säljaren lämnat muntligen. Mäklaren saknar formell undersökningsplikt men förutsätts ha uppmärksammat brister som framträder vid en ytlig besiktning. Har mäklaren konkret anledning att misstänka dolda fel måste köparen informeras om detta.

Mäklarens undersökningsplikt

Till skillnad från mäklaren bär köparen ett långtgående ansvar att undersöka fastigheten, vilket följer av 4 kap. 19 § jordabalken (JB, SFS 1970:994). Mäklaren är skyldig att skriftligen informera köparen om detta ansvar och ska aktivt verka för att undersökning genomförs – men det slutliga ansvaret vilar på köparen. Väljer du som köpare att inte anlita en besiktningsman efter att ha fått denna information kan du normalt inte åberopa brister som en noggrann undersökning hade kunnat avslöja.

Mäklarens skadeståndsskyldighet

Har mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter kan skadeståndsskyldighet uppkomma enligt 25 § FML. Ett vanligt exempel är att mäklaren lämnat felaktiga uppgifter om bostadsarean – något som kan ge köparen rätt till ersättning för den ekonomiska skada detta medfört.

För att din rätt till skadestånd ska bestå måste du underrätta mäklaren om den påstådda försummelsen inom skälig tid efter att du fick kännedom om den. Reklamerar du för sent förlorar du normalt rätten att kräva ersättning. Dokumentera alltid reklamationen skriftligen – det ger dig ett tydligt bevis på att underrättelse skett i tid.

Vad ska jag göra om jag är missnöjd med min mäklare?

Om du anser att mäklaren brutit mot god fastighetsmäklarsed eller annars handlat felaktigt kan du anmäla mäklaren till FMI. Myndigheten utreder ärendet och kan vid behov utfärda erinran eller varning, eller i allvarligare fall återkalla mäklarens registrering. En anmälan till FMI är kostnadsfri och görs via myndighetens webbplats.

Ekonomiska krav

1. Har du råkat ut för ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande kan du kräva skadestånd alternativt att mäklarprovisionen ska sättas ned. Har du ekonomiska krav mot mäklaren ska du i första hand vända dig till mäklaren och se om ni kan lösa situationen på egen hand.
2. Kommer ni inte fram till en passande lösning eller skulle mäklarens försäkringsbolag avvisa ditt krav kan du vända dig till fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). FRN prövar tvister om skadestånd samt nedsättning av provision.
3. Beslut från FRN är endast en rekommendation. Detta innebär att FRN:s beslut inte är bindande. Skulle mäklaren eller dennes försäkringsbolag inte följa FRN:s beslut eller är du missnöjd med beslutet kan du väcka talan vid allmän domstol. Målet kommer då att handläggas som ett tvistemål. Domstolens avgörande av tvisten sker genom dom.

(HQ)