Köpekontrakt utan mäklare – vad du bör tänka på

Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) är en fastighetsmäklare en fysisk person – inte ett företag – som är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen och yrkesmässigt förmedlar fastigheter, bostadsrätter och liknande objekt. Mäklaren bär ett lagstadgat ansvar för en rad juridiska och praktiska moment under hela köpprocessen. Planerar du att upprätta ett köpekontrakt utan mäklare är det avgörande att förstå exakt vad mäklaren annars hade ombesörjt – och vilka skyldigheter som då faller på dig.

Vad innebär god fastighetsmäklarsed – och vad saknas utan mäklare?

God fastighetsmäklarsed, som regleras i 8 § fastighetsmäklarlagen, ställer tre sammanlänkade krav på mäklaren: en allmän omsorgsplikt, skyldigheten att agera opartiskt och tillvarata både säljarens och köparens intressen, samt att i övrigt följa god fastighetsmäklarsed. Genomför du affären privat bär du och köparen dessa skyldigheter gemensamt – utan det professionella skyddsnät som mäklaren annars utgör.

Allmänna omsorgsplikten

Omsorgsplikten innebär att mäklaren ska agera fackmässigt och säkerställa att transaktionen följer gällande rätt. Konkret omfattar det upplysningsplikt, rådgivningsplikt, kontrollplikt och handlingsplikt vid avtalsslutet. Utan mäklare vilar detta ansvar på parterna själva – ett förbiseende kan leda till att avtalet angrips i efterhand eller att fel inte reklameras i tid.

Opartiskt handlande

Mäklaren är skyldig att tillvarata både säljarens och köparens intressen utan att den ena parten gynnas på den andres bekostnad. I prisfrågan agerar mäklaren primärt i säljarens intresse, men förarbetena till lagen klargör att säljaren inte får gynnas otillbörligt. I praktiken innebär det råd om vilka bud som bör accepteras, om ytterligare en visning kan driva upp priset och hur marknadsläget ser ut. Säljer du privat behöver du själv skaffa underlag – jämför slutpriser på liknande objekt i området utifrån kvadratmeterpris, läge och skick.

God fastighetsmäklarsed

En central skyldighet enligt god fastighetsmäklarsed är att förse köparen med en fullständig objektsbeskrivning. Av den ska framgå bostadsrättens beteckning, eventuell pantsättning, antal bostadsrätter i föreningen och upplåten mark. Det rekommenderas dessutom att ange bostadens storlek, lägenhetsnummer och årsavgift. Saknas dessa uppgifter i ett privat köpekontrakt kan det uppstå tolkningskonflikter – och i värsta fall tvist.

Övriga uppgifter som mäklaren normalt hanterar

Marknadsföringen är en av de mer påtagliga fördelarna med att anlita mäklare. Tillgång till stora bostadsportaler och etablerade marknadsföringskanaler ökar konkurrensen om objektet och driver ofta upp slutpriset. Som privat säljare når du sällan ut lika brett, vilket kan resultera i färre spekulanter och ett lägre pris än marknaden egentligen medger. Mäklaren ger också ett juridiskt skydd under hela processen – avtalet utformas korrekt och risken för formella fel minimeras. Privatpersoner som sluter avtal utan juridisk hjälp gör oftare misstag som kan bli kostsamma att rätta i efterhand.

Om du ändå väljer att upprätta köpekontrakt utan mäklare

Det är fullt möjligt att genomföra en bostadsaffär utan mäklare, men det kräver att du själv tar ansvar för de moment mäklaren annars hade hanterat. Vår rekommendation är att du åtminstone anlitar en jurist för att upprätta köpekontraktet. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet inom bostadsrätt och avtalsrätt och hjälper dig att utforma ett juridiskt korrekt köpekontrakt som skyddar dina intressen.

Vi hjälper dig med:

Rådgivning vid köpekontrakt utan mäklare

* Identifiera och undvika juridiska fallgropar när du som privatperson upprättar ett köpekontrakt.

* Genomgång av vad avtalet bör innehålla för att vara bindande och skydda båda parter.

Tvistelösning

* Bedömning av ditt ärende utifrån aktuellt rättsläge och gällande praxis.

* Proaktiva åtgärder för att minimera risken för framtida tvister med köparen.

* Utan juridisk granskning ökar risken markant för att hamna i en tvist – något som enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan leda till hävning eller skadeståndskrav om köpekontraktet brister i väsentliga delar.

Välkommen att höra av dig för ett inledande telefonsamtal utan kostnad, eller boka ett möte med någon av våra bostadsjurister.

Författad av: Alexander Isehag