Tvist: Felaktig boarea på bostadsrätt

Bostadens storlek väger tungt när man fattar köpbeslutet – och skillnaden på ett par kvadratmeter kan slå igenom rejält på priset. Det är därför inte ovanligt att köpare reagerar när de efter tillträdet misstänker att lägenheten är mindre än vad som angetts i annonsen. Vad gäller juridiskt, och vilka rättsmedel har du som köpare? Den här artikeln reder ut begreppen.

Vad räknas som boarea?

Termen boarea – ibland skriven boyta – anger den del av en bostad som faktiskt används för boende. Det är de ytor där man lever och rör sig i vardagen som räknas in, inte utrymmen av mer teknisk eller förvaringsinriktad karaktär.

För att en yta ska ingå i boarean ställs konkreta tekniska krav. Enligt Svensk Standard SS 021054, som är vägledande vid mätning, måste utrymmet vara uppvärmt och ha en fri takhöjd om minst 1,90 meter. Det innebär att källare, vindar och förråd normalt faller utanför boarean om de inte uppfyller dessa villkor. Detsamma gäller balkonger, terrasser, garage och carport – dessa klassas aldrig som boarea oavsett hur de används.

I praktiken finns en viss tolkningsfrihet i hur boarea mäts, vilket kan leda till avvikelser beroende på vem som utfört mätningen. En fastighetsmäklares uppgift i annonsen stämmer inte alltid exakt med en byggnadsteknisk mätning. Misstänker du att angiven boarea inte stämmer rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman eller mätningstekniker för en oberoende kontroll – det är den säkraste vägen till klarhet inför en eventuell rättslig process.

Vad är biarea i en lägenhet?

Biarea är de delar av bostaden som inte uppfyller kraven för boarea men som ändå tillhör fastigheten och bidrar till dess funktionalitet. Det rör sig om utrymmen som komplettererar boendet utan att räknas in i den primära boytan.

Enligt Svensk Standard SS 021054 klassas källare, vindar, förråd och garage som biarea när de inte är uppvärmda eller saknar tillräcklig takhöjd. En källarplan med lågt i tak eller ett ouppvärmt förråd hamnar i denna kategori oavsett hur regelbundet utrymmena används. Balkonger, terrasser och carport ryms däremot varken i boarea eller biarea.

Biarean kan ha direkt betydelse för bostadens marknadsvärde och praktiska användbarhet. Ett välutrustat förråd eller garage spelar ofta stor roll för en köpare. Vid en tvist om bostadens storlek är det viktigt att tydligt skilja mellan vilka ytor som marknadsförts som boarea respektive biarea – distinktionen kan få avgörande juridisk betydelse.

Rättslig reglering

Köplagen (SFS 1990:931) reglerar köp av lös egendom – det vill säga all egendom som inte är fast egendom. Bostadsrätter räknas som lös egendom och omfattas därmed av köplagens bestämmelser.

Köplagen gäller dock inte när konsumentköplagen (SFS 1990:932) är tillämplig. Konsumentköplagen träder in enbart vid köp där en näringsidkare säljer till en konsument. Vid överlåtelse av bostadsrätt mellan privatpersoner – det vanligaste scenariot – är det i stället köplagens regler som styr.

Köplagens bestämmelser är dispositiva, vilket innebär att parterna fritt kan avtala om andra villkor än lagens. Lagen får en utfyllande funktion och tillämpas bara när avtalet är tyst eller otydligt i en viss fråga.

Köplagen innehåller bestämmelser om köparens rätt till prisavdrag vid fel i varan (17–19 §§ samt 38 § köplagen). Rätten är dock inte absolut – eftersom lagen är dispositiv kan parterna avtala bort den. Har rätten till prisavdrag avtalats bort gäller inte lagens bestämmelser, oavsett hur stor avvikelsen är.

Fel enligt köplagen

Utgångspunkten för felbedömningen är alltid avtalet. Huruvida boarean utgör en avtalad egenskap avgörs inte enbart av köpekontraktets lydelse – hela den process som föregår köpet kan vägas in, inklusive annons och objektsbeskrivning (prop. 1988/89:76 s. 84, NJA 2016 s. 237). Stämmer boarean inte med vad som avtalats föreligger fel i varan enligt 17 § köplagen.

Högsta domstolen prövade frågan i NJA 2016 s. 237. Målet gällde en kontorslokal som överlåtits mellan två näringsidkare, där köparen krävde prisavdrag eftersom lokalens area var mindre än vad som angetts i annons och objektsbeskrivning. HD konstaterade att areauppgiften utgjorde en avtalad egenskap och att avvikelsen innebar att lokalen var felaktig. Avgörandet är vägledande även vid köp av bostadsrätter med felaktigt angiven boarea.

Om boarean utgör en avtalad egenskap och den verkliga arean avviker från den uppgivna föreligger ett köprättsligt fel. Det öppnar för köparen att göra gällande de påföljder köplagen medger – i första hand prisavdrag enligt 38 § köplagen.

Var uppmärksam på friskrivningsklausuler

I köpekontrakt förekommer det ibland en friskrivningsklausul som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för fel i bostadsrätten. En sådan klausul innebär ökad risk för köparen och brukar återspeglas i ett något lägre pris. Den kan vara generell och avse hela bostaden, eller begränsad till en specifik del – exempelvis badrummet. För att klausulen ska vara juridiskt giltig krävs att den är tydligt formulerad. Råder det tveksamheter om vad den faktiskt omfattar kan den förklaras ogiltig.

Köparens undersökningsplikt

Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som denne måste antas ha känt till vid köpet. Som köpare finns ingen generell skyldighet att besiktiga bostaden före köpet. Har du däremot valt att undersöka den, eller utan godtagbar anledning låtit bli trots att säljaren uppmanat dig, gäller som huvudregel att du inte kan göra gällande fel som borde ha framkommit vid en sådan undersökning.

Är avvikelsen i boarean så stor att den rimligen borde ha uppdagats vid en noggrann besiktning – och du antingen genomfört en sådan undersökning eller uppmanats att göra det utan att följa uppmaningen – har du normalt sett inte rätt att åberopa felet i efterhand.

Vad ska jag göra om boarean visar sig vara felaktig?

Reklamera till säljaren

Visar sig boarean avvika från vad som avtalades ska du reklamera felet till säljaren utan dröjsmål. Enligt 32 § köplagen ska reklamation ske inom skälig tid från det att felet upptäcktes – räknat från den dag du konstaterade att arean inte stämde med köpeavtalet. Reklamationen kan vara muntlig eller skriftlig, men av bevishänsyn rekommenderas alltid skriftlig form, till exempel via e-post eller rekommenderat brev. Missar du att reklamera i tid förlorar du rätten att åberopa felet.

Reklamerar du inte felet senast inom två år från tillträdesdagen preskriberas din rätt att göra det gällande. Köplagens reklamationsregler är dispositiva, vilket innebär att parterna genom avtal kan bestämma en annan tidsfrist – kortare såväl som längre. Lagens bestämmelser gäller alltså bara som utgångspunkt om inget annat avtalats.

Reklamera till mäklaren

En mäklare ansvarar normalt inte direkt för dolda fel i bostaden. Däremot är mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen skyldig att upplysa köparen om sådana förhållanden rörande bostadens skick som mäklaren iakttagit eller känner till. Har mäklaren särskild anledning att misstänka något om skicket måste denne informera köparen även om detta, oavsett om förhållandet är bekräftat. Åsidosätter mäklaren sina skyldigheter – uppsåtligen eller av oaktsamhet – kan hen bli skadeståndsskyldig gentemot köparen.