När er bostadsrättsförening funderar på att bygga ut bostadsrätterna i er fastighet finns det viktiga regler att känna till för att sådan utbyggnad ska vara tillåten. Bestämmelserna som reglerar detta finner vi i 9 kapitlet bostadsrättslagen. Vad som gäller för att ni ska tillåtas göra sådan utbyggnad kommer behandlas i den här artikeln.
Medlemmarnas bestämmanderätt när det kommer till att bygga ut din bostadsrätt
Vill er förening göra om en medlems bostadsrätt krävs som huvudregel tillstånd från den bostadsrättsinnehavaren. Om två förutsättningar är uppfyllda kan föreningen kringgå brist på samtycket från den boende. Den första av dessa förutsättningar är att två tredjedelar av medlemmarna godkänner utbyggnaden på en stämma. Den andra förutsättningen är att hyresnämnden lämnar sitt medgivande till att utbyggnaden får genomföras. Mer om hyresnämndens prövning nedan.
Vilken tillbyggnad som omfattas av lägenheten
För att det ska behövas medlems medgivande till utbyggnad behövs det vara exempelvis en utbyggnad av en lägenhet som upplåtits som bostadsrätt. En balkong kan man tänka sig ligger utanför en bostadsrätt men där har domstolen i ett antal fall klargjort vad som gäller. I ett mål i Svea hovrätt prövades ett överklagande av ett beslut från Hyresnämnden och där avgjorde domstolen om balkongbygge omfattas av regeln i bostadsrättslagen som kräver att medlemmen godkänner utbyggnaden, och om det kommer innebära en sådan förändring av lägenheten som det behövs samtycke för. Domstolen började inledningsvis med att konstatera att bygget av en balkong rent byggtekniskt inte innebär att lägenheten utsätts för någon fysisk förändring. Vidare anför domstolen att även om utbyggnaden inte förändrar lägenheten, men där marknadsvärdet av lägenheten kan förändras, kan även en sådan utbyggnad falla in under 9 kapitlet bostadsrättslagen. Då krävs medlems samtycke. Hovrätten fann inget som talade emot att en utbyggnad av balkong faktiskt inte kunde påverka marknadsvärdet på lägenheten negativt, varför sådan utbyggnad konstaterades falla under 9 kapitlets tillämpningsområde. Det här betyder alltså att även förändringar som inte är en direkt fysisk förändring av lägenheten kan omfattas.
Hyresnämndens prövning om du vill bygga ut din bostadsrätt
När hyresnämnden undersöker om utbyggnaden ska godkännas så utreds om förändringen anses som angelägen, vilket innebär att det syftet som uppnås i och med utbyggnaden rimligen inte kan uppnås på något annat sätt. Vidare ska det heller inte bedömas oskäligt mot bostadsrättsinnehavaren. Rör det sig om en så pass liten förändring att betydelsen inte blir så stor för den boende är kravet istället att syftet skäligen inte kan uppnås på något annat sätt. Förarbeten har beskrivit förändring som angelägen när det är från samhällets sida som kravet kommer. Exempel på när förändring ansetts som angelägen har varit vid krav på ökad tillgänglighet, vilket har lösts genom att installera hiss.
I mål från hovrätt har konstaterats att exempelvis byte av fönsterglas inte utgjort en förändring, även om insläppet av ljus i viss mån skulle minska. Inte heller har det av domstol ansetts vara en tillräcklig förändring vid byte av befintliga lägenhetsdörrar. Sådana åtgärder har alltså inte skyddats av 9 kapitlet i bostadsrättslagen.
Varför byggande av balkonger ansetts vara en förändring som ska skyddas av 9 kapitlet bostadsrättslagen beror i mångt och mycket på ljusinsläppet som förändras i och med utbyggnaden. Därmed faller den under skyddet trots att det egentligen inte faller under lagens ordalydelse som anger fysisk förändring av lägenheten. Vad som varit avgörande i bedömningen är minskningen av bostadens marknadsvärde och förändringen i hur attraktiv lägenheten blivit. Det har alltså inneburit ekonomiska förändringar för den boende som går utöver vad denne ska behöva finna sig i.
Att tänka på
Det här med utbyggnad av bostadsrätt är invecklat och krångligt. Det finns en hel del domar på området och det går inte att bara genom att läsa vad som står i lagen att räkna ut vad som gäller för just er utbyggnad av en eller fler bostadsrätter i er bostadsrättsförening. Vi rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist som kan göra en närmare undersökning i ert fall så att ni slipper riskera att göra fel. Vasa Advokatbyrå har många års erfarenhet av frågor gällande bostadsrättsföreningar och bostadsrätter. Hör gärna av er till oss så hjälper vi er.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Undvik att göra en utbyggnad som kräver tillstånd.
* Skaffa en bedömning vad för typ av förändring som er utbyggnad kan tänkas vara.
Tvistelösning
* Få en juridisk bedömning utifrån lag och rättspraxis.
* Minimera risken får otillåten utbyggnad.
* Maximera chanserna att kunna genomföra er utbyggnad.
Kontakta oss här för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag
Länk till Bostadsrättslagen