Om du har köpt en bostad och du anser att något är fel med bostaden eller inte gått rätt till vid köpet, kanske du undrar vad mäklaren har för roll och vilket ansvar denne kan ha. I den här artikeln får du svar på det och mycket mer.
Reglering av ansvar
I huvudsak finner du bestämmelser för mäklares skyldigheter i fastighetsmäklarlagen. Bra att känna till är att den tidigare fastighetsmäklarlagen har upphävts och att en ny lag som också benämns fastighetsmäklarlagen, trädde i kraft 2021-07-01. Om du går in och tittar i nu gällande fastighetsmäklarlag, finner du en generalklausul. Denna generalklausul har som funktion att ha ett brett tillämpningsområde för de fall då lagstiftaren inte har förtydligat vad som gäller i situationen för just det enskilda ärendet. Generalklausulen regleras om i 3 kapitlet 1 § fastighetsmäklarlagen. Där anges att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Innebörden av god fastighetsmäklarsed
Vad god fastighetsmäklarsed innebär anges inte i någon lag utan det har i stället växt fram genom praxis från Fastighetsmäklarinspektionen och genom avgöranden från domstolar. Bland annat behöver mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed värna om de ekonomiska intressen som dennes uppdragsgivare kan ha. Som nämnt ska fasighetsmäklaren ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Men ”i allt” menas alltså att mäklaren inte bara behöver följa god fastighetsmäklarsed när denne utför sitt förmedlingsuppdrag. Utöver det ska det iakttas i de flesta situationer då fastighetsmäklaren agerar i sin tjänst. Bland annat ska god fastighetsmäklarsed i normalfallet iakttas vid uppdrag som gäller värdering, och detta trots att värderingen kanske inte ens sker i anknytning till mäklarens förmedlingsuppdrag.
Mäklarens roll vid en eventuell tvist
Huvudregeln är att mäklaren inte ska stå på vare sig köparens eller säljarens sida vid en tvist. Att behöva vara opartisk brukar även gälla före och efter det att mäklaren har avslutat sitt uppdrag. Det brukar också råda en skyldighet för mäklaren att hjälpa köparen och säljaren med att försöka finna en lösning så att parterna slutligen kan nå en överenskommelse. Du som köpare kanske önskar tillträda fastigheten vid ett senare tillfälle eller önskar få prisavdrag på fastigheten på grund av något fel, vilket är konflikter som mäklare ibland kan hjälpa till med. Däremot är huvudregeln att mäklaren inte har rätt att agera ombud för vare sig köparen eller säljaren. Det beror på att mäklaren oftast behöver vara opartisk i sin roll som mellanman.
Möjligheter att hålla mäklare respektive mäklarföretaget ansvarigt
I de flesta fall brukar mäklaren inte bära något ansvar för det fall att du som köpare skulle finna något fel i din nyköpta bostad. Det beror på att det är du och säljaren som är avtalsparter till köpekontraktet. I vissa fall kan det vara möjligt att hålla en mäklare ansvarig, vilket kan vara fallet om det kulle kunna konstateras att mäklaren har handlat i strid med vad denne är skyldig att göra enligt lag. Exempel på handlande i strid med sådan skyldighet kan vara att mäklaren medvetet skulle undanhålla information som bedöms vara av viktig karaktär.
Vad beträffar mäklarföretaget är huvudregeln att det inte kan hållas ansvarigt, med anledning av att mäklare ofta har ett personligt ansvar för sina förmedlingsuppdrag. Därmed kan det bli svårt att med framgång rikta ansvar mot mäklarföretaget.
Att tänka på:
Skulle du uppmärksamma ett fel i bostaden som du köpt och du önskar rikta ansvar mot mäklaren eller mot säljaren av bostaden, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå AB har under många år hjälpt klienter med tvister inom bostadsjuridik. Kontakta gärna oss för juridisk assistans med din tvist.
Läsvärt
En ny fastighetsmäklarlag – förstärkt tillsyn (regeringen.se)
Suzanne kräver skadestånd efter mäklarens misstag | SVT Nyheter
Köpekontrakt utan mäklare – vad du bör tänka på – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Tvist med mäklaren och skadeståndsskyldighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag