Hur fastighetsmäklare kan undvika juridiska problem

Fastighetsmäklare rör sig i ett juridiskt komplext landskap där misstag kan få allvarliga konsekvenser. Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) har mäklaren en opartisk förmedlingsplikt – ett ansvar gentemot både köpare och säljare som kräver god kännedom om parternas rättigheter och skyldigheter.

En central skyldighet är att lämna korrekt och fullständig information om fastigheten – allt från boarea och konstruktion till kända fel eller skador. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan köparen åberopa fel som säljaren känt till men undanhållit. Mäklaren bör därför systematiskt dokumentera vad som kommunicerats till parterna och säkerställa att överlåtelsehandlingarna är fullständiga.

Fastighetsmäklare är också rapporteringsskyldiga enligt penningtvättslagen (2017:630) och måste genomföra kundkännedomsåtgärder – det vill säga identifiera och verifiera vem som köper eller säljer, kartlägga affärsförbindelsens syfte och löpande följa upp transaktionerna.

Dessa åtgärder motverkar att fastighetsmarknaden används för att tvätta brottsliga tillgångar. Mäklare som brister i sina skyldigheter riskerar disciplinpåföljder från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och i allvarligare fall straffrättsligt ansvar.

Kundkännedom och identifiering av affärsförbindelser

Kundkännedom är grunden i regelverket mot penningtvätt. Mäklaren ska inte bara verifiera kundens identitet utan även förstå syftet bakom affären – är det en privatbostad för eget bruk, en investering eller en transaktion med ovanligt komplex ägarstruktur?

När och hur mäklaren ska kontrollera kundens identitet

Identitetskontrollen ska ske innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs – inte i efterhand. Giltig identitetshandling, exempelvis pass eller nationellt ID-kort, ska kontrolleras och kopieras för dokumentationen.

1. Kundens identitet ska kontrolleras innan affären påbörjas. Det skapar förtroende och säkerhet.
2. Kontroll bör göras vid första mötet. Mäklaren kan be om ID-kort eller pass.
3. Identifieringsmetoden kan variera beroende på risknivå. Högriskkunder kräver mer noggrann granskning.
4. Personer i politiskt utsatt ställning (PEP) behöver extra uppmärksamhet. De kan vara kopplade till större risker.
5. Dokumentation av kundkännedom är viktig. All information måste sparas för framtida referens.
6. Fortlöpande uppföljning av affärsföbindelser är nödvändig. Det hjälper till att upptäcka eventuella förändringar i situationen.

Systematisk och dokumenterad identitetskontroll är inte enbart ett lagkrav – det är också ett praktiskt skydd för mäklaren om en affär senare ifrågasätts av tillsynsmyndigheten.

Anpassade åtgärder vid låg eller hög risk

Penningtvättslagen kräver ett riskbaserat förhållningssätt. Vid låg risk – exempelvis en privatperson som förvärvar sin första bostad utan komplicerade betalningsflöden – kan grundläggande kundkännedom med sedvanlig ID-kontroll vara tillräckligt.

Vid förhöjd risk däremot – oregelbundna betalningsflöden, komplexa ägarstrukturer eller kopplingar till högriskländer – krävs skärpta åtgärder. Mäklaren bör då inhämta ytterligare underlag om kundens ekonomiska situation och affärsmässiga motiv.

Kunder som klassificeras som PEP – personer i politiskt utsatt ställning – utgör alltid en förhöjd riskgrupp och kräver skärpta kundkännedomsåtgärder. All kommunikation och samtliga kontrollåtgärder ska dokumenteras löpande.

Kundkännedom är ingen engångsåtgärd. Affärsförbindelser ska följas upp kontinuerligt, och om omständigheterna förändras – exempelvis om kunden byter befattning eller om transaktionsmönstret avviker från det förväntade – ska riskbedömningen uppdateras.

Personer i politiskt utsatt ställning (PEP)

Med PEP avses personer som innehar eller nyligen innehaft en framträdande offentlig funktion – exempelvis riksdagsledamöter, statssekreterare, ledamöter i domstolars ledningsorgan eller höga befattningshavare i statliga bolag. Även nära familjemedlemmar och kända medarbetare till en PEP omfattas av regelverket.

Mäklaren är skyldig att aktivt undersöka om en kund är PEP, bland annat genom att ställa direkta frågor och använda tillgängliga kontrollverktyg. Det räcker inte att passivt invänta att kunden uppger sin status på eget initiativ.

När en kund identifieras som PEP krävs ledningsgodkännande för att ingå affärsförbindelsen, skärpt granskning av transaktionernas ursprung och syfte samt löpande uppföljning under hela förmedlingsuppdragets gång. Noggrann dokumentation är avgörande – vid en tillsyn från FMI är det mäklaren som måste kunna styrka att åtgärderna faktiskt vidtagits.

Utöver penningtvättslagen (2017:630) regleras fastighetsmäklarens skyldigheter av FMI:s gällande föreskrifter, vilka preciserar hur kundkännedomsprocessen ska dokumenteras och vilka interna rutiner byrån måste ha på plats.

Dokumentation av kundkännedom

Enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism är fastighetsmäklare skyldiga att genomföra och dokumentera åtgärder för kundkännedom. En välstrukturerad dokumentation är inte bara ett lagkrav – den utgör också ett konkret skydd vid eventuella tvister eller tillsynsärenden hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI).

Praktiskt innebär detta att mäklaren ska samla in giltiga ID-handlingar samt adressbevis för samtliga parter. Originaldokument bör kontrolleras mot registeruppgifter, och kopior sparas säkert i minst fem år enligt penningtvättslagens krav.

Identitetskontrollen ska vara noggrann och riskbaserad – en kund med komplicerade ägarstrukturer eller internationella kopplingar kräver djupare granskning. Informationen måste hållas aktuell under hela affärsförbindelsens löptid. Brister i kundkännedomsprocessen är en vanlig orsak till skadeståndsanspråk och disciplinärenden, varför rutinerna bör fastställas skriftligt i en intern policy.

Systematisk dokumentation av kundkännedom är en av de viktigaste åtgärderna för att säkra mäklarens rättsliga ställning och upprätthålla kundernas förtroende.

Fortlöpande uppföljning av affärsförbindelser

En affärsförbindelses riskprofil kan förändras över tid. Fastighetsmäklare bör därför bedriva fortlöpande uppföljning av sina kundrelationer – inte enbart vid uppdragets start. Förändringar i kundens ekonomiska situation, ägandeförhållanden eller riskexponering ska fångas upp och dokumenteras löpande.

Alla kundkontakter av väsentlig karaktär bör journalföras med datum, innehåll och eventuella vidtagna åtgärder. Denna dokumentation kan vara avgörande om en tvist uppstår i efterhand.

Uppföljningen bör även omfatta ingångna avtal och lämnade upplysningar. Mäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) en långtgående omsorgsplikt gentemot båda parter, vilket innebär att felaktig eller ofullständig information kan medföra skadeståndsansvar. Notera att köparen parallellt bär en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

En mäklare som aktivt håller sig informerad och dokumenterar sina iakttagelser minskar väsentligt risken för rättsliga efterspel – för sin egen del såväl som för sina kunder.

Vikten av att följa FMI:s föreskrifter och penningtvättslagen

FMI:s föreskrifter konkretiserar de krav som följer av penningtvättslagen och fastighetsmäklarlagen. Att systematiskt följa dessa regler är inte bara en förutsättning för att behålla mäklarregistreringen – det bidrar också till en mer transparent och trygg bostadsmarknad.

Mäklarens ansvar

Fastighetsmäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) en uttrycklig upplysningsplikt och ska verka för att köpare och säljare får korrekt och fullständig information om objektet. Lämnas felaktiga uppgifter – medvetet eller av oaktsamhet – kan mäklaren åläggas skadeståndsskyldighet. I allvarliga fall kan FMI återkalla mäklarregistreringen.

Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken begränsar inte mäklarens eget ansvar. Mäklaren måste uppfylla gällande registrerings- och licenskrav och ska aktivt motverka situationer som kan ge upphov till tvister. En tydlig uppdragsbekräftelse och löpande noteringar i ärendeakten är konkreta verktyg för att stärka den rättsliga ställningen.

Välstrukturerade rutiner och god dokumentation skyddar båda parter vid en affär och upprätthåller mäklarens yrkesmässiga integritet.

Åtgärder för kundkännedom

Kundkännedomsprocessen är kärnan i fastighetsmäklarens arbete mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Identitetskontrollen ska vara riskbaserad och proportionerlig: enklare kontroller mot folkbokföringen kan räcka för lågriskkunder, medan komplexa ägarstrukturer kräver mer ingående utredning.

Särskild uppmärksamhet ska ägnas s.k. politiskt utsatta personer (PEP) och deras närstående, vilka per definition anses medföra förhöjd risk. I dessa fall krävs utökade åtgärder och godkännande från ledningsnivå innan affärsförbindelsen inleds. All insamlad information ska dokumenteras och förvaras i enlighet med penningtvättslagens bestämmelser.

Kundkännedomsåtgärderna är inte en engångsinsats vid uppdragets start. Regelbunden uppföljning säkerställer att riskbilden är aktuell och att eventuella förändringar hos kunden fångas upp i tid – vilket minskar risken för både regelöverträdelser och missförstånd.

FMI:s föreskrifter ger en praktisk ram för hur kundkännedomsarbetet ska bedrivas. Mäklare som bygger upp tydliga interna rutiner och regelbundet uppdaterar sin kunskap om gällande regelverk är bäst rustade att hantera de krav som ställs – och att undvika onödiga juridiska komplikationer.

Vanliga fallgropar – och hur mäklaren undviker dem

Fastighetsmäklaryrket kräver noggrannhet i varje led. Felsteg i objektsbeskrivningen, bristande bygglovskontroll eller otydlig dokumentation kan var för sig leda till skadeståndsansvar och disciplinpåföljder från Fastighetsmäklarinspektionen.

Felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen

Mäklaren har en lagstadgad upplysningsplikt gentemot båda parter i förmedlingsuppdraget. Enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska mäklaren lämna köparen de uppgifter om fastigheten som mäklaren känner till eller borde ha kännedom om och som köparen kan antas vilja ha. Det innebär att uppgifter om boarea, taxeringsvärde, servitut och eventuella kända brister måste stämma överens med faktiska förhållanden – inte bara prospektets bild.

Om köparen lider ekonomisk skada till följd av felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen kan mäklaren bli personligt skadeståndsskyldig, oavsett om säljaren kände till felet. Ansvaret följer av såväl fastighetsmäklarlagen som allmänna skadeståndsrättsliga principer.

Kontrollera alltid att åberopade bygglov och tillstånd faktiskt är beviljade och inte enbart ansökta. Enligt plan- och bygglagen (2010:900) är det byggherren – i praktiken säljaren – som ansvarar för att åtgärder har genomförts med stöd av giltiga lov, men mäklaren bör uppmärksamma köparen på eventuella oklarheter och dokumentera detta i objektsbeskrivningen.

En välgrundad objektsbeskrivning skyddar mäklaren rättsligt och stärker förtroendet hos parterna. Jordabalkens regler om fastighetsköp, bland annat 4 kap. 19 § om köparens undersökningsplikt, samverkar med mäklarens upplysningsplikt – en tydlig beskrivning minskar risken för efterföljande tvister om vad som var känt vid köpet.

Bygglovskontroller

Att kontrollera bygglovsstatusen är en av de mer konkreta åtgärder en mäklare kan vidta för att undvika framtida tvister. Hämta aktuella handlingar från kommunens byggnadsnämnd och kontrollera att utförda åtgärder – tillbyggnader, inglasade uteplatser, attefallsåtgärder – har erforderliga lov eller anmälningsbevis.

1. Kontrollera bygglovets giltighet.
   • Se till att objektet har ett giltigt bygglov. Det skyddar både mäklare och köpare från framtida problem.

2. Fråga om ändringar i bygglovet.
   • Om det finns förändringar, kontrollera att de är godkända av kommunen. Olagliga ändringar kan leda till böter eller rättsliga strider.

3. Kolla upp planerade byggprojekt i området.
   • Nybyggen kan påverka värdet på fastigheten. Informera kunderna om dessa projekt för att hjälpa dem fatta välinformerade beslut.

4. Håll reda på byggnormer och regler.
   • Fastighetsmäklare måste känna till lokala regler kring byggande och renovering. Detta inkluderar säkerhetskrav som säger hur en byggnad ska se ut.

5. Dokumentera all relevant information.
   • Skriv ner alla uppgifter om bygglov och kontroller i objektsbeskrivningen. Det ökar transparensen och minskar risken för missförstånd.

6. Rådgör med experter vid osäkerhet.
   • Om det är oklart om något krav, ta hjälp av en jurist eller en expert inom fastighetsjuridik. De kan ge värdefull information som skyddar mäklaren i affären.

Noggranna bygglovskontroller ger alla parter en trygg grund att stå på. För mäklaren innebär det dokumenterade kontroller i akten; för köparen innebär det vetskapen om att fastigheten inte belastas av olaga byggnadsåtgärder som kan ge kommunen rätt att kräva återställning eller utdöma byggsanktionsavgift enligt PBL 11 kap.

Samtycke och dokumentation

En mäklare som inte kan visa skriftlig dokumentation kring uppdragsavtal, budgivning och parternas samtycken befinner sig i ett svårt bevisläge vid en eventuell tvist. Fastighetsmäklarlagen ställer krav på skriftliga uppdragsavtal och tydliga villkor – dokumentera löpande och spara allt kommunikationsunderlag.

1. Samtycke ska alltid vara skriftligt. Det bekräftar att alla parter är överens om villkoren.
2. Dokumentera alla samtal och möten med kunder. Anteckningar hjälper till att klargöra avtal och lösa framtida tvister.
3. Säkerställ att alla nödvändiga dokument är korrekta. Felaktigheter kan leda till juridiska problem för fastighetsförmedlare.
4. Använd standardavtal som följer regler från Fastighetsmäklarförbundet. Det minskar risken för missförstånd.
5. Informera kunden om deras ansvar i affären. Köparansvar spelar en stor roll i fastighetsaffärer.
6. Samla in och spara alla kvitton och betalningsbevis noggrant. Dessa handlingar kan behövas vid reklamationer eller klagomål.
7. Kontroll av identitet är avgörande, särskilt vid stora transaktioner. Detta skyddar mot bedrägerier och olagliga aktiviteter.
8. Se över avtalen regelbundet för att säkerställa att de fortfarande är relevanta och lagliga.
9. Ställ frågor vid oklarheter kring klientens önskemål eller krav på egendomen, så ingen information missas.
10. Ha alltid en plan för hur man hanterar klagomål på ett professionellt sätt, så att kunden känner sig lyssnad på och respekterad.

Problematiken kring fastighetsmäklare som förordnad förmyndare, god man eller förvaltare

När en part i en fastighetsaffär företräds av en god man, förvaltare eller förordnad förmyndare skärps kraven på mäklarens aktsamhet avsevärt. Sådana uppdrag regleras i föräldrabalken (1949:381), och åtgärder som avyttring av fast egendom kräver normalt överförmyndarens samtycke enligt 15 kap. FB. Mäklaren bör förvissa sig om att detta samtycke finns dokumenterat innan affären fullbordas.

En felaktig hantering i dessa situationer kan inte bara leda till att köpet förklaras ogiltigt – mäklaren riskerar även disciplinansvar för att inte ha iakttagit tillräcklig omsorg om en part med begränsad rättshandlingsförmåga.

Praktiska åtgärder inkluderar att inhämta beslut från överförmyndarnämnden, dokumentera att samtycket föreligger i mäklarakten och säkerställa att köpeskillingen är marknadsmässig – i annat fall kan transaktionen angripas rättsligt i efterhand. Värderingsunderlag från oberoende källa är ett starkt skydd.

Korrekt hantering av dessa roller minimerar rättsliga risker för samtliga inblandade och är en del av mäklarens allmänna omsorgsplikt.

Kontroll av inteckningar och pantsättningar

Innan ett förmedlingsuppdrag påbörjas bör mäklaren kontrollera fastighetens inteckningsförhållanden hos Lantmäteriet. Enligt jordabalken 6 kap. utgör pantbrev säkerhet för lån med fastigheten som pant, och oredovisade inteckningar kan komplicera tillträdet eller påverka köparens finansieringsförutsättningar. En uppdaterad inteckningsförteckning bör alltid ingå i budgivningsunderlaget.

1. Kolla upp inteckningar. Det är viktigt att se om det finns några skulder kopplade till egendomen. Mäklaren bör alltid göra detta innan försäljning.
2. Verifiera pantsättningar. Pant kan påverka köparens rättigheter till egendomen. Kontrollera att allt är klart innan affären går igenom.
3. Använd offentliga register. Dessa register visar aktuell information om inteckningar och pantsättningar på fastigheten.
4. Informera kunden om risker. Berätta för kunden om potentiella problem med inteckningar eller känsliga betalningar.
5. Dokumentera alla fynd. Skriv ner resultaten av kontrollerna och spara dem i kundens fil.
6. Ha kontakt med jurister vid behov. Om det finns komplicerade frågor, rådgör alltid med en jurist för trygghet.
7. Följ upp efter affären. Se till att inga nya lån eller inteckningar läggs på fastigheten efter försäljningen.

Genom systematiska kontroller av inteckningar, pantbrev och eventuella utmätningar lever mäklaren upp till sin upplysningsskyldighet och skyddar köparen från obehagliga överraskningar vid tillträdet. Det stärker också mäklarens eget anseende och minskar risken för efterföljande skadeståndsanspråk.

Vanliga frågor och praktiska råd för fastighetsmäklare

Nedan går vi igenom några av de områden där mäklare oftast råkar i juridiska svårigheter – och vad du konkret kan göra för att skydda dig själv och dina kunder.

Dokumentation av överenskommelser

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) är mäklaren skyldig att dokumentera väsentliga uppgifter i förmedlingsuppdraget. I praktiken innebär det att muntliga överenskommelser aldrig räcker – allt som kan påverka affärens utfall bör bekräftas skriftligen, gärna via e-post eller ett signerat tillägg till uppdragsavtalet.

1. Skriv alltid ner alla avtal. Det skapar tydlighet i affären.
2. Använd enkel och klar språk. Personer ska förstå vad de skriver under på.
3. Inkludera alla detaljer om egendomen. Det kan vara pris, villkor och datum.
4. Få kundens signatur. Utan den är inte avtalet giltigt.
5. Förvara dokumenten på ett säkert ställe. Skydda dem mot förlust eller skada.
6. Gör kopior av viktiga papper. Detta gör det lättare att redovisa vid behov.
7. Var öppen med ändringar i avtalet. Dokumentera allt som ändras efter skrivning.
8. Håll kunder informerade om status på deras affärsöverenskommelse.
9. Följ upp överenskommelser regelbundet med kunderna för att undvika missförstånd.

En systematisk dokumentationsrutin minskar risken för tvistemål och underlättar avsevärt om ärendet skulle prövas av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) eller i domstol. Spara därför alla versioner av budgivningslistor, villkorsändringar och korrespondens med parterna under minst tre år.

Reklamationer och klagomål

Klagomål är oundvikliga i en bransch där affärerna är stora och känsloladdade. Det avgörande är hur du hanterar dem. Bekräfta alltid ett klagomål skriftligen inom 48 timmar, även om du inte omedelbart har ett svar – det signalerar att du tar situationen på allvar och förhindrar att missnöjet eskalerar till en FMI-anmälan eller en skadeståndsprocess.

Dokumentera varje klagomål i ett internt ärendeloggsystem: vad kunden påstår, vilka åtgärder som vidtogs och hur ärendet avslutades. Den dokumentationen är värdefull om samma fråga återkommer eller om FMI begär redovisning.

Proaktiv kommunikation under hela förmedlingsprocessen förebygger de flesta missförstånd. Schemalägg korta statusuppdateringar till parterna – särskilt kring tillträdesdagen och vid eventuella förseningar. Mäklare som kommunicerar tydligt löper betydligt lägre risk att stå inför ett skadeståndskrav grundat på bristande omsorgsplikt enligt 16 § fastighetsmäklarlagen.

En välhanterad reklamation kan paradoxalt nog stärka kundrelationen – en kund som upplevde att problemet togs om hand seriöst rekommenderar ofta mäklaren vidare.

Tilläggsköpeskillingar

Tilläggsköpeskillingar – det vill säga betalningar utöver den ursprungliga köpeskillingen som parterna avtalar om efter budaccepten – regleras i köpeavtalet och måste uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) för att vara bindande. Det räcker alltså inte med en muntlig uppgörelse; tillägget måste framgå av en skriftlig, undertecknad handling.

Mäklarens roll är att säkerställa att sådana tillägg formuleras korrekt och att båda parter förstår innebörden innan de skriver under. Otydliga formuleringar är en vanlig källa till tvister och kan leda till disciplinpåföljd om FMI bedömer att mäklaren brustit i sin rådgivningsskyldighet.

Informera köparen redan tidigt i processen om att tilläggsköpeskillingar kan förekomma – till exempel vid övertagande av lös egendom, kvarstående reparationsåtaganden eller justeringar kopplade till besiktningsresultatet. Tydlighet i detta skede förhindrar konflikter vid tillträdet.

En välformulerad tilläggsklausul skyddar båda parter och minskar risken för efterföljande skadeståndsanspråk mot mäklaren personligen.

Direktreklam via SMS – juridiska krav att känna till

SMS-marknadsföring kan vara ett effektivt sätt att nå potentiella säljare, men kräver att mäklaren följer både dataskyddsförordningen (GDPR) och marknadsföringslagen (2008:486). Utan ett dokumenterat, frivilligt och specifikt samtycke från mottagaren är utskicket i regel otillåtet och kan leda till sanktionsavgifter från Integritetsskyddsmyndigheten (IMY).

Befintliga kunder kan i vissa fall kontaktas med liknande erbjudanden med stöd av det så kallade mjuka opt-in-undantaget i 19 § marknadsföringslagen – men även då måste varje meddelande innehålla ett enkelt och kostnadsfritt sätt att avregistrera sig.

Håll meddelandena korta och relevanta: presentera ett specifikt objekt eller en tjänst, ange avsändarens namn tydligt och inkludera en avregistreringslänk eller ett STOPP-kommando. Dokumentera samtycken och avregistreringar i ditt CRM-system – den dokumentationen kan bli avgörande vid en IMY-granskning.

Marknadsföring som respekterar mottagarens val bygger långsiktigt förtroende och minskar risken för anmälningar som skadar både varumärket och mäklarregistreringen.

Värdeintyg och felaktigt taxeringsvärde

Ett värdeintyg är ett centralt dokument i varje fastighetsaffär – det utgör underlag för prissättning, finansiering och i förekommande fall stämpelskatt. Enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska mäklaren verka för att köparen och säljaren får den information de behöver för att kunna fatta välgrundade beslut. Ett felaktigt värdeintyg riskerar inte bara att snedvrida köpeskillingen, utan kan i förlängningen leda till ett oskäligt taxeringsvärde som drabbar parterna långt efter att affären är avslutad.

En övervärdering skapar konkreta problem: köparen kan ha svårt att refinansiera fastigheten, och säljaren kan i efterhand ifrågasättas om det uppstår tvist om köpeobjektets skick enligt 4 kap. 19 § jordabalken. För att undvika detta bör mäklaren alltid inhämta värderingen från en auktoriserad värderingsman, jämföra med aktuella ortspriser och dokumentera bedömningsgrunderna noggrant i överlåtelseavtalet.

Ett korrekt taxeringsvärde skyddar såväl köpare som säljare och minskar risken för framtida tvister. Praktiska åtgärder inkluderar att begära en oberoende värdering vid minsta osäkerhet, kontrollera Lantmäteriets registeruppgifter och säkerställa att alla uppgifter om fastighetens area, taxeringskod och eventuella servitut stämmer överens med aktuella förhållanden.

Vanliga frågor

Vad innebär fastighetsmäklarens upplysningsplikt?

Enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 15 § är mäklaren skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne skäligen kan förväntas vilja känna till – även om säljaren inte tagit upp dem. Det gäller exempelvis kända vattenläckor, planerade detaljplaneändringar eller inlösenrisker. En mäklare som försummar upplysningsplikten kan bli skadeståndsskyldig mot köparen.

Kan en fastighetsmäklare hållas ansvarig för dolda fel?

Mäklaren ansvarar i regel inte för dolda fel i fastigheten – det ansvaret vilar på säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Däremot kan mäklaren bli ansvarig om han eller hon kände till felet och underlät att informera köparen, eller om felaktiga uppgifter lämnades i objektsbeskrivningen. Gränsen utreds i varje enskilt fall av Fastighetsmäklarinspektionen eller domstol.

Hur skyddar mäklaren sig mot tvister efter en fastighetsaffär?

Den viktigaste skyddsåtgärden är noggrann dokumentation: en komplett objektsbeskrivning, ett tydligt överlåtelseavtal och en skriftlig journal över alla väsentliga kontakter med parterna. Mäklaren bör också råda köparen att genomföra en besiktning och tydligt notera om köparen väljer att avstå – detta minskar risken för att mäklaren i efterhand anklagas för bristande rådgivning.