Del I.
Det är en grundlagsskyddad rättighet för en fastighetsägare att få ersättning vid expropriation, om det allmänna gör intrång i dennes äganderätt. Det finns lagar på många olika områden som ger det allmänna rätt att helt eller delvis inskränka den enskildes äganderätt till fast egendom. Det kan t.ex. handla om byggandet av järnvägar, ledningar för el och vatten, fastighetsbildning, vägbyggen, för att möjliggöra genomförande av detaljplan, för att skapa naturreservat, för försvarets verksamhet eller förvaring av kärnavfall osv. Gemensamt för dessa lagar är att ersättningen till de berörda fastighetsägarna beräknas enligt antingen expropriationslagen eller fastighetsbildningslagen. I den här artikeln förklarar vi översiktligt hur ersättning kan beräknas enligt expropriationslagen. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Vem har rätt till ersättning vid expropriation?
Förutom fastighetsägaren har även andra sakägare rätt till ersättning. Vem som är sakägare framgår inte uttryckligen i lag. Men enligt rättspraxis handlar det om varje rättighetshavare i fastigheten. T.ex. förstahandshyresgäster, bostadsrättshavare, annan fastighet med servitutsrätt i den exproprierade fastigheten.
Den som ska betala ersättning är den som tar marken i anspråk. Ofta handlar det om det allmänna, men även företag och privatpersoner kan beviljas markåtkomst till en fastighet denne inte äger genom expropriation.
Utgångspunkter för ersättningens bestämmande
Ersättningen grunder sig på allmänna skadeståndsrättsliga principer. Tanken är att den som blivit av med sin fastighet eller får intrång i sin äganderätt ska försättas i samma situation som om skadan aldrig hade skett. Sedan ska 25 procent läggas på det beloppet. Det extra påslaget är tänkt att vara en slags schablonersättning till fastighetsägaren som måste bli av med egendomen mot sin vilja. Den utgår dock inte om fastigheten exproprieras på grund av allvarlig vanvård.
Den skadelidande har samtidigt en plikt att göra sitt bästa att begränsa sin skada, och inte t.ex. ta till åtgärder som är onödigt kostsamma för att avhjälpa skadan eller underlåta att vidta åtgärder alls som är nödvändiga för att skadan inte ska bli större.
Värdetidpunkten är som huvudregel dagen för dom. Men vid förhandstillträde ska värdetidpunkten istället vara dagen för tillträdet. Detta kan dock jämkas om en oskälig prishöjning sker mellan tillträde och dagen för dom.
Förenklad metod för beräkning av ersättningen
Som huvudregel är det fastighetens marknadsvärde som ska ersättas. Denna definieras som det mest sannolika priset för försäljning på den öppna marknaden, och fastställd vanligtvis genom att jämförelse med andra liknande fastigheter i orten.
Om en hel fastighets exproprieras kallas ersättningen för löseskilling. Om istället en del av en fastighet tas i anspråk eller tvångsbelastas med t.ex. servitut ska intrångsersättning betalas.
Löseskilling och expropriation
1. Först bedöms fastighetens marknadsvärde efter beslut om expropriation.
2. Sedan ska ersättningen eventuellt justeras upp eller ner (influensregeln). Tanken är att ersättningen ska avse fastighetens värde utan påverkan av de prisstegringar eller sänkningar på grund av expropriationsbeslutet i sig.
Om expropriationen har inverkat negativt på marknadsvärdet före beslutet genom att varken vara allmänvanligt eller ortsvanligt ska, om det är skäligt, ersättningen justeras upp. Det kan t.ex. handla om en stor motorväg som varken fanns på orten tidigare eller är allmänvanlig, och som sänker marknadsvärdet på fastigheten på ett oskäligt sätt vid värderingstidpunkten. Ersättningen ska då justeras upp med motsvarande del.
Men om expropriationen tvärtom har inverkat positivt på marknadsvärdet ska ersättningen istället justeras ner. Det kan t.ex. handla om en järnväg med station som ökar fastighetens värde genom bättre kommunikationer och möjligheter som skapas för affärer p.g.a. tågresenärerna. Om expropriationen inverkat så pass positivt på marknadsvärdet att det överstiger värdeminskningen för intrånget kan ersättningen i undantagsfall t.o.m. justeras ner till noll.
Intrångsersättning
1. Först bedöms fastighetens marknadsvärde före och efter expropriation. Utgångspunkten för ersättningen är värdeminskningen som expropriationen medfört, alltså skillnaden mellan marknadsvärde före och efter beslutet. Ett påslag om 25 procent läggs på ersättningen.
2. Sedan ska ersättningen eventuellt justeras upp eller ner enligt influensregeln.
Om expropriationen har inverkat negativt på marknadsvärdet före beslutet genom att varken vara allmänvanligt eller ortsvanligt ska, om det är skäligt, ersättningen justeras upp. Det kan t.ex. handla om en stor motorväg som varken fanns på orten tidigare eller är allmänvanlig, som sänker marknadsvärdet på fastigheten före beslutet på ett oskäligt sätt. Ersättningen ska då justeras upp med motsvarande del. Men om expropriationen tvärtom har inverkat positivt på marknadsvärdet före beslutet ska ersättningen istället justeras ner.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig att maximera ersättningen
- Ta tillvara dina rättigheter genom att hålla dig välinformerad
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten