Hyresvärdar ställer ofta krav på deposition som säkerhet vid uthyrning – ibland till belopp som motsvarar flera månadshyror. Det väcker viktiga frågor: Hur mycket får hyresvärden egentligen kräva? Och vad händer med pengarna om hyresvärden går i konkurs? Den här artikeln reder ut det rättsliga läget och ger konkreta råd för att undvika vanliga fallgropar. Vasa advokatbyrå biträder regelbundet hyresgäster och hyresvärdar i hyresrättsliga frågor och kan hjälpa dig att bedöma din situation.
Vad gäller juridiskt för deposition?
Svensk lag saknar specifika bestämmelser om hyresdeposition som sådan. Det innebär dock inte att parterna kan avtala helt fritt – gränserna följer i stället av allmänna avtalsrättsliga principer och de regler som gäller för liknande konstruktioner, framför allt i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Begreppet ”deposition” kan därför ha olika juridisk innebörd beroende på hur avtalet är utformat. Nedan ges en förenklad översikt.
- Deposition kan betyda förvaringstjänst, dvs ägaren av ett föremål avtalar med någon annan att förvara det mot betalning. Denna artikel handlar dock om ordets andra betydelse.
- Deposition kan också betyda att ställa säkerhet till någon vid ingående av ett avtal, vanligtvis i hyressammanhang.
I hyresrättsliga sammanhang avses vanligtvis att hyresvärden har rätt att ta medel ur depositionen om hyresgästen skadar lägenheten eller inte betalar hyran. Det är denna typ av säkerhetskonstruktion som artikeln behandlar.
Två vanliga varianter på deposition som säkerhet vid hyra
Villkor om deposition kan utformas på många sätt, men juridiskt sett finns det i huvudsak två konstruktioner – båda med egna för- och nackdelar. Det handlar antingen om
- Pant. Istället för att pantsätta ett föremål eller aktier används pengar som pant. Detta innebär dock att depositionen måste sättas in på ett särskilt separat bankkonto. Depositionen får inte heller fritt användas av hyresvärden, även om beloppet ”återställs” på kontot vid återbetalning av depositionen.
- Försträckning. Detta innebär istället att depositionen klassificeras som ett penninglån, som hyresvärden får använda som denne vill så länge som den betalas tillbaka vid hyresavtalets utgång.
Denna konstruktion ger parterna större flexibilitet, men innebär en påtaglig risk för hyresgästen: om hyresvärden försätts i konkurs saknar hyresgästen separationsrätt och riskerar att förlora hela depositionen i konkursboet.
Skillnaden mellan deposition och förskottshyra
Juridiskt är deposition och förskottshyra två skilda begrepp, trots att de i vardagligt tal ofta används synonymt.
Förskottshyra innebär att hyresgästen betalar framtida hyror i förväg – skulder som ännu inte förfallit till betalning. Praktiskt innebär det att ingen löpande hyra betalas förrän förskottet är förbrukat.
En deposition fungerar annorlunda: pengarna ställs som säkerhet vid sidan av den löpande hyran och är avsedda att användas av hyresvärden enbart om hyresgästen missköter sig.
Särskilda regler för förskottshyra
Vid bostadshyra är hyresvärden enligt 12 kap. 20 § jordabalken inte berättigad att kräva mer än en månads hyra i förskott vid avtalets ingående. Hyresvärden kan alltså begära att den första månadsbetalningen erläggs tidigare än sista vardagen månaden före tillträde, men för kommande månader har hyresgästen rätt att betala månadsvis senast sista vardagen före varje ny månad.
Vid lokalhyra råder i stället avtalsfrihet och parterna kan utan lagstadgad begränsning komma överens om hur många månaders hyra som ska erläggas i förskott. Det är ändå klokt att noga reglera vad som händer med beloppet vid förtida avflyttning eller tvist.
Hur mycket kan hyresvärden begära i deposition?
Vid lokalhyra finns i princip ingen lagstadgad begränsning av depositionens storlek.
Vid bostadshyra uppstår flera juridiska risker om depositionen är alltför hög till beloppet.
- Bostadshyresgästen har rätt att i domstol pröva att hyresvillkoren ska vara skäliga. Det kan därför bli aktuellt med återbetalning av deposition som bedöms vara oskäligt.
- Det finns en risk för att depositionen ses som en särskild betalning för att få ett hyreskontrakt. Att betala för att få ett hyreskontrakt är brottsligt. Risken kan minimeras genom att inte slarva i hyresavtalet om hur depositionen ska användas. På så sätt klargörs det att den inte ska tillfalla hyresvärden vid hyrestidens slut när hyrorna redan är betalda.
Avslutande tips och rekommendationer om deposition
- Var mycket tydliga med hur depositionen ska användas och skriv med allt i hyresavtalet. Det räcker inte alltid med att skriva att det inte handlar om ett förskott, utan beskriv hur den ska användas.
- Om hyresvärden är ett företag kan det vara en god idé att undersöka om depositionen är pant eller försträckning. Det enklaste är att fråga om den sättas in på ett eget konto, som är kännetecknande för pant. Vid pant skyddas hyresgästens deposition om hyresvärden skulle gå i konkurs.
- Vid bostadshyra rekommenderar vi att depositionen inte överstiger tre månadshyror.
Artikel författad av: Charles He
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig att upprätta och tolka hyresavtal
- Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
- Undvik kostsamma tvister genom att tydligt reglera villkoren för depositionen i hyresavtalet
- Undvik överraskningar med villkor som visar sig vara ogiltiga eller t.o.m. brottsliga
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig med skadestånd och hyra
- Vi hjälper dig förhandla med motparten