Vasa Advokatbyrå är en byrå som har jobbat i många år med bostadsrätter. Som advokatbyrå har vi hjälpt bostadsrättsägare i snart 20 år med civilrättens breda område där vi särskilt handlägger ärenden om bostadsrätter, bostadsrättsföreningar, fastigheter och mer. Genom åren har vi representerat klienter från alla rikets hörn av olika storlekar, allt från privatpersoner till stora bostadsrättsföreningar. Om det är någonting som vi har lärt oss av vårt arbete är att alla klienter och alla ärenden är unika. Visserligen finns det många gemensamma drag. Vi arbetar dock alltid med insikten att en lösning inte passar alla varför man alltid måste vara lyhörd för vad just vår klient vill.
Advokat inom bostadsrätt
Som sagt är bostadsrättsrelaterade frågor någonting som vi arbetat mycket med under åren och vi tänkte ge er en kort inblick i de problem som vi inte allt för sällan stöter på.
Konceptet bostadsrätt är någonting som särskiljer Sverige från många av våra grannar i Europa. Det är egentligen en rätt annorlunda idé, att privatpersoner går samma i ett bolag som äger och ombesörjer ens boende. Det är dock ett koncept som har visat sig framgångsrikt. Dock innehåller bostadsrätter, liksom allt annat, även nackdelar. Här är några av de problem som vi stött på hittills.
- Ansvar för brister i lägenheten.
Inte allt för sällan händer det att man som nyttjanderättshavare upptäckter brister i sin lägenhet. En vanlig typ av skada är dessvärre vattenläckor och fukt. Dessa typer av skador är ofta svårhanterliga då det för en privatperson ofta är svårt att bilda sig en uppfattning om hur långtgående skadan är, vart den kom ifrån och vad den kostar att åtgärda. Rent praktiskt sett brukar man lösa detta genom att låta en besiktningsperson eller liknande ta en titt.
Ett spörsmål som dock inte alltid är lika lätt att lösa är att konstatera vem som bär ansvaret för skadan. Rent allmänt brukar gälla att man som nyttjanderättsinnehavare står för ansvaret avseende lägenhetens inre medan föreningen ombesörjer och ansvarar för resten. Det sistnämnda brukar inkludera vattenrör, VVS, värme med mera som kopplar lägenheten till en central anläggning, om den tjänar mer än en lägenhet. Det är vanligt att detta konkretiseras något i föreningens stadgar. Av detta följer dock inte att det alltid är lätt att konstatera vem som bär ansvaret. Ett exempel är frågan vem som bär ansvaret för om skador leder till fler skador. Det är inte ovanligt att en vattenläcka i ett allmänt utrymme medför fuktskador i lägenheter, eller tvärt om. Som huvudregel brukar den part som bär ansvaret för skadan även är ansvarig för följdskador. Denna regel har dock undantag.
- Vad får föreningen göra?
En av de uppgifter som bostadsrättsföreningen har, ibland genom styrelsen, är att allmänt se till bomiljön är tillfredställande. Vad detta innebär varierar beroende på vad som förening anser är just en trevlig miljö. En fråga som dock inte alltid är enkel att utreda är vart gränsen går för vad styrelsen eller föreningen får besluta om.
Rent allmänt kan man beskriva styrelsen ansvar som att de främst ansvarar för organisationen och förvaltningen av föreningen samt ska ombesörja bland annat bokföringen (jfr. 7 kap. 4§ lag om ekonomiska föreningar). I lag om bostadsrättsföreningar specificerad styrelsen uppgifter något men den är långt ifrån uttömmande. Ett exempel på en uttrycklig uppgift som åvilar styrelsen är att de ska besluta om godkännande att en lägenhet hyrs ut i andrahand. I övrigt ska styrelsen agera på det sätt som beslutats av stämman.
Det högsta beslutande organet inom bostadsrättsföreningar, och andra föreningar, är dock stämman. Stämman sammanträder alltid en gång per räkenskapsår med eventuella extrastämmor eller fortsatta stämmor. Stämman kan besluta om det mesta men är fortfarande begränsade i vissa hänseende. Regler för vad en stämma kan besluta om finns bland annat i lag om ekonomiska föreningar där ett exempel är att stämman inte får fatta ett beslut som innebär olik behandling av medlemmarna. Undantag för detta är om det är motiverat. Om stämman fattar ett beslut i strid mot detta, eller annan begränsning, kan stämmobeslutet klandras i allmän domstol.
- Föreningens byggen
Eftersom det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och byggnaden kan man egentligen tänka sig att de får göra lite vad de vill med sin fastighet och byggnad. Detta är delvis sant men har två betydande begränsningar.
För det första måste bostadsrättsföreningar, precis som alla andra, följa de regler som följer av plan- och byggregleringen. Det innebär att för de fall man som förening önskar ändra byggnad, lägga om rabatter, bygga en uteplats eller annat så kan bygglov komma att krävas. Exakt vilka åtgärder som är bygglovspliktiga får avgöras från fall till fall där mycket av begränsningarna följer av er lokala detalj/områdesplan.
För det andra kan föreningars byggen och åtgärder påverka boenden. Detta är i sig ganska självklart men är något som man inte alltid tänker på. Ett exempel är om föreningen önskar bygga en uteplats där samtliga boenden kan njuta av värdet, vilket det inte är något fel på. Frågan är vad som händer om uteplatsen resulterar i olägenheter för en eller ett fåtal lägenheter? I värsta fall skulle byggnationen av uteplatsen kunna utgöra ett men i boendens nyttjanderätt i form av till exempel insyn eller buller. Har man som förening inte tagit ställning till detta innan man genomför ett projekt kan man få ganska otrevliga överraskningar senare.
Vad kan en jurist hjälpa en brf med?
Det kan uppkomma en del olika tvister för er bostadsrättsförening som ni med fördel kan få hjälp av en jurist med. Exempelvis kan det gälla förverkande av bostadsrättshavares nyttjanderätt till en av era lägenheter. Förverkandegrund kan vara att en bostadsrättshavare i er förening har orsakat att det finns ohyra i bostadsrättshavarens bostad, utan att denne utfört några reparationer.
När er bostadsrättsförening gör gällande att bostadsrättshavaren ska bli av med sin bostad, kan det vara så att bostadsrättshavaren motsätter sig förverkandet. Då kan ni låta en jurist hjälpa er att utreda vilka förutsättningar er förening har att vinna talan med ett förverkande av en av era bostadsgäster.
En annan typ av tvist som er bostadsrättsförening kan få hjälp av en jurist med är när en bostadsrättshavare är sen med att betala in sin årsavgift. Även det kan vara en grund för att kunna förverka bostadsrättshavarens nyttjanderätt till sin bostad. Är det så att en bostadsrättshavare varit förhindrad att betala in årsavgiften med anledning av att denne har varit sjuk, brukar en bostadsrättsförening i regel inte kunna säga upp bostadsrättshavaren innan denne fått möjlighet att betala in årsavgiften.
Om er bostadsrättsförening har rätt eller inte att säga upp bostadsrättshavaren, kan ni ta ett möte med en jurist om för att ta reda på. Är det så att juristen finner att ni kan ha rätt till förverkandet, kan juristen också hjälpa er att driva tvisten mot bostadsrättshavaren.
Om du som privatperson, bostadsrättsföreningen eller vem som helst har någon fråga angående det ovanstående, eller något helt annat, kan ni alltid höra av er till oss på numret 08-678 43 00 eller maila oss på [email protected]