Bostadsköp är för de flesta den största ekonomiska affär man genomför i livet, och som köpare är du beroende av att fastighetsmäklaren sköter sitt uppdrag korrekt. Om mäklaren brister i sina skyldigheter – till exempel genom en felaktig eller ofullständig objektsbeskrivning – kan det få kännbara ekonomiska konsekvenser. Här går vi igenom vilket ansvar mäklaren faktiskt har, när du kan kräva skadestånd och hur du bäst hanterar en tvist.
Vilket ansvar har en mäklare?
Fastighetsmäklarens ansvar är lagreglerat. Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed, med skyldighet att värna om såväl köparens som säljarens intressen. Skyldigheten att informera köparen om bostaden – den så kallade objektsbeskrivningen – regleras i 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen. Av bestämmelsen framgår att mäklaren, vid förmedling av fastighet, är skyldig att tillhandahålla en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning som ska innehålla information om:
- fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftkostnader,
- vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten,
- gemensamhetsanläggningar, och
- byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Vid förmedling av bostadsrätt gäller i stället 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Kraven på objektsbeskrivningens innehåll skiljer sig delvis från vad som gäller för fastigheter. En objektsbeskrivning för bostadsrätt ska enligt lag innehålla:
- bostadsrättsföreningens namn,
- pantsättning av bostaden,
- andelstal,
- upplåten mark,
- lägenhetsnummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och
- driftskostnader.
När kan man anmäla en mäklare
Vid en tvist med mäklaren bör du börja med att framföra ditt klagomål direkt till denne – gärna skriftligen via e-post, där du tydligt anger vad du är missnöjd med och vilken ersättning du kräver. Skriftlig kommunikation är viktig eftersom den kan utgöra bevisning längre fram. Om ni inte når en uppgörelse kan ärendet prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) eller i allmän domstol. Du kan dessutom anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som utövar tillsyn över yrkeskåren och bland annat kan utfärda varning eller dra in mäklarens registrering. Observera att du vid en FMI-anmälan inte är part i ärendet – det är en fråga uteslutande mellan FMI och mäklaren.
När kan en mäklare bli skadeståndsskyldig
Enligt fastighetsmäklarlagen kan en mäklare bli skadeståndsskyldig om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter och det leder till ekonomisk skada för köparen eller säljaren. Har mäklaren exempelvis underlåtit att tillhandahålla en korrekt objektsbeskrivning, och du som köpare lidit ekonomisk skada till följd av det, kan mäklaren hållas ansvarig. Det är du som köpare som behöver styrka att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens försummelse och din skada – dokumentation och skriftlig kommunikation spelar därför en central roll. Tvisten prövas av FRN eller allmän domstol.
Vad täcker en mäklares ansvarsförsäkring
Registrerade fastighetsmäklare är skyldiga att ha en ansvarsförsäkring enligt fastighetsmäklarlagen. Försäkringen är avsedd att täcka skadestånd som mäklaren kan bli skyldig att betala till följd av fel eller försummelse i uppdraget. För dig som köpare innebär detta i praktiken att det finns ett faktiskt ekonomiskt skydd bakom ett eventuellt skadeståndskrav – det är alltså inte enbart en fråga om mäklarens personliga betalningsförmåga.
Att tänka på vid tvist om mäklarens ansvar för objektsbeskrivning
Om du misstänker att mäklaren brustit i sina skyldigheter kring objektsbeskrivningen bör du agera strukturerat. Börja med att kontakta mäklaren skriftligen och dokumentera all kommunikation. Spara objektsbeskrivningen, annonser, e-postkorrespondens och eventuella anteckningar från visningar – dessa kan bli avgörande bevis. Många tvister löser sig utan att behöva belastas av rättegångskostnader. Behöver du juridisk rådgivning eller representation är du välkommen att höra av dig till Vasa Advokatbyrå.
Läsvärt
https://fmi.se/anmalan-tillsyn/anmal-en-maklare/
Författad av: Jenny Thalin