Servitut regleras i 7 kap. jordabalken och kan avse en mängd olika fastighetstillbehör – allt från bryggor och vägar till brunnar och ledningar. Det avgörande är inte vilket tillbehör det rör sig om, utan om det uppfyller ett varaktigt behov för den härskande fastigheten som inte kan tillgodoses på annat rimligt sätt. Fastighetsägare kan i ett sådant fall komma överens om ett avtalsservitut som ger grannen rätt att nyttja tillbehöret. Ett klassiskt exempel är att en fastighetsägare saknar direkt vattentillgång och därför behöver använda grannens brygga för att lägga till med båt. Ett annat vanligt fall är en utfartsväg som löper över grannfastigheten och som utgör enda möjliga körväg till den egna tomten.
Den här artikeln fokuserar inte på servitutsinstitutet i sig, utan på vad du kan göra om du hamnar i en tvist med en annan fastighetsägare om ett servitut. Den är framför allt relevant om du antingen har ett servitut på din fastighet som en granne gör anspråk på att använda, eller om du själv har rätt att nyttja ett servitut på en angränsande fastighet.
Hur tvist om servitut kan lösas
När en tvist om servitut uppstår finns det normalt två formella vägar att gå. Det första alternativet är att väcka talan i allmän domstol genom en stämningsansökan. Det andra är att vända sig till Lantmäteriet med en ansökan om fastighetsbestämning – en så kallad förrättning enligt fastighetsbildningslagen (FBL). I de flesta fall kan du som part fritt välja mellan dessa forum. Ett viktigt undantag finns dock: om tvisten har direkt samband med en pågående fastighetsbildningsåtgärd kan det finnas lagstadgade krav på vilket forum du måste använda. Det lönar sig att klarlägga detta tidigt, eftersom fel valt forum kan leda till att din talan avvisas utan prövning i sak.
Fastighetsbestämning
Lantmäteriets fastighetsbestämning syftar till att klarlägga om ett servitut ska anses gälla och vad dess innebörd är – exempelvis servitutets geografiska utsträckning eller hur det får nyttjas. Enligt 4 kap. 4 § fastighetsbildningslagen har Lantmäteriet en aktiv utredningsskyldighet och kan på eget initiativ inhämta uppgifter utöver vad parterna lämnat in. Det innebär att processen kan bli mer heltäckande än vad enbart parternas egna inlagor ger vid handen. Värt att notera är dock att parterna själva bär kostnaderna för utredning och juridiskt ombud inom ramen för förrättningen.
Prövning i domstol
En domstolsprövning erbjuder processuella verktyg som saknas hos Lantmäteriet. Bland annat kan vittnen höras under ed och en part kan föreläggas att yttra sig vid äventyr av ogillande – något som kan ha avgörande betydelse i mål där bevisläget är oklart. Samtidigt är domstolsprocessen dispositiv till sin karaktär: rätten fattar som huvudregel beslut enbart utifrån vad parterna åberopar, utan att självmant komplettera utredningen. Det ställer höga krav på att du som part presenterar ett välstrukturerat och fullständigt processmaterial redan från start.
Att tänka på:
Servitutsrätten är ett komplicerat rättsområde med rötter i äldre rättspraxis och ett regelverk som kan vara svårt att navigera utan juridisk erfarenhet. Felaktiga yrkanden, bristfällig bevisning eller fel valt forum kan äventyra din talan redan innan saken prövas i sak. Om du vill stärka dina möjligheter bör du anlita en jurist med dokumenterad erfarenhet av servitutsrättsliga tvister. Vasa Advokatbyrå har företrätt fastighetsägare i den här typen av tvister i mer än tjugo år och välkomnar att du hör av dig för en inledande bedömning av ditt ärende.
Läsvärt
Oklarheter kring fastighet | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Ersättning för upphävt jaktservitut | SvJT
Vi förklarar begreppet servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Väg och andra fastighetstillbehör som kan bli servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag