Har du upptäckt ett fel i en nyköpt fastighet och undrar vilken ersättning du kan ha rätt till? Nedan går vi igenom de centrala förutsättningarna för ett skadeståndsanspråk vid husköp samt hur ersättningen beräknas enligt jordabalkens regler.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
Vilka fel kan ge rätt till skadestånd vid husköp?
Första steget är att fastslå att ett fel faktiskt föreligger. Det kan kräva att du anlitar en besiktningsman för att kartlägga felets art och omfattning. Har säljaren utfäst något i kontraktet som visar sig vara felaktigt, är det i regel enklare att styrka ett skadeståndsgrundande fel. Rör det sig däremot om ett dolt fel – ett fel som inte var synligt vid köpet – är beviskraven väsentligt högre.
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken måste ett dolt fel ha funnits redan vid köpetillfället och inte ha varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning. Köparen måste dessutom visa att felet avviker från den standard man rimligen kunnat förvänta sig – och att det inte är ett fel som borde ha förutsetts med hänsyn till fastighetens ålder, skick eller övriga omständigheter som framkommit vid affären. Köparens undersökningsplikt är med andra ord central att beakta.
Utöver fysiska fel kan en fastighet drabbas av så kallade rådighetsfel – till exempel att en myndighet har fattat ett beslut som begränsar möjligheten att använda fastigheten på avsett vis. För att sådant fel ska ge rätt till ersättning måste beslutet ha förelegat vid köpet, och köparen får inte ha känt till det. I dessa situationer kan du ha rätt till skadestånd vid avtalsbrott.
Hur beräknas skadeståndet enligt jordabalken?
Jordabalkens 4 kap. 19 c § anger att:
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →“Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).”
Lagrummet reglerar alltså ett prisavdrag på köpeskillingen. Beräkningsgrunden är fastighetens marknadsvärde vid tillträdesdagen – inte vid kontraktsskrivningen – vilket i praktiken kan göra betydande skillnad på en rörlig bostadsmarknad.
Jämförelsen görs mellan fastighetens värde i avtalsenligt skick och dess faktiska värde med hänsyn till felet. Det är alltså värdeminskningen du enligt lag har rätt att kompenseras för – inte reparationskostnaden som sådan. Det innebär att ett konstaterat fel inte automatiskt ger rätt till ersättning; felet måste också ha påverkat fastighetens marknadsvärde negativt.
I praktiken bestäms skadeståndet efter överenskommelse ofta utifrån reparationskostnaderna, dels för att de är lättare att kvantifiera, dels för att de i många fall sammanfaller med värdeminskningen. En viktig nyans är dock att reparationen ibland innebär ett standardlyft – exempelvis byts ett gammalt avloppssystem ut mot ett helt nytt. I sådana fall kan det vara skäligt att köparen bär en del av kostnaden, eftersom fastigheten i praktiken tillförts ett värde utöver det ursprungliga avtalsenliga skicket.
Om du har upptäckt ett fel
Har du hittat ett fel i din nyköpta fastighet är det avgörande att du utan dröjsmål reklamerar till säljaren – annars riskerar du att förlora ditt skadeståndsanspråk. Reklamationen bör vara skriftlig, specificera vilket fel du har upptäckt och ange vilken ersättning du begär. Att bifoga dokumentation och besiktningsutlåtanden stärker din position avsevärt.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Om säljaren bestrider ditt anspråk och parterna inte kan enas är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi granskar köpekontraktet, bedömer felets rättsliga karaktär och hjälper dig fastställa ett välgrundat skadeståndsanspråk.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett fel som ger rätt till ersättning.
- Få hjälp att bedöma ersättningens storlek.
- Få hjälp att skriva en reklamation.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta oss gärna för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.