Har du upptäckt ett fel efter ett husköp och funderar på vad du ska kräva för ersättning? I denna artikel går vi igenom några av förutsättningarna för att ett ersättningsanspråk ska föreligga samt hur skadeståndet beräknas.
Fel som kan berättiga till skadestånd vid avtalsbrott och husköp
Ett första steg är att konstatera att ett fel föreligger. Det kan krävas att du plockar in en besiktningsman för att konstatera vilken omfattning skadan har. Om det rör sig om ett fel på grund av att säljaren har utlovat något i kontraktet som inte föreligger är det i huvudregel enklare att konstatera att det ett skadeståndsgrundande fel finns. Om det rör sig om ett dolt fel är et svårare att bevisa att säljaren ska vara ansvarig.
Om man hävdar att felet är dolt ska man kunna visa att felet förelegat vid husköpet och att det inte kan ha varit upptäckbart vid tidpunkten för husköpet. Köparen kommer dessutom behöva visa att felet var avvikande från den standard som köparen hade rätt att kräva. Det innebär bland annat att köparen inte får ha känt till felet och att felet inte är ett sådant som man borde ha räknat med på grund av andra saker som framkommit vid husköpet.
Ytterligare fel som kan finnas i en fastighet är så kallade rådighetsfel, t.ex. att en myndighet fattat ett beslut som gör att fastigheten inte går att använda på sådant sätt som är tänkt. Beslutet måste då ha förelegat vid köpet och köparen får inte ha känt till felet. Du kan ha rätt till skadestånd vid avtalsbrott.
Vilket skadestånd vid avtalsbrott och husköp ger lagen rätt till?
Jordabalkens 4 kap. 19 c § anger att:
”Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).”
Det handlar alltså om ett prisavdrag på köpeskillingen. Utgångspunkten är det marknadsvärde som fastigheten hade vid tidpunkten för tillträdet. Det är alltså inte tidpunkten för avtalsskrivningen som är relevant, utan istället tidpunkten då man tillträdde fastigheten.
Jämförelsen sker mellan vad fastigheten var värd om den hade varit i avtalsenligt skick och vad fastigheten är värd med beaktande av den uppkomna skadan. Det sagda innebär att det är värdeminskningen som man enligt lag har rätt att få skadestånd för om skadeståndsberättigade fel kan konstateras. Man har alltså inte enligt lag rätt till kostnaden som det innebär att reparera skadan. Det sagda innebär att trots de fall att ett fel har konstaterats är det inte säkert att felet sänker värdet på fastigheten i förhållande till det avtalsenliga skicket. Det ger inte alltid rätt till skadestånd.
Det är inte ovanligt att skadeståndet efter överenskommelse bestäms till reparationskostnaderna. Dels för att de vanligen är enklare att konstatera. Det är inte heller ovanligt att reparationskostnaderna sammanfaller med värdeminskningen på fastigheten. Väljs en sådan metod kan man i vissa fall behöva ta hänsyn till att reparationen innebär en förnyelse av systemet, som annars inte hade varit på fastigheten. Det kanske t.ex. fanns ett gammalt avloppssystem och det efter reparationen finns ett helt nytt avloppssystem. Det kan då i vissa fall vara rimligt att köparen står för viss del av kostnaden för reparationen.
Om du har upptäckt ett fel
Om du har upptäckt ett fel är det viktigt att du reklamerar skadan så att du inte förlorar ditt skadeståndskrav. En reklamation ska ske till säljaren av fastigheten och bör innehålla information om vilket fel du har upptäckt och vilket belopp du vill få ut.
Om säljaren inte vill gå med på att ersätta skadan och du hamnar i en tvist kan du kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi kan göra en bedömning av gällande köpekontrakt och över vilket skadeståndsanspråk som är rimligt att begära.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett fel som ger rätt till ersättning.
- Få hjälp att bedöma ersättningens storlek.
- Få hjälp att skriva en reklamation.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.