Renovering och ändring i bostadsrätt

En bostadsrättshavare har i grunden stor frihet att renovera och förändra sin lägenhet – men friheten är inte obegränsad. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen krävs styrelsens godkännande för vissa typer av renoveringar och ändringar. I den här artikeln går vi igenom vilka åtgärder som kräver tillstånd och hur en tvist kan prövas i domstol. Vasa advokatbyrå bistår med juridisk rådgivning i bostadsrätts- och fastighetsfrågor.

Vad får en bostadsrättshavare inte göra i lägenheten?

Huvudregeln enligt bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren fritt får renovera och inreda sin lägenhet – trots att det formellt är föreningen som äger fastigheten. Med den friheten följer också ett ansvar: lägenheten ska hållas i gott skick, avgifterna till föreningen betalas i tid och övriga boende får inte störas.

Vissa åtgärder kräver dock styrelsens godkännande innan arbetet påbörjas:

• Ingrepp i en bärande konstruktion.

Hit räknas framför allt rivning eller kraftig försvagning av en bärande vägg. Innan sådana arbeten inleds bör en konstruktionsritning tas fram, och i många fall krävs även bygglov enligt plan- och bygglagen (2010:900).

• Ändring av befintliga ledning för avlopp, värme, gas eller vatten.

Avser i första hand ledningar för vatten, avlopp och värme i kök och badrum. Elledningar kräver normalt inte föreningens godkännande, men vid mer omfattande omdragningar av elsystemet kan ett godkännande ändå behövas. Anlita alltid en behörig installatör – dels av säkerhetsskäl, dels för att uppfylla försäkringsvillkoren.

• Annan väsentlig förändring av lägenheten.

Typexempel är rivning eller förflyttning av en icke-bärande innervägg. Mindre ingrepp som att lägga heltäckningsmatta eller byta ytskikt faller normalt utanför kravet på godkännande.

Föreningens stadgar kan inskränka eller utöka dessa krav. Om stadgarna uttryckligen undantar en viss åtgärd från godkännandekravet – trots att den i övrigt träffas av reglerna i bostadsrättslagen – är det stadgarna som gäller. Kontrollera alltid gällande stadgar innan renovering påbörjas.

I vilka situationer måste styrelsen ge sitt godkännande?

Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen ska föreningen godkänna en åtgärd om den inte medför påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Utgångspunkten är att tillstånd ska ges – ett nekande kräver konkreta skäl.

Prövningen är alltid en helhetsbedömning. Faktorer som vägs in är bland annat byggnadstekniska risker, påverkan på föreningens löpande underhållsansvar samt i vilken mån åtgärden försvårar framtida överlåtelse av lägenheten. Att en kraftigt förändrad planlösning i första hand drabbar bostadsrättshavaren utesluter inte att det kan tillmätas viss tyngd i bedömningen.

En bostadsrättshavare som anser att styrelsen har fattat ett felaktigt beslut har rätt att få saken prövad i allmän domstol. Vinner bostadsrättshavaren målet saknar styrelsen befogenhet att hindra åtgärden.

Lägenhetens gränser

Var gränsen går mellan den egna lägenheten och föreningens gemensamma utrymmen är inte alltid självklar. Frågan har direkt betydelse för om en åtgärd kräver föreningens godkännande eller inte.

Sträcker sig en renovering utanför den egna lägenheten och utgör en väsentlig ändring av föreningens hus krävs stämmans godkännande – inte enbart styrelsens.

En praktisk tumregel är att allt som föreningen bär löpande underhållsansvar för ligger utanför lägenheten.¹ Vägledande är NJA 2015 s. 566, där Högsta domstolen prövade om en skorstenskanal som löper genom en lägenhet tillhörde bostadsrättshavaren eller föreningen. En bostadsrättshavare hade anslutit en kamin till kanalen utan att inhämta föreningens godkännande. HD konstaterade att föreningen enligt stadgarna bar underhållsansvaret för kanalen och att den därför låg utanför lägenheten – anslutningen krävde alltså föreningens godkännande.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Undvik kostsamma tvister genom att hålla dig välinformerad om dina rättigheter mot bostadsrättsföreningen
• Vi hjälper dig ta tillvara dina rättigheter

Tvistlösning

• Vi biträder dig under hela processen
• Vi hjälper dig att förhandla

1^ Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsinnehavare och förening är central vid renoveringar och kan få stor praktisk betydelse – bland annat när det gäller el, ytterdörrar, ventilation och balkonger. En fördjupad genomgång finns i artikeln Bostadsrättsinnehavarens ansvar för el, ytterdörr, ventilation, balkong.