Beroende på vad för typ av bostad det är du hyr ut kommer olika regler att gälla. För den som hyr ut en privatägd bostad, till exempel en bostadsrätt eller en villa, kommer delvis andra regler att gälla än för den som hyr ut en hyresrätt. Vid uthyrning av privatägd bostad blir flera olika regelverk tillämpliga, däribland lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och bostadsrättslagen. Vi reder här ut vad som gäller när man hyr ut en privatägd bostad och vad man bör tänka på.
Andrahandsuthyrning av bostadsrätter
Uthyrning av bostadsrätter i andra hand regleras bland annat av bostadsrättslagen. Enligt lagen är det endast tillåtet att hyra ut sin bostad i andra hand om bostadsrättsföreningens styrelse godkänt detta. En bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke riskerar att få sin bostadsrätt förverkad, vilket innebär att bostadsrättshavaren sägs upp och tvingas flytta.
En bostadsrättsförening har dock inte rätt att vägra andrahandsuthyrning på vilka grunder som helst. Vägrar styrelsen att ge samtycke till andrahandsuthyrning kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Exempel på skäl kan vara att bostadsrättshavaren ska studera i en annan stad eller flytta ihop med sin partner och prova att bo ihop.
Att ha en inneboende räknas inte som upplåtelse i andra hand. Därför krävs inget samtycke från styrelsen för att ha en inneboende. Detta gäller oavsett om inneboenden betalar hyra eller inte.
Andrahandsuthyrning av hus
En person som vill hyra ut till exempel sin villa behöver till skillnad från en bostadsrättshavare inte be någon om lov. Det är alltså fritt fram för en villaägare att hyra ut sitt hus eller en del av det.
Hur stor hyra får man ta ut?
För privatägda bostäder såsom bostadsrätter och villor regleras hyressättningen av privatuthyrningslagen. Hyran måste vara skälig. Detta innebär att hyran inte får överstiga bostadens kapitalkostnad och driftskostnader.
Kapitalkostnaderna ska beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Bedömningen av vad som ska anses vara en “skälig” avkastningsränta ska vara objektiv. Bedömningen ska således inte påverkas av vad ägaren faktiskt har betalat för bostaden. En avkastningsränta som ligger ett par procent över Riksbankens referensränta anses vara acceptabel (RH 2017:34).
Driftskostnader är nödvändiga kostnader som man har för sin bostad. Det kan till exempel vara kostnader för el, vatten och värme eller bostadsrättsföreningens avgift.
Hyr du ut ett rum i din bostadsrätt eller villa gäller samma regler. Hyran måste alltså vara skälig. För en hel bostad anses en hyra vara skälig om den inte överstiger kostnaderna för drift och kapital. Skälig hyra för ett rum bör därför bestämmas utifrån hur stor del av bostaden som hyresgästen bor på.
Vad händer om jag tar ut för hög hyra?
Skulle en tvist uppkomma om hyran kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära att hyran ska sänkas. Har hyresvärden tagit ut en hyra som påtagligt överskrider bostadens kapitalkostnad och driftskostnader är hyran oskälig. Hyresnämnden ska då fastställa hyran till ett godtagbart belopp.
Även en person som hyr en hyresrätt i andra hand kan vända sig till hyresnämnden och begära att hyran ska sänkas. Hyresgästen har dessutom rätt att ansöka om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Hyresnämnden kan då besluta om återbetalning av hyror upp till två år tillbaka i tiden. En person som hyr en bostadsrätt eller villa har dock inte rätt att få hyran sänkt med retroaktiv verkan.
Är man inte nöjd med hyresnämndens beslut har både hyresvärden och hyresgästen rätt att överklaga beslutet.
Uppsägningstid för privatägda bostäder
Uppsägningstiden framgår av hyreskontraktet. En del av bestämmelserna i privatuthyrningslagen är dock tvingande till hyresgästens förmån, till exempel bestämmelserna om uppsägningstid. Detta innebär att hyresgästen och hyresvärden inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som framgår av privatuthyrningslagen.
Enligt lagen är uppsägningstiden en månad när hyresgästen säger upp avtalet och tre månader när hyresvärden gör det. Att lagen är tvingad, som tidigare nämnt, innebär att en hyresgäst och en hyresvärd inte får avtala om att en hyresgäst ska ha två månaders uppsägningstid i och med att detta villkor är sämre än det som framgår av lagen. Däremot får hyresgästen och hyresvärden avtala om att hyresgästen ska ha kortare uppsägningstid än en månad. Ett sådant villkor är nämligen mer förmånligt för hyresgästen än det som står i lagen.
Framgår det inte av hyresavtalet hur lång uppsägningstiden är det privatuthyrningslagens bestämmelser om uppsägningstid som gäller.
Besittningsskydd
Besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att bo kvar i bostaden, även om hyresvärden sagt upp hyresavtalet. Besittningsskyddet återfinns i hyreslagen. Privatuthyrningslagen saknar dock besittningsskydd. En hyresgäst av en villa eller bostadsrätt har således inte rätt att få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja.
(HQ)