Bostadsrätt, vanliga fel & undersökningsplikt

Att köpa en bostadsrätt innebär ett stort ekonomiskt åtagande – och ett som ställer krav på att du känner till dina rättigheter och skyldigheter. Vad räknas egentligen som ett fel i bostadsrätten? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten, och vad händer om du inte uppfyller den? Den här artikeln ger dig en juridisk överblick av de viktigaste reglerna samt praktiska råd att ta med dig inför köpet.

Allmänt om fel i bostadsrätt

I juridisk mening utgör en bostadsrätt lös egendom och det gäller även bostadsrätter, vilket innebär att köplagen (1990:931) reglerar överlåtelsen. Vid ett köp träder du in i säljarens ställe och tar över dennes rätt till bostadsrätten i föreningen. Utgångspunkten är att bostadsrätten ska stämma överens med vad parterna avtalat – avviker skicket från det avtalade kan du som köpare göra gällande att bostadsrätten är felaktig enligt 17–19 §§ köplagen. Beroende på felets karaktär och de ekonomiska konsekvenserna kan du ha rätt till påföljder som prisavdrag eller skadestånd.

Undersökningsplikten för köparen

Av 20 § köplagen följer att du som köpare inte kan åberopa fel som du måste antas ha känt till vid köptillfället. Om du undersöker bostadsrätten – eller om säljaren eller mäklaren uppmanar dig att göra det – aktiveras en undersökningsplikt. Det krävs inte att just ordet undersöka används; en uppmaning att se dig omkring kan vara tillräcklig. Fel som rimligen hade kunnat upptäckas vid undersökningen kan du därefter inte göra gällande mot säljaren. Till skillnad från fastighetsköp, där en generell undersökningsplikt gäller enligt 4 kap. 19 § jordabalken, uppkommer undersökningsplikten vid bostadsrättsköp alltså i första hand om du faktiskt genomför en besiktning eller uppmanas att göra det.

Undersökningspliktens räckvidd

Hur grundlig undersökning som krävs bedöms objektivt – vad en normalt aktsam köpare borde ha uppmärksammat vid en sedvanlig visning. Märker du däremot tecken som tyder på ett bakomliggande fel skärps kraven. Fläckar i tak eller på väggar bör exempelvis ge anledning till följdfrågor och eventuellt anlitande av en besiktningsman, eftersom det kan signalera en pågående eller tidigare vattenskada. Att aktivt följa upp sådana varningssignaler kan i ett senare tvistläge vara avgörande för om du kan hålla säljaren ansvarig.

Att tänka på:

Att missa ett fel vid undersökningen behöver inte innebära att du förlorat all rätt – dolda fel är sådana brister som en köpare rimligen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av bostadsrätten. Dyker ett sådant dolt fel upp efter tillträdet kan säljaren ändå hållas ansvarig. Huruvida ett fel kvalificerar som dolt kräver ofta en juridisk bedömning utifrån det enskilda fallets omständigheter. Vasa Advokatbyrå AB biträder köpare i tvister om fel i bostadsrätt och kan hjälpa dig bedöma dina möjligheter.

Läsvärt

Har mäklaren en undersökningsplikt? – SvJT 1994

HD, mål T 5778-18 – undersökningsplikt och felansvar vid bostadsköp

Vad är dolda fel? – Vasa Advokatbyrå reder ut begreppet

6 typer av dolda fel – med konkreta exempel

Dolda fel-försäkring för säljare av fastighet – vad gäller?

Författad av: Alexander Isehag