Besiktning vid husköp – upptäckbara fel och dolda fel

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen vid fastighetsköp en långtgående undersökningsplikt – ett ansvar som i praktiken ofta bör uppfyllas med hjälp av en besiktningsman. Fel som en normalt aktsam köpare borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann genomgång räknas nämligen inte som dolda fel. Den här artikeln ger dig som säljare en genomgång av vilka fel som typiskt bör framkomma vid en besiktning, och vilka fel som anses som dolda fel som du i stället kan hållas ansvarig för.

Besiktningsmannens uppdrag

Eftersom köparen riskerar att förlora rätten att åberopa fel som borde ha upptäckts vid en grundläggande undersökning, är det klokt att anlita en besiktningsman som utför en överlåtelsebesiktning av fastigheten. Noterbart är att om säljaren redan besiktigat fastigheten och köparen väljer att förlita sig på den besiktningen utan att beställa en egen, kan säljaren i vissa fall ändå undgå ansvar för fel som en oberoende besiktning hade kunnat avslöja.

Vid en överlåtelsebesiktning krävs normalt varken ingrepp i byggnaden eller tekniska mätinstrument för att undersökningen ska anses fullgod. Besiktningsmannen förväntas i stället arbeta sensoriskt och systematiskt: synen för synliga skador och avvikelser, luktsinnet för att spåra fukt i exempelvis badrum och källare, och hörseln för att fånga upp droppljud från rör som kan tyda på läckage. Denna metodik är etablerad praxis och avgörande för vad som räknas som en tillräcklig undersökning.

Dolda fel och val av besiktningsman

Har besiktningsmannen genomfört undersökningen fackmannamässigt, bör fel som därefter uppdagas normalt betraktas som dolda fel som säljaren kan hållas ansvarig för. Det är dock inte givet att säljaren bär ansvaret enbart för att besiktningsmannen missat felet – bedömningen av vad som utgör ett dolt fel tar sikte på vad en normalt kompetent besiktningsman borde ha uppmärksammat, inte enbart på vad just den anlitade personen faktiskt fann.

Det är viktigt att känna till att titeln besiktningsman inte är skyddad – till skillnad från exempelvis advokat, som är en reglerad yrkestitel. Det innebär att köparens besiktningsman i princip kan vara vem som helst, och kvaliteten på utlåtanden varierar kraftigt. Många besiktningsmän är naturligtvis seriösa och kompetenta, men det förekommer också undermåliga besiktningar. Som säljare bör du därför inte utan vidare acceptera ett krav om dolt fel enbart med hänvisning till att besiktningsmannen inte uppmärksammade felet – det är alltid motiverat att granska vad besiktningen faktiskt avsåg och hur den genomfördes.

Att tänka på inför besiktning vid husköp

Riktar en köpare krav om prisavdrag eller hävning mot dig som säljare med hänvisning till ett påstått dolt fel, bör du konsultera en jurist innan du accepterar något ansvar. Köparens långtgående undersökningsplikt enligt jordabalken innebär att du som säljare ofta har goda grunder att bestrida kravet i en tvist om dolt fel. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av att företräda parter i fastighetsrättsliga tvister och kan bistå dig genom hela processen.

Läsvärt

Vem som helst kan kalla sig besiktningsman | SVT Nyheter

Fel i fastighet : (kb.se)

Undersökningsplikt – besiktningsman – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Köpeavtal, viktigt att tänka på – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Dispositiva tvistemål – Vi förklarar – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag