Att äga en fastighet tillsammans med andra kan ibland vara något som skapar problem. Det kan tillexempel handla om att man inte är överens om hur fastigheten ska skötas eller om när fastigheten ska säljas. Vilka regler har du som samägande av fastigheten att falla tillbaka på? Går det att skriva ett avtal som reglerar sådana frågor? I denna artikel går vi genom grunderna för samägande och samäganderättslagen.
Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt heter lagen som vi i dagligt tal kallar för samäganderättslagen. Den reglerar de grundläggande reglerna för samägande. Ett samägande kan uppkomma genom att flera personer tillsammans köper eller ärver en fastighet. Det kan också uppstå genom vad som kallas för dold samäganderätt, men det är en komplicerad situation som inte kommer behandlas i denna artikel. De formella kraven för fastighetsköp måste därför som huvudregel vara uppfyllda för att en samägandesituation ska uppstå. Vid ett fastighetsköp tillsammans antas alla ägare ha en lika stor andel i fastigheten vardera om ni inte skriver annat i köpekontraktet. Om det tillexempel är en person som äger 50% och två personer som äger 25% måste det tydligt anges i köpekontraktet annars antas alla äga lika stora delar.
Att skriva avtal om hur samägandet av fastigheten ska skötas
Om delägarna till en fastighet inte har avtalat något om hur fastigheten ska skötas måste alla beslut tas enhälligt. Det innebär att alla delägare måste vara överens om besluten som fattas. Det kan tillexempel handla om att måla om fasaden eller hur gräsmattan ska klippas. Detta krav kan vara problematiskt och leda till att inga beslut alls kan fattas. För att undvika en sådan situation kan ni skriva ett avtal. Alla delägare måste skriva under avtalet för att det ska gälla. Det finns flera olika sätt att skriva avtalet på och det kan behöva anpassas beroende på just era behov. Avtalet kan tillexempel reglera hur beslut som rör fastighetens förvaltning t.ex. reparationer och ombyggnationer ska fattas. Hur ekonomiska kostnader ska fördelas och om en framtida tvist ska lösas i skiljedomstol. Ibland kan man behöva kombinera samägandeavtalet med fullmakter. Om en person ges i uppgift att anlita en hantverkare kan han/hon behöva en fullmakt från övriga delägare för att sluta ett avtal som gäller för alla.
Om problem har uppstått och inget avtal om samägandet av fastigheten finns
Om delägarna inte skrivit ett samägandeavtal och det uppstår en tvist mellan delägarna anger samäganderättslagen att en god man kan tilldelas. En ansökan om god man ska skickas till den tingsrätten som gäller för området där fastigheten är belägen. En god man som utses av tingsrätten kan antingen vara en person som anses lämplig på förslag av delägarna, eller en annan lämplig person. Förslagsvis en advokat. Den som är god man har rätt till ersättning och arvode för sitt arbete. Den goda mannen får i uppdrag att sköta fastigheten och fatta beslut i frågor där delägarna inte är överens. När delägarna har hittat en lösning på problemen ska de anmäla det till tingsrätten och då kommer uppdraget för den gode mannen att avslutas. Om delägarna inte alls kan komma överens kan de begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Även en sådan ansökan ska lämnas in till tingsrätten. Tingsrätten kan då uppställa ett minimipris för vad fastigheten får säljas för, om en delägare begär det.
Vi på Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrätt och samägande. Vi kan hjälpa er att medla om det har uppstått en tvist mellan er och andra delägare. Vi kan också hjälpa er att upprätta ett samägandeavtal.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att medla mellan delägare.
- Få hjälp att upprätta ett samäganderättsavtal.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka era rättigheter.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.