Planerar du att renovera det åldrande badrummet i din bostadsrätt, eller vill du slå ihop kök och vardagsrum till en öppen planlösning? Renoveringsplaner väcker ofta entusiasm – men även en rad juridiska frågor som är viktiga att ha koll på i god tid. Den här guiden går igenom det du behöver veta om regelverket innan du sätter spaden i väggen.
Vad innebär en renovering?
Renovering innebär att man förbättrar, förändrar eller återställer något till ett skick som motsvarar nyskick. Det kan handla om att flytta kök eller badrum, skapa en öppen planlösning eller byta ytskikt. Begreppet är brett – och det är just därför det är viktigt att tidigt klargöra vad åtgärden faktiskt innebär i juridisk mening, inte minst för att avgöra om bygglov eller styrelsens godkännande krävs.
Var går gränsen för renovering?
I plan- och bygglagen (2010:900) finns de centrala definitionerna i 1 kap. 4 §, vilka avgör när en åtgärd klassificeras som renovering, ändring eller ombyggnad:
- Ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas.
- Underhåll: en eller flera åtgärder, som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.
- Ändring av byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.
- Tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.
En ombyggnad är en form av ändring av en byggnad där antingen hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del påtagligt förnyas. Avgränsningarna kan exemplifieras med ett trapphus med intilliggande lägenheter, eller samtliga lägenheter på ett våningsplan. Begreppet påtaglig förnyelse förutsätter att åtgärden är bygglovs- eller anmälningspliktig, medför en betydande ekonomisk investering samt har en viss karaktär och omfattning – alla tre kriterier måste vara uppfyllda. Bedömningen sker alltid från fall till fall utifrån en helhetsbedömning. Generellt räknas det som en påtaglig förnyelse om planlösningen ändras i grunden, om det görs stora ingrepp i byggnadens bärande konstruktion, eller om byggnaden byter ändamål.
Vad ska du tänka på vid renovering?
Som bostadsrättsinnehavare äger du en andel i föreningen och nyttjanderätten till din lägenhet – inte lägenheten som sådan. Enligt bostadsrättslagen (1991:614) är din rätt att förändra bostaden därmed begränsad, och styrelsens skriftliga godkännande krävs för en rad åtgärder. Att i förväg stämma av med föreningen är inte bara klokt, utan kan i vissa fall vara ett rättsligt krav. Underlåter du detta riskerar du återställningskrav och potentiellt skadeståndsskyldighet. Godkännande krävs bland annat vid:
- Att riva eller flytta bärande väggar, det innebär att om du till exempel ska ändra planlösning eller lägga till ett rum, behöver du få godkännande av styrelsen i din förening.
- Att ändra någonting som har med elektricitet att göra. Till exempel får du inte röra fasta installationer, koppla ur element eller komplettera med element eller installera golvvärme.
- Att utföra VVS-arbeten/badrum. Du får utföra enklare arbeten om du vet hur du ska tillväga. Däremot krävs styrelsens godkännande för mer avancerat arbete.
Grundregeln är att alltid rådfråga föreningen innan en renovering påbörjas. Det handlar inte enbart om att undvika konflikter – ett arbete utfört utan tillstånd kan leda till krav på återställning på din bekostnad.
Kan man renovera själv?
Att renovera på egen hand kan visserligen minska kostnaderna, men det medför ett ökat egenansvar. Om något utförs felaktigt finns ingen hantverkare att rikta krav mot – du bär själv eventuella merkostnader för att åtgärda bristerna. Väljer du istället att anlita en hantverkare och upprätta ett skriftligt avtal, skyddas du av konsumenttjänstlagen (1985:716) – vilket bland annat ger dig rätt till avhjälpande, prisavdrag och i vissa fall skadestånd vid felaktigt utfört arbete. Tänk också på att professionella hantverkare redan har den utrustning som behövs; att köpa in verktyg och material utan rätt erfarenhet kan snabbt bli kostsamt.
Hur mycket kan man renovera utan bygglov?
Inre ändringar som ny rumsindelning eller byte av golvbeläggning i badrummet kräver normalt inte bygglov. Som bostadsrättsinnehavare kan du dock ändå behöva föreningens godkännande för sådana åtgärder. Vill du göra mer genomgripande förändringar av byggnadens planlösning kan en bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd bli aktuell, vilket regleras i 9 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
Att tänka på
Har du funderingar kring ditt specifika ärende, eller har du hamnat i en tvist med en hantverkare, är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå. Våra advokater och jurister är specialiserade inom fastighetsrätt, entreprenadjuridik och tvistlösning.
Läsvärt
https://www.hallakonsument.se/lagar/konsumenttjanstlagen
Författad av: Jenny Thalin