Ett optionsavtal ger en part rätt – eller förtur – att köpa en viss egendom vid en framtida tidpunkt, förutsatt att säljaren väljer att genomföra försäljningen. Vilka regler som gäller beror på vilken typ av egendom det rör sig om. I den här artikeln går vi igenom vad som gäller vid köp av fastighet och bostadsrätt, där lagstiftningen ställer strikta formkrav, samt vid köp av övrig lös egendom där handlingsutrymmet är betydligt större.
Optionsavtal vid fastighetsköp
Till skillnad från köp av exempelvis bil eller båt gäller strikta formkrav vid fastighetsköp. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste köpehandlingen upprättas skriftligen och undertecknas av både köpare och säljare. Det räcker alltså inte med ett muntligt löfte eller en avsiktsförklaring – utan en korrekt upprättad och undertecknad köpehandling saknar avtalet rättslig verkan.
Mot bakgrund av dessa formkrav är optionsavtal vid fastighetsköp som huvudregel inte juridiskt bindande. Högsta domstolen har bekräftat denna princip i rättsfallet NJA 1977 s. 504. Ett avtal om framtida köp av fastighet ger dig alltså inte den rätt du tror – oavsett hur tydligt parternas avsikter framgår av avtalet.
Syftet med att inte tillåta optionsavtal vid fastighetsköp
Förbudet mot optionsavtal syftar till att undvika så kallad svävande rättighet till fastighet – en situation där det är oklart vem som faktiskt äger eller har rätt till egendomen. Villkor som innebär att äganderätten hålls svävande måste skrivas in i det köpekontrakt som parterna undertecknar för att överhuvudtaget ha verkan, enligt 4 kap. 3 § 1 p. jordabalken. Dessutom kan villkor som gör köpet beroende av ett förbehåll under längre tid än två år från köpehandlingens upprättande förklaras ogiltiga, vilket framgår av 4 kap. 4 § 1 st. jordabalken.
Optionsavtal för bostadsrätt och andra köp
För de flesta typer av lös egendom är optionsavtal fullt tillåtna. Bostadsrätt utgör dock ett viktigt undantag. Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen framgår att köp av bostadsrätt – precis som fastighetsköp – måste ingås skriftligen. Det innebär att reglerna om optionsavtal i praktiken är desamma för de båda egendömstyperna.
Vid köp av annan lös egendom – exempelvis fordon, inventarier eller konstverk – finns inga motsvarande formkrav. Optionsavtal är här inte bara tillåtna skriftligen, utan kan som regel ingås giltigt även muntligen, eftersom lagen inte uppställer något krav på skriftform.
Att tänka på:
Har du ingått avtal om köp av fastighet, bostadsrätt eller annan egendom och hamnat i en tvist? Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av avtals- och fastighetstvister och kan företräda dig i hela processen.
Läsvärt
Option till fast egendom | SvJT
Fastighetsregistret | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Avtalsrätt – bindande avtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Allt om avtalsrätt: Muntliga och skriftliga avtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpebrev & köpekontrakt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag