Att köpa hus är för de flesta en av de största affärerna i livet – och en av de få situationer i svensk rätt där lagen ställer strikta formkrav på hur avtalet ska ingås. Enligt 4 kap. jordabalken räcker det inte med en muntlig överenskommelse; köpet måste uppfylla specifika krav för att vara juridiskt bindande. Den här artikeln går igenom vad köpehandlingen måste innehålla och vad du bör känna till innan du skriver under.
Allmänt om överlåtelsen
Eftersom huset som ska överlåtas i regel är beläget på en fastighet, behandlar den här artikeln fastighetsköp i sin helhet. En fastighetsöverlåtelse måste uppfylla jordabalkens formkrav på skriftlighet och dokumenteras i två separata köpehandlingar: köpekontraktet och köpebrevet. Vad som krävs av respektive handling behandlas nedan.
Uppställda formkrav för köpehandlingen
Reglerna om fastighetsöverlåtelse finns huvudsakligen i jordabalken. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste köpehandlingen vara skriftlig och undertecknad av både köpare och säljare för att överlåtelsen ska vara giltig. Den typ av avtal som uppfyller lagens krav på formen kallas inom juridiken för ett formavtal – och dessa formkrav kan inte avtalas bort, varken muntligen eller i ett sidoavtal.
Köpehandlingen måste vara skriftlig och undertecknad av båda parter. Ett muntligt avtal om fastighetsöverlåtelse saknar rättsverkan. Utöver underskrifterna ska handlingen innehålla en överlåtelseförklaring, parternas identitet (köpare respektive säljare), en tydlig specifikation av vilken fastighet som avses samt det överenskomna köpeskillingen.
Överlåtelseförklaring
Överlåtelseförklaringen är säljarens uttryckliga bekräftelse på att äganderätten till fastigheten övergår till köparen. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste denna förklaring finnas med i köpehandlingen. Domstolarna har i enstaka undantagsfall godtagit att förklaringen saknats, men enbart när det av handlingens övriga innehåll framgått otvetydigt att en överlåtelse av en specifik fastighet avsetts. Sådana undantag är sällsynta – formulera alltid överlåtelseförklaringen tydligt och inkludera fastighetsbeteckningen direkt i meningen för att undvika tolkningstvister.
Vad köparen ska betala för fastigheten
Det pris som anges i köpehandlingen är bindande – även om parterna senare muntligen kommit överens om ett annat belopp. Sidoavtal om en annan köpeskilling än den som framgår av den skriftliga handlingen, exempelvis för att uppnå skattemässiga fördelar, saknar i princip rättsverkan enligt jordabalken. Ange alltid det verkliga, avtalade priset i köpehandlingen.
Att tänka på:
Även om formkraven är uppfyllda kan det uppstå en tvist med säljaren – om fastighetens skick, dolda fel eller villkorens tolkning. Rätt juridisk rådgivning tidigt i processen kan vara avgörande för utgången. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan ge dig konkret vägledning anpassad till din situation.
Läsvärt om köpehandlingen
Mäklare i Västerbotten varnas | SVT Nyheter
Kontraktsbrott fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Vattenskada i badrum – dolt fel eller ej? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Vad gör en jurist inom allmän fastighetsrätt? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag