Du har precis sålt din fastighet och ser fram emot ett nytt kapitel – tills köparen hör av sig och hävdar att en vattenskada i badrummet utgör ett dolt fel. Plötsligt riskerar du att ställas till svars för ett fel du kanske aldrig kände till. Den här artikeln reder ut vad som krävs för att ett fel ska klassas som dolt enligt jordabalken, och vilka möjligheter du som säljare faktiskt har att freda dig.
Dolt fel
Reglerna om dolda fel finns i 4 kap. 19 § jordabalken. Av paragrafens andra stycke framgår att köparen bär en undersökningsplikt – en skyldighet att granska fastigheten innan köpet fullbordas. Hur långtgående den plikten är beror på fastighetens ålder och skick, jämförliga fastigheters standard samt övriga omständigheter i det enskilda fallet.
Som huvudregel kan köparen inte åberopa ett fel som dolt om det var förutsebart – exempelvis med hänsyn till fastighetens konstruktion eller ålder. Detsamma gäller om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning. Noterbart är att även om felet rent faktiskt inte gick att se vid besiktningen, kan det ändå bedömas som icke dolt om köparen rimligen borde ha räknat med det, till exempel för att byggnaden är av äldre datum.
Vattenskada som dolt fel
En central fråga vid vattenskador är om det redan före köpet fanns synliga fuktskador som borde ha väckt köparens misstankar om framtida problem. Om svaret är ja kan köparen få svårt att vinna en tvist om dolt fel mot dig som säljare. Det ska dock understrykas att undersökningsplikten sällan sträcker sig så långt att köparen måste riva upp golv eller bakomliggande konstruktioner för att leta efter dold fukt. Var gränsen går – och om ett specifikt fel ska anses dolt eller ej – måste alltid bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Att tänka på:
Den här artikeln ger en översiktlig bild och kan inte ersätta en individuell rättslig bedömning. Undantag och nyanser förekommer beroende på de konkreta omständigheterna. Befinner du dig i en tvist om dolt fel är det klokt att söka juridisk hjälp tidigt – gärna redan innan du svarar köparen. Vasa Advokatbyrå AB har under många år bistått klienter i tvister om dolda fel. Kontakta oss för att diskutera din situation.
Läsvärt
Checklista: Tänk på detta innan husköpet | SVT Nyheter
Jan Emanuels fastighetsköp stoppas – säljare ångrade sig (aftonbladet.se)
Risk för vattenskada i bostadsrätt – Undersökningsplikt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Dolda fel-försäkring för säljare av fastighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Friskrivningsklausul husköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag