Samägande av fastighet kan snabbt ge upphov till konflikter – kring underhåll, kostnadsfördelning eller frågan om när det är dags att sälja. Utan tydliga spelregler riskerar meningsskiljaktigheter att dra ut på tiden och bli kostsamma. Den här artikeln går igenom grunderna i samäganderättslagen och vad du bör tänka på om du äger en fastighet tillsammans med andra.
Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt – i dagligt tal samäganderättslagen – reglerar de grundläggande förutsättningarna för gemensamt ägande. Samägande kan uppkomma på flera sätt: genom att flera personer gemensamt förvärvar en fastighet, eller genom arv. Det finns också konstruktionen med dold samäganderätt, som är mer komplex och inte behandlas här. Som huvudregel gäller att de formella kraven för fastighetsköp enligt jordabalken måste vara uppfyllda för att ett samägande ska uppstå. Om inget annat avtalas antas samtliga ägare ha lika stora andelar i fastigheten. Avvikelser – exempelvis att en person äger 50 procent och två andra 25 procent vardera – måste uttryckligen framgå av köpekontraktet, annars gäller presumtionen om likadelning.
Samägandeavtalet – reglera förvaltningen på förhand
Utan ett samägandeavtal krävs enhällighet vid alla beslut som rör fastigheten – från att måla fasaden till att anlita ett städföretag. I praktiken kan det innebära att ingenting beslutas alls när delägarna inte är överens. Ett välskrivet avtal, undertecknat av samtliga delägare, löser detta. Avtalet bör reglera hur förvaltningsbeslut fattas, hur löpande kostnader fördelas och hur parterna ska agera för att undvika framtida tvister. Det är också klokt att ta ställning till om eventuella tvister ska lösas genom skiljeförfarande i stället för i allmän domstol. Behöver en av delägarna anlita en hantverkare för fastighetens räkning bör avtalet kompletteras med en fullmakt från övriga delägare, så att bindande avtal kan ingås.
När problem uppstår och inget avtal finns
Saknas ett samägandeavtal och uppstår tvist har delägarna möjlighet att ansöka hos tingsrätten om att en god man utses. Ansökan lämnas till den tingsrätt vars domkrets fastigheten tillhör. Tingsrätten kan utse en person som parterna föreslår gemensamt, eller en annan lämplig person – ofta en advokat med erfarenhet av fastighetsförvaltning. Den gode mannen har rätt till skäligt arvode och övertar ansvaret för att fatta de beslut som delägarna inte kan enas om. Så snart parterna löser sina meningsskiljaktigheter ska tingsrätten underrättas, varpå uppdraget upphör. Om konflikten är djupgående och ingen lösning är i sikte kan en delägare begära tvångsförsäljning på offentlig auktion med stöd av 6 § samäganderättslagen. Tingsrätten kan på begäran fastställa ett lägsta acceptabelt pris för fastigheten.
Vi på Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrätt och samägande. Oavsett om ni behöver hjälp att upprätta ett samägandeavtal eller om det redan uppstått en tvist mellan delägarna kan vi vägleda er genom processen.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att medla mellan delägare.
- Få hjälp att upprätta ett samäganderättsavtal.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka era rättigheter.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.