En försäljning av en bostadsrätt sker ofta mellan två privatpersoner. Bostadsrätt räknas inom juridiken som lös egendom. Att en bostadsrätt är lös egendom kanske låter lite underligt, men du kan som huvudregel tänka att allt som inte är fast egendom är lös egendom. Huvudsakligen rör fast egendom fastigheter. Köplagen är tillämplig bland annat när en privatperson säljer en egendom till en annan privatperson. Egendomen får inte vara fast egendom, för då är lagen inte tillämplig. Det måste alltså röra sig försäljning av lös egendom eller av lös sak. Om den som säljer en bostadsrätt till dig inte uppfyller vad den har lovat i avtalet ni ingått, kallas det för avtalsbrott eller synonymt för kontraktsbrott. Då köp av bostadsrätt regleras av köplagen, kommer vi i den här artikeln gå igenom vad som gäller enligt köplagen för det fall att säljaren gjort sig skyldig till kontraktsbrott. Fokus kommer också vara på att det är säljaren som begått kontraktsbrottet.
Säljaren är i dröjsmål
Enkelt uttryckt innebär dröjsmål när det kommer till köp av bostadsrätt, att du som köpare inte fått tillträde till lägenheten enligt den tid som du och säljaren avtalat om. För att i juridisk mening kunna hålla säljaren ansvarig för dröjsmålet, är huvudregeln enligt 22 § köplagen att det dröjsmålet inte på något sätt får vara orsakat av dig som köpare. Skulle säljaren anses vara i dröjsmål kan det finnas en chans att du kan hålla säljaren ansvarig för kontraktsbrottet.
Vid konkreta fel i bostadsrätten
Om bostadsrätten inte skulle uppnå de egenskaper som du och säljaren avtalat om, kan säljaren anses ha begått ett kontraktsbrott enligt 17 § första och tredje stycket köplagen. När det kommer till bostadsrätter, kallas de fel som avviker från vad det står i avtalet, för konkreta fel. Kanske är situationen sådan att säljaren faktiskt inte känner till det konkreta felet. Säljarens ovisshet om felet brukar som huvudregel inte befria säljaren från en rättslig konsekvens. Däremot kan det ha betydelse vid bedömningen om säljaren ska bli skyldig att betala skadestånd till dig eller ej.
Påföljder vid säljares kontraktsbrott
En påföljd betyder ungefär en rättslig konsekvens. Det finns några påföljder som kan bli aktuella om säljaren gjort sig skyldig till ett kontraktsbrott. Skulle din bostad exempelvis vara av mindre storlek än vad säljaren lovat i avtalet, kan säljaren bli skyldig att betala tillbaka en del av vad du gett för bostadsrätten. En annan påföljd som kan bli aktuell i vissa fall, är att avtalet hävs. Med hävning av avtalet, menas att det som parterna har att prestera enligt avtalet går tillbaka. I fallet av en försäljning av bostadsrätt, blir konsekvensen att säljaren får tillbaka bostadsrätten och du som köpare får tillbaka vad du har betalat för bostaden. Att få till en hävning är dock svårt i praktiken. Tillsammans med nämnda påföljder, kan det under vissa förutsättningar, även kombineras med skadeståndsansvar som ytterligare påföljd.
Att tänka på:
Vad som framgår i den här artikeln är väldigt översiktligt. Regleringen kring säljares kontraktsbrott vid försäljning av bostadsrätt är omfattande. Om du tror att den som sålt bostadsrätten till dig, inte uppfyllt vad som lovats i avtalet, kan säljaren ha begått ett kontraktsbrott. För att ta reda på det behöver det genomföras en rättsutredning. Att göra en rättsutredning själv är inte att rekommendera, utan du bör anlita en jurist som gör det åt dig. Vi på Vasa Advokatbyrå AB kan hjälpa dig med en rättsutredning och även med att driva en tvist mot säljaren av din bostadsrätt, om det blir aktuellt. Du är välkommen att kontakta oss!
Läsvärt
Skadestånd vid avtalsbrott | SvJT
Köpa bostad – Kostsamt att avbryta bostadsaffär (aftonbladet.se)
Ingående av överlåtelseavtal vid köp av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Rätten för köpare att häva köp enligt köplagen – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Undersökningsplikt av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag