Internationell beskattning – äga hus i utlandet

Att äga en sommarstuga på Rivieran eller kanske en alpstuga i Schweiz är många människors dröm. Dessa köps och sälja med hög frekvens vilket tillåter en att flytta runt efter eget behag. Ibland kanske man till och med gör en vinst.

Internationell beskattning – äga hus i utlandet

Vad alla dock inte tänker på är att man kan vara skatteskyldig i Sverige för sina tillgångar utomlands. Hur detta kan ske kommer förklaras i följande artikel från Vasa Advokatbyrå.

Skatt och lag

Som bosatt i Sverige anses man som klar huvudregel vara obegränsat skattskyldig. Detta följer av 3 kap. 3 – 16§§ inkomstskattelagen där det stadgas att den som (i) är bosatt, (ii) stadigvarande vistas eller (iii) har väsentlig anknytning till Sverige ska anses vara obegränsat skattskyldig. Som obegränsat skattskyldig följer att man är skattskyldig för all sin inkomst i Sverige. Har man således en fastighet man säljer i utlandet, så ska vinsten beskattas enligt de svenska kapitalbeskattningsreglerna.

Detta inser många blir ett problem i och med att samma fastighetsförsäljning med all sannolikhet ska beskattas även i det andra landet (forts. tredje land). För att lösa situationer där det uppstår en internationell dubbelbeskattning så har man infört både nationella regler om begränsning/mildrande av skatten samt en hel del dubbelbeskattningsavtal.

Vad säger lagen?

För det första måste man konstatera att man faktiskt är obegränsat skattskyldig i Sverige. Detta gäller för alla de fall man bor eller vistas här stadigvarande. Man anses även obegränsat skattskyldig i Sverige om man har väsentlig anknytning hit. Med väsentlig anknytning avses faktorer som tyder att man har en viss koppling hit. Exempel på sådana faktorer är bostad, familj eller näringsverksamhet. Denna fråga kan kompliceras för de fall man pendlar mellan två stater, särskilt beaktat det faktum att man kan anses vara obegränsat skattskyldig i flera stater samtidigt.

Internationell beskattning – äga hus i utlandet

Om man ska anses vara obegränsat skattskyldig uppkommer frågan om det kan vara så att skatterätten antingen stadgar att Sverige inte har jurisdiktion eller att inkomsten i övrigt är skattefri. I inkomstlägen stadgas inget undantag från svensk jurisdiktion eller skattefrihet i övrigt. Däremot finns vissa kvoteringsregler som mildrar skatten.

Av detta följer att du kommer att beskattas för del fall man säljer en fastighet, lägenhet eller annan bostad i Sverige utöver skatten i tredje land. För att mildra denna dubbla skattesmäll så stadgas en rätt till avräkning i avräkningslagen. Avräkning fungerar kortfattat som att man beviljas avräkning av den utländska skatten på den svenska skatten. Om man uppburit både inkomst från tjänst och kapital så ska dessa beräknas enskilt om man är en fysisk person.

Avräkning beviljas för obegränsat skattskyldiga personer samt begränsat skattskyldiga som uppburit inkomst från Sverige, för de fall inkomsten även beskattats i utlandet. Ett ytterligare rekvisit är att skatten ska vara slutgiltig. Frågan om vilka skatter som får dras av är komplicerad men kan i vart fall sägas vara något bredare än inkomstskattelagen.

Avräkning beviljas dock endast upp till ett takbelopp (s.k. spärrbeloppet). Denna beräknas som följande;

(utländsk inkomst / (utländsk inkomst + svensk inkomst)) x svensk skatt i antal kr.

Skulle en person sälja sin utländska villa för 2 miljoner kronor skulle ekvationen se ut som följande;

(2 000 000 / (2 000 000 + 0)) x 600 000 kr = 600 000.

Beloppet om 600 000 kr kommer från att detta är den svenska skatten för kapitalinkomster på det totala beloppet (ej kompenserat för specialregler gällande beskattning av bostad). Av detta följer att personen får dra av 600 000 kr från den skatt som erlagts i utlandet. Avdraget får dock inte överstiga den skatt som erlades i utlandet. Skulle spärrbeloppet överstiga skatten i utlandet så kan denna sparas i fem (5) års tid (s.k. carry-forward).

Vad säger dubbelbeskattningsavtalet?

Vid sidan av svensk skattelag måste man ofta tänka på dubbelbeskattningsavtalet. Ett dubbelbeskattningsavtal innebär att Sveriges har ingått en överenskommelse om fördelning av skattejurisdiktion och hur man ska avhjälpa dubbelbeskattningssituationer.

Varje avtal är individuellt utformat men brukar alltid inspireras av det ramavtal som OECD har framtagit.

Enligt OECD:s ramavtal har fördelningen av skattejurisdiktion fördelats som att båda länderna kan beskatta inkomst från fastighet, där det uttrycks att den stat där fastigheten är belägen ”får” beskatta inkomsten (art. 13). Vid tolkningen av denna paragraf är det viktigt att tänka på följande;

  1. Definitionen av fastighets skiljer sig mellan skatterätten och jordabalken i vilket även bostadsrätter, hus på ofri grund, byggnader, tillbehör m.m. anses vara fastigheter (jfr. RÅ 1995 ref. 91).
  1. Definitionerna skiljer sig även mellan svensk rätt, utländsk rätt och den definition som används i dubbelbeskattningsavtalen. Normalt sett finns en artikel i varje avtal som stadgar hur olika definitioner ska förstås. Denna artikel finns i art. 6 vad gäller OECD:s ramavtal.
  1. Vad gäller svensk del så innebär ordet ”får” att transaktionen/inkomsten kan beskattas om nationell rätt tillåter detta. Detta följer dels av principen att ett dubbelbeskattningsavtal aldrig kan utöka svensk rätt att beskatta inkomster utöver lagen.
  1. Vid dubbelbeskattning av fastigheter, enligt skatterättens/avtalets definition, är tanken att hemviststaten ska bevilja avräkning (se ovan). I avtalet stadgas vilket land som ska anses vara ”hemviststaten” för del fall man är obegränsat skattskyldig i flera stater.

Detta är huvuddragen vad gäller internationell beskattning av fastigheter. Då skatterätten är väldigt komplex råder vi alla att alltid rådgöra med en sakkunnig innan man vidtar åtgärder.

Författad av jur. trainee Henrik Berg

Ring, vi hjälper dig