Internationell beskattning – äga hus i utlandet

Drömmen om ett hus vid Rivieran eller en alpstuga i Schweiz är något många bär på. Utländska fritidsfastigheter köps och säljs flitigt – ibland med god förtjänst – och möjligheten att röra sig fritt mellan länder lockar allt fler svenska köpare.

Vad många inte känner till är att ägande av tillgångar utomlands kan utlösa skattskyldighet i Sverige. I följande artikel reder Vasa Advokatbyrå ut de viktigaste reglerna.

Skatt och lagstiftning

Den som är bosatt i Sverige är som huvudregel obegränsat skattskyldig här. Enligt 3 kap. 3–16 §§ inkomstskattelagen (IL) gäller detta den som (i) är bosatt, (ii) stadigvarande vistas eller (iii) har väsentlig anknytning till Sverige. Obegränsad skattskyldighet innebär att all världsinkomst tas upp till beskattning i Sverige – inklusive vinst vid försäljning av en fastighet i utlandet, som beskattas enligt svenska kapitalbeskattningsregler.

Problemet är att samma försäljning med stor sannolikhet även beskattas i det land där fastigheten är belägen. För att hantera sådana situationer med internationell dubbelbeskattning finns både nationella lättnadsregler och ett nätverk av bilaterala dubbelbeskattningsavtal som Sverige ingått med ett stort antal länder.

Vad säger lagen?

Utgångspunkten är alltså att den som bor eller stadigvarande vistas i Sverige är obegränsat skattskyldig här. Detsamma gäller den som har väsentlig anknytning hit – ett begrepp som tar sikte på faktorer som bostad, familj och pågående näringsverksamhet. Situationen kan bli komplicerad för den som pendlar mellan två länder, eftersom obegränsad skattskyldighet kan föreligga i flera stater parallellt.

Även om obegränsad skattskyldighet föreligger är det möjligt att skatterätten ändå begränsar Sveriges jurisdiktion eller förklarar inkomsten skattefri. IL föreskriver dock inga sådana undantag avseende fastighetsförsäljningar. Däremot finns kvoteringsregler som kan mildra den samlade skattebördan.

Vid försäljning av en fastighet, lägenhet eller annan bostad i Sverige utöver skatten i det andra landet riskerar du alltså att beskattas dubbelt. Enligt avräkningslagen har du rätt till avräkning, vilket kortfattat innebär att den utländska skatten får räknas av mot den svenska. För fysiska personer beräknas avräkning separat för tjänste- respektive kapitalinkomster.

Avräkning kan beviljas obegränsat skattskyldiga, liksom begränsat skattskyldiga som uppburit inkomst från Sverige, under förutsättning att inkomsten även beskattats utomlands och att skatten är slutgiltig. Vilka utländska skatter som kvalificerar är inte helt entydigt, men kretsen är något vidare än vad IL i sig anger.

Avräkningen är dock begränsad till ett takbelopp – det s.k. spärrbeloppet – som beräknas enligt följande formel:

(utländsk inkomst / (utländsk inkomst + svensk inkomst)) x svensk skatt i antal kr.

Antag att en person säljer sin utländska villa för 2 miljoner kronor. Beräkningen ser då ut så här:

(2 000 000 / (2 000 000 + 0)) x 600 000 kr = 600 000.

Beloppet 600 000 kr motsvarar den svenska kapitalinkomstskatten på det totala försäljningsbeloppet, utan hänsyn till specialregler för bostadsbeskattning. Avräkning medges med högst 600 000 kr, dock aldrig mer än den faktiskt erlagda utländska skatten. Om spärrbeloppet överstiger den utländska skatten kan överskottet sparas och utnyttjas under de följande fem åren (carry-forward).

Vad säger dubbelbeskattningsavtalet?

Vid sidan av intern svensk skattelagstiftning är det nästan alltid nödvändigt att beakta tillämpligt dubbelbeskattningsavtal. Sådana avtal reglerar hur skattejurisdiktion fördelas mellan Sverige och det aktuella landet och anger vilka metoder som ska användas för att undanröja eller mildra dubbelbeskattning.

Varje avtal är individuellt utformat, men de flesta följer i stora drag det modellavtal som OECD tagit fram, vilket utgör branschstandard på området.

Enligt OECD:s modellavtal får båda staterna beskatta inkomster från fast egendom, men det är källstaten – det vill säga det land där fastigheten är belägen – som primärt tilldelas beskattningsrätten (art. 13). Vid tolkningen av denna bestämmelse är det viktigt att beakta följande:

1. Definitionen av fastighets skiljer sig mellan skatterätten och jordabalken i vilket även bostadsrätter, hus på ofri grund, byggnader, tillbehör m.m. anses vara fastigheter (jfr. RÅ 1995 ref. 91).

2. Definitionerna skiljer sig även mellan svensk rätt, utländsk rätt och den definition som används i dubbelbeskattningsavtalen. Normalt sett finns en artikel i varje avtal som stadgar hur olika definitioner ska förstås. Denna artikel finns i art. 6 vad gäller OECD:s ramavtal.

3. Vad gäller svensk del så innebär ordet ”får” att transaktionen/inkomsten kan beskattas om nationell rätt tillåter detta. Detta följer dels av principen att ett dubbelbeskattningsavtal aldrig kan utöka svensk rätt att beskatta inkomster utöver lagen.

4. Vid dubbelbeskattning av fastigheter, enligt skatterättens/avtalets definition, är tanken att hemviststaten ska bevilja avräkning (se ovan). I avtalet stadgas vilket land som ska anses vara ”hemviststaten” för del fall man är obegränsat skattskyldig i flera stater.

Ovanstående ger en översiktlig bild av reglerna för internationell fastighetsbeskattning. Eftersom skatterätten är komplex och ofta kräver en samlad bedömning av både nationell lagstiftning och tillämpligt skatteavtal, är det klokt att rådfråga en skatterättslig rådgivare innan du vidtar några åtgärder.

Författad av jur. trainee Henrik Berg