Äger eller hyr du en fastighet i Frankrike berörs du av tre centrala skatter: taxe foncière (fastighetsskatt som belastar ägaren), taxe d’habitation (boendeskatt för den faktiske nyttjaren) samt reavinstskatt vid försäljning. Skattskyldigheten grundas uteslutande på innehavet av egendomen på franskt territorium – oavsett om du i övrigt är skattskyldig i Sverige eller Frankrike.
Taxe foncière – fastighetsskatt
Taxe foncière är en årlig fastighetsskatt som varje ägare i Frankrike är skyldig att betala – oavsett om fastigheten används som permanentbostad, fritidshus eller hyrs ut till annan.
Skatteunderlaget baseras på ett schablonmässigt hyresvärde – vad fastigheten teoretiskt skulle inbringa vid uthyrning på öppna marknaden. Hyresvärdet styrs av bostadens yta, läge och standard; kommunen och departementet fastställer sedan sina respektive procentsatser, vilket innebär att skattenivån kan skilja sig markant mellan regioner. För semesterhus med högt taxeringsvärde kan ett tillägg tillkomma (prélèvements pour base élevée et sur les maisons secondaires). Undersök den faktiska skattenivån redan i due diligence-fasen, innan köpekontrakt undertecknas – beloppen kan i vissa lägen ha avgörande inverkan på affärens kalkyl.
Seniorer kan under vissa förutsättningar beviljas skattelättnader. Ägare som fyllt 65 år kan erhålla ett avdrag om minst 100 €, medan ägare över 75 år i vissa fall befrias helt. Båda lättnaderna förutsätter att hushållets sammanlagda inkomster inte överstiger ett fastställt tak. Lättnaderna måste i regel sökas aktivt – kontrollera din situation hos franska skattemyndigheten (Direction générale des Finances publiques).
Skattskyldigheten fastställs per den 1 januari: den som är registrerad ägare detta datum är betalningsskyldig för hela kalenderåret, även om fastigheten avyttras under våren. I praktiken brukar köpare och säljare reglera skatten proportionellt i samband med tillträdet – se till att denna fördelning regleras skriftligen i köpehandlingarna, annars riskerar frågan att bli ett tvistemål i efterhand.
Räkningen skickas ut i september och avser hela året. Av avin framgår både skattebeloppet och det underliggande fiktiva hyresvärdet. Den som föredrar ett jämnare kassaflöde kan ansöka om månadsvis betalning direkt hos Direction générale des Finances publiques.
Taxe d’habitation – boendeskatt
Taxe d’habitation betalas av den som faktiskt nyttjar bostaden – hyresgästen, eller ägaren om denne själv bor där. En ägare som bebor sin fastighet är alltså betalningsskyldig för båda skatterna parallellt, medan en hyresgäst enbart träffas av taxe d’habitation.
Sedan 2018 avvecklas skatten successivt och är för de flesta hushåll redan helt avskaffad.
Beräkningsmetoden liknar taxe foncières och utgår från ett fiktivt marknadshyresvärde justerat för yta, läge och standard, med en lokalt fastställd procentsats. För semesterhus i områden med hög bostadsefterfrågan kan ett tillägg om 20–60 % tillkomma. Barnfamiljer med permanentbostad kan ha rätt till avdrag om 10–15 % per barn, och hushåll med lägre inkomster kan beviljas nedsättning eller full befrielse.
Skattskyldigheten knyts till vem som nyttjar bostaden den 1 januari – och avser nyttjanderätten i sig, inte fysisk närvaro just den dagen. Den som disponerar ett semesterboende årsvis anses vara boende per 1 januari även om vistelsen i praktiken förläggs till sommaren. Att flytta under ett år fritar inte från skatten för hela kalenderåret; en privat fördelning med efterträdaren är möjlig men ändrar inte skyldigheten gentemot skattemyndigheterna.
Räkningen skickas normalt ut i oktober och avser hela kalenderåret. Precis som för taxe foncière finns möjlighet att ansöka om månadsvis betalning för jämnare kassaflöde.
Reavinstskatt vid försäljning
Svenska medborgare som avyttrar en fastighet i Frankrike beskattas för kapitalvinsten i Frankrike, inte i Sverige. Det framgår av det fransk-svenska skatteavtalet (SFS 1991:673), vilket innebär att franska skatteregler är styrande – varken inkomstskatt eller kapitalvinstskatt tas ut i Sverige på denna vinst.
En central skattelättnad är att permanentbostäder är undantagna från reavinstskatt, förutsatt att fastigheten utgör säljarens faktiska bostad vid försäljningstidpunkten. Tidpunkten för utflyttning är kritisk: ett för tidigt utflyttande kan innebära att undantaget faller bort och att hela kapitalvinsten beskattas. Planerar du att sälja och flytta, analysera tidsföljden i samråd med en skatterådgivare i god tid innan affären genomförs.
För övriga fastigheter – semesterhus och investeringsobjekt – utgår kapitalskatt om lägst 19 % på vinsten. Vid större vinster tillkommer en progressiv tilläggsavgift om 2–6 %. Därutöver påförs en solidaritetsskatt (prélèvements sociaux) om 7,5 %, vilket sammantaget ger en total skattebelastning i intervallet 26,5–32,5 %.
Övriga skatter och avgifter
Utöver de tre huvudskatterna tillkommer löpande avgifter att beakta. TV-licensen, som träffar hushåll med TV, uppgår till omkring 130 € per år. Sophämtningsavgiften (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) fastställs kommunalt och varierar – enstaka kommuner tar inte ut den alls. Beloppen är var för sig blygsamma men bör inkluderas i den totala driftkostnadskalkylen, särskilt vid jämförelser av innehavskostnad mellan olika regioner.
Behöver du juridisk hjälp med fransk skatt?
Att navigera det franska skattesystemet som utländsk fastighetsägare kräver både lokal kännedom och juridisk precision. Vasa advokatbyrå har kontor i Frankrike och arbetar dagligen med svenska klienter i frågor som rör fastighetsförvärv, löpande deklarationsskyldigheter och permanent bosättning. Hör av dig för en bedömning av din specifika situation – oavsett om du äger en semesterbostad eller planerar att flytta permanent.
(MR)