Ibland händer det att hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Vilka rättigheter och skyldigheter har du som hyresgäst vid ombildning? Har du rätt att bo kvar som hyresgäst och vilka lagar och regler kommer i så fall att gälla? Vi reder här ut vad som gäller.
Vad är skillnaden mellan att bo i en hyresrätt och bostadsrätt?
Det finns stora skillnader mellan att bo i en hyresrätt och bostadsrätt. Här listar vi några av skillnaderna som kan vara bra att ha koll på:
- Hyra/avgift
• Bostadsrätt: Som bostadsrättshavare betalar du en avgift till föreningen som ska täcka de gemensamma kostnaderna, till exempel kostnader för städning av de gemensamma utrymmena och sophämtning.
• Hyresrätt: Som hyresgäst betalar du en hyra till hyresvärden. Hyran ska enligt lag vara “skälig”. - Reparationer och underhåll
• Bostadsrätt: Som huvudregel är det bostadsrättshavaren som ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. Kostnader för reparationer och underhålls ska med andra ord bekostas av bostadsrättshavaren.
• Hyresrätt: En hyresgäst ska under hyrestiden vårda lägenheten. Skulle skada uppkomma på lägenheten till följd av att hyresgästen agerat vårdslöst är hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden skadan. Hyresgästen ansvarar dock inte för normalt slitage av lägenheten. Istället är det hyresvärden som är skyldig att se till att bostaden hålls i gott skick. En hyresvärd är skyldig att reparera lägenheten med jämna mellanrum. - Renovering
• Bostadsrätt: Att bo i bostadsrätt innebär bland annat att du har större frihet att renovera jämfört med om du bor i en hyresrätt. Normalt krävs det dock godkännande från hyresgästföreningen för att få utföra större renoveringsarbeten
• Hyresrätt: Huvudregeln är att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får renovera lägenheten. En hyresgäst har rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Arbetet måste dock utföras fackmässigt. Är arbetet dåligt utfört eller har man valt “extrema” färger kan hyresgästen bli ersättningsskyldig.
Att vara hyresgäst i en bostadsrättsförening
Att bo som hyresgäst i en bostadsrättsförening innebär att du hyr en lägenhet som ägs av en bostadsrättsinnehavare, inte av ett traditionellt hyresvärd. Denna situation kan ge upphov till unika förhållanden som det är viktigt att förstå, både när det gäller dina rättigheter och dina skyldigheter.
Som hyresgäst har du rätt till ett tryggt och välskött boende. Bostadsrättsinnehavaren, din hyresvärd, är ansvarig för att underhålla lägenheten och se till att alla reparationer och underhållsåtgärder utförs i tid. Dessutom bör bostadsrättsföreningen tillhandahålla gemensamma utrymmen som är säkra och väl underhållna. Dock är det viktigt att komma ihåg att du som hyresgäst också har skyldigheter. Du måste respektera bostadsrättsföreningens regler och förordningar, vilka kan inkludera allt från tysta timmar till restriktioner kring balkonganvändning eller sopsortering.
Att vara hyresgäst i en bostadsrättsförening kan erbjuda många fördelar, inklusive tillgång till gemensamma utrymmen och faciliteter, samt möjligheten att bo i ett område som du kanske inte skulle ha råd med annars. Men det kräver också att du förstår och följer de regler som satts upp av både din hyresvärd och bostadsrättsföreningen. Genom att vara en ansvarsfull hyresgäst kan du säkerställa en positiv boendeupplevelse för dig själv och dina grannar.
Skillnad mellan bostadsrätt och hyresrätt
När man letar efter ett nytt hem, är två av de vanligaste boendealternativen bostadsrätt och hyresrätt. Även om de på ytan kan verka likartade, finns det viktiga skillnader mellan dessa två boendeformer som påverkar allt från dina ekonomiska förpliktelser till ditt ansvar för underhåll och reparationer.
En hyresrätt innebär att du hyr en bostad direkt av en hyresvärd, ofta ett fastighetsbolag eller en privatperson. Som hyresgäst betalar du en månadsavgift, eller hyra, som inkluderar användning av bostaden och ofta även kostnader för vatten och uppvärmning. Som hyresgäst är du inte ansvarig för underhåll eller reparationer av bostaden, det är hyresvärden som har detta ansvar. Du har också rätt till säkerhet i ditt boende genom lagstadgade besittningsskydd.
Å andra sidan är en bostadsrätt en form av ägande där du köper rätten att bo i en viss lägenhet i en bostadsrättsförening. Som bostadsrättshavare betalar du en månadsavgift till föreningen som täcker kostnader för bland annat fastighetens drift och underhåll, men du ansvarar själv för underhållet inom din egen bostad. Som ägare av en bostadsrätt har du även möjlighet att påverka bostadsrättsföreningens beslut genom att rösta på föreningens årsmöten.
Valet mellan bostadsrätt och hyresrätt är i stor utsträckning en fråga om personliga preferenser och ekonomiska förutsättningar. Medan hyresrätten erbjuder flexibilitet och minimalt underhållsansvar, erbjuder bostadsrätten möjlighet till eget ägande, frihet att göra förändringar inom bostaden samt en möjlighet till ekonomisk vinning om bostadens värde stiger.
Vad innebär en ombildning?
En ombildning innebär att hyresgästerna tillsammans bildar en bostadsrättsförening och köper fastigheten från fastighetsägaren. Som hyresgäst har du alltid rätt att påverka ett beslut om ombildning. För att en ombildning ska ske krävs nämligen att två tredjedelar av hyresgästerna röstar för att ombildning ska ske.
Hyresavtalet
Som hyresgäst har du rätt att själv välja om du vill fortsätta hyra eller köpa lägenheten. Väljer du att inte köpa lägenheten kommer du att bo kvar på samma villkor som innan ombildningen. Du kommer alltså ha samma rättigheter och skyldigheter som innan ombildningen. Reglerna i 12 kap. Jordabalken, som man i vardagligt tal brukar kalla för ”hyreslagen”, kommer alltså att fortsätta gälla.
Hyran
Bor du kvar som hyresgäst efter en ombildning kommer bostadsrättsföreningen att bli din nya hyresvärd. Hyran kommer därför att betalas till föreningen. Bostadsrättsföreningen har ingen möjlighet att själv bestämma din hyra. Enligt lag måste hyran vara “skälig”. För att kunna avgöra om en hyra är skälig används den så kallade bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen innebär att hyran ska vara lika för hyresbostäder med likvärdigt bruksvärde. Bruksvärdet kan förstås som det praktiska värde som en lägenhet anses ha utifrån hyresgästens synvinkel. Faktorer som påverkar bruksvärdet är bland annat:
- storleken på bostaden
- bostadens behov av renovering
- bostadens läge i huset
- planlösningen
- förmåner såsom tillgång till tvättstuga, garage, förvaringsutrymmen
- husets allmänna läge
- närhet till kommunikation
- den allmänna boendemiljön
De allra flesta hyrorna i Sverige förhandlas fram mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Detta innebär att du som hyresgäst normalt inte behöver förhandla om hyran själv, utan detta sköts av Hyresgästföreningen.
Uppsägningstid
Väljer du att inte köpa lägenheten och istället bo kvar som hyresgäst kommer som sagt ditt hyreskontrakt att fortsätta att gälla. I och med detta kommer uppsägningstiden som du hade innan ombildningen att fortsätta att gälla.
Uppsägningstiden framgår i vanliga fall av ditt hyresavtal. Saknas sådana uppgifter gäller hyreslagens bestämmelser om uppsägningstid.
Enligt hyreslagen kan hyresavtal gälla för bestämd tid eller obestämd tid. Är ditt hyresavtal tidsbestämt, upphör avtalet att gälla vid tidens utgång om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader måste dock avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Sägs inte avtalet upp börjar avtalet i regel att löpa på obestämd tid.
Gäller hyresavtalet för obestämd tid är huvudregeln att hyresgästen och hyresvärden har tre månaders uppsägningstid om inget annat har avtalats. Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader. Detta innebär att om du säger upp hyresavtalet den 15 juni kommer inte juni att räknas som en uppsägningsmånad. Istället kommer det att bli juli, augusti och september som blir dina uppsägningsmånader. Ditt utflyttningsdatum blir således den 30 september.
Att hyresavtalet normalt bestämmer uppsägningstiden innebär att hyreslagens bestämmelser kan avtalas bort. Hyreslagen är dock tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att hyresgästen och hyresvärden inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som framgår av hyreslagen.
Om det av ditt hyresavtal framgår att uppsägningstiden är längre än tre månader när hyresgästen säger upp avtalet, är det hyreslagens bestämmelse om tre månaders uppsägningstid som gäller och inte det som står i ditt hyresavtal. Detta beror på att villkoret är mindre förmånligt för dig som hyresgäst än det som står i lagen.
Står det däremot att uppsägningstiden är kortare än tre månader när avtalet sägs upp av hyresgästen blir resultatet det omvända. I och med att detta är ett villkor som är mer förmånligt för dig som hyresgäst än vad som står i lagen kommer uppsägningstiden enligt hyreskontraktet att gälla i stället för bestämmelserna i hyreslagen.
Vad händer när jag flyttar ut?
Hyr du en bostad av en bostadsrättsförening har bostadsrättsföreningen rätt att sälja lägenheten när du flyttar ut.
(HQ)