Hyra lägenhet av en bostadsrättsförening

Ibland händer det att hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Vilka rättigheter och skyldigheter har du som hyresgäst vid ombildning? Har du rätt att bo kvar som hyresgäst och vilka lagar och regler kommer i så fall att gälla? Vi reder här ut vad som gäller.

Vad är skillnaden mellan att bo i en hyresrätt och bostadsrätt?

Det finns stora skillnader mellan att bo i en hyresrätt och bostadsrätt. Här listar vi några av skillnaderna som kan vara bra att ha koll på:

Hyra/avgift
• Bostadsrätt: Som bostadsrättshavare betalar du en avgift till föreningen som ska täcka de gemensamma kostnaderna, till exempel kostnader för städning av de gemensamma utrymmena och sophämtning.
• Hyresrätt: Som hyresgäst betalar du en hyra till hyresvärden. Hyran ska enligt lag vara “skälig”.
Reparationer och underhåll
• Bostadsrätt: Som huvudregel är det bostadsrättshavaren som ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. Kostnader för reparationer och underhålls ska med andra ord bekostas av bostadsrättshavaren.
• Hyresrätt: En hyresgäst ska under hyrestiden vårda lägenheten. Skulle skada uppkomma på lägenheten till följd av att hyresgästen agerat vårdslöst är hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden skadan. Hyresgästen ansvarar dock inte för normalt slitage av lägenheten. Istället är det hyresvärden som är skyldig att se till att bostaden hålls i gott skick. En hyresvärd är skyldig att reparera lägenheten med jämna mellanrum.
Renovering
• Bostadsrätt: Att bo i bostadsrätt innebär bland annat att du har större frihet att renovera jämfört med om du bor i en hyresrätt. Normalt krävs det dock godkännande från hyresgästföreningen för att få utföra större renoveringsarbeten
• Hyresrätt: Huvudregeln är att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får renovera lägenheten. En hyresgäst har rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Arbetet måste dock utföras fackmässigt. Är arbetet dåligt utfört eller har man valt “extrema” färger kan hyresgästen bli ersättningsskyldig.

Vad innebär en ombildning?

En ombildning innebär att hyresgästerna tillsammans bildar en bostadsrättsförening och köper fastigheten från fastighetsägaren. Som hyresgäst har du alltid rätt att påverka ett beslut om ombildning. För att en ombildning ska ske krävs nämligen att två tredjedelar av hyresgästerna röstar för att ombildning ska ske.

Hyresavtalet

Som hyresgäst har du rätt att själv välja om du vill fortsätta hyra eller köpa lägenheten. Väljer du att inte köpa lägenheten kommer du att bo kvar på samma villkor som innan ombildningen. Du kommer alltså ha samma rättigheter och skyldigheter som innan ombildningen. Reglerna i 12 kap. Jordabalken, som man i vardagligt tal brukar kalla för ”hyreslagen”, kommer alltså att fortsätta gälla.

Hyran

Bor du kvar som hyresgäst efter en ombildning kommer bostadsrättsföreningen att bli din nya hyresvärd. Hyran kommer därför att betalas till föreningen. Bostadsrättsföreningen har ingen möjlighet att själv bestämma din hyra. Enligt lag måste hyran vara “skälig”. För att kunna avgöra om en hyra är skälig används den så kallade bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen innebär att hyran ska vara lika för hyresbostäder med likvärdigt bruksvärde. Bruksvärdet kan förstås som det praktiska värde som en lägenhet anses ha utifrån hyresgästens synvinkel. Faktorer som påverkar bruksvärdet är bland annat:

storleken på bostaden
bostadens behov av renovering
bostadens läge i huset
planlösningen
förmåner såsom tillgång till tvättstuga, garage, förvaringsutrymmen
husets allmänna läge
närhet till kommunikation
den allmänna boendemiljön

De allra flesta hyrorna i Sverige förhandlas fram mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Detta innebär att du som hyresgäst normalt inte behöver förhandla om hyran själv, utan detta sköts av Hyresgästföreningen.

Uppsägningstid

Väljer du att inte köpa lägenheten och istället bo kvar som hyresgäst kommer som sagt ditt hyreskontrakt att fortsätta att gälla. I och med detta kommer uppsägningstiden som du hade innan ombildningen att fortsätta att gälla.

Uppsägningstiden framgår i vanliga fall av ditt hyresavtal. Saknas sådana uppgifter gäller hyreslagens bestämmelser om uppsägningstid.

Enligt hyreslagen kan hyresavtal gälla för bestämd tid eller obestämd tid. Är ditt hyresavtal tidsbestämt, upphör avtalet att gälla vid tidens utgång om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader måste dock avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Sägs inte avtalet upp börjar avtalet i regel att löpa på obestämd tid.

Gäller hyresavtalet för obestämd tid är huvudregeln att hyresgästen och hyresvärden har tre månaders uppsägningstid om inget annat har avtalats. Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader. Detta innebär att om du säger upp hyresavtalet den 15 juni kommer inte juni att räknas som en uppsägningsmånad. Istället kommer det att bli juli, augusti och september som blir dina uppsägningsmånader. Ditt utflyttningsdatum blir således den 30 september.

Att hyresavtalet normalt bestämmer uppsägningstiden innebär att hyreslagens bestämmelser kan avtalas bort. Hyreslagen är dock tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att hyresgästen och hyresvärden inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som framgår av hyreslagen.

Om det av ditt hyresavtal framgår att uppsägningstiden är längre än tre månader när hyresgästen säger upp avtalet, är det hyreslagens bestämmelse om tre månaders uppsägningstid som gäller och inte det som står i ditt hyresavtal. Detta beror på att villkoret är mindre förmånligt för dig som hyresgäst än det som står i lagen.

Står det däremot att uppsägningstiden är kortare än tre månader när avtalet sägs upp av hyresgästen blir resultatet det omvända. I och med att detta är ett villkor som är mer förmånligt för dig som hyresgäst än vad som står i lagen kommer uppsägningstiden enligt hyreskontraktet att gälla i stället för bestämmelserna i hyreslagen.