Friskrivningsklausul

Vid försäljning av fastighet kan en friskrivningsklausul ge säljaren ett viktigt skydd mot framtida ersättningskrav – men för köparen innebär det ett ökat risktagande. Här går vi igenom vad klausulen innebär, när den är giltig och vad du bör tänka på som säljare eller köpare.

Vad är en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul är en avtalsbestämmelse som begränsar eller helt tar bort säljarens ansvar för fel i fastigheten. Med en sådan klausul i köpekontraktet kan köparen inte åberopa säljarens ansvar för dolda fel. Saknas klausulen gäller jordabalkens regler fullt ut, vilket innebär att du som säljare ansvarar för dolda fel upp till 10 år efter försäljningen – ett ansvar som inte sällan leder till kostsamma tvister.

Klausulen kan utformas för att täcka hela fastigheten eller begränsas till specifika delar – exempelvis taket, badrummet eller en viss byggnadsdel. En delvis friskrivning är praktisk när säljaren misstänker att ett avgränsat område kan ge upphov till framtida anmärkningar.

När används friskrivningsklausul?

Friskrivningsklausuler vid bostadsköp är relativt ovanliga. Köpare är generellt ovilliga att acceptera ett avtal där de själva tar risken för eventuella dolda fel – ett ansvar som annars vilar på säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Det vanligaste undantaget är när ett dödsbo ska sälja en fastighet. Eftersom ingen efterlevande säljare kan uttala sig om fastighetens skick – och dödsboet som juridisk enhet upplöses efter arvskiftet – skulle ersättningskrav riskera att drabba arvingarna personligen. En friskrivningsklausul ger köparen tydliga förutsättningar från start: fastigheten säljs i befintligt skick, utan möjlighet att i efterhand vända sig till säljarsidan med krav.

Klausulen används också när säljaren planerar att flytta utomlands eller av annat skäl vill undvika att bli ansvarig för dolda fel i en fastighet man lämnat bakom sig. Det ger en tydlig ansvarsavgränsning och minskar risken för oväntade krav långt efter att affären är avslutad.

Hur ser en friskrivningsklausul ut?

För att klausulen ska vara juridiskt giltig måste den vara klart och tydligt formulerad – otydliga skrivningar tolkas i regel mot den part som formulerat dem. Av köpekontraktet ska framgå exakt vilket ansvar säljaren friskriver sig från; en generell formulering om att fastigheten säljs i befintligt skick räcker sällan. Båda parter måste dessutom vara överens om klausulens innehåll för att den ska kunna göras gällande.

Friskrivningsklausul dolda fel

Dolda fel är brister som fanns vid köptillfället men som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken bär säljaren som utgångspunkt ansvar för sådana fel i upp till tio år. En säljare kan dock friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att köparen inte kan kräva ersättning för ett dolt fel som omfattas av klausulen. Observera att friskrivningen enbart gäller om säljaren verkligen inte kände till felen vid försäljningstillfället – hade säljaren vetskap om dem är klausulen utan verkan.

Nedan kommer vi att ge dig 6 tips som kan vara bra att ha med sig när det gäller friskrivningsklausuler:

1. – Var tydlig och klar i formuleringen av friskrivningsklausulen!
2. – Båda parter måste vara överens om innehållet
3. – Friskriv dig från eventuella dolda fel
4. – Bra med friskrivningsklausuler vid försäljning av fastighet i ett dödsbo
5. – Tänk på att friskrivningsklausuler medför att köpeskillingen blir lägre
6. – Du kan friskriva dig generellt eller från en del eller delar av bostaden, till exempel taket eller badrummet.

Att tänka på

En friskrivningsklausul kan ge dig som säljare ett reellt skydd mot framtida ersättningskrav, men den har ett pris: köpare är normalt sett beredda att betala mindre när de själva tar på sig det ansvar som annars vilar på säljaren enligt jordabalken. Väg alltid riskavlastningen mot den sannolika påverkan på slutpriset – och låt gärna en jurist granska klausulens utformning innan köpekontraktet undertecknas.

Läsvärt

https://svjt.se/svjt/2007/415

Författad av: Jenny Thalin