Hyra – besittningsskydd för bostad

Direkt besittningsskyddet

Det direkta besittningsskyddet innebär att hyresgästen har en rätt att få avtalet förlängt om inte hyresvärden har en grund för uppsägning. Av detta följer alltså att ett hyreskontrakt avseende en bostad endast får sägas upp i de fall det direkta besittningsskyddet kan brytas (mer om detta nedan) (12 kap. 46§ jordabalken).

, Hyra – besittningsskydd för bostad

Det direkta besittningsskyddet börjar som huvudregel gälla redan från dess att man tillträtt bostaden. I 12 kap. 45§ jordabalken finns dock ett antal undantag från denna regel där det direkta besittningsskyddet antingen (i) börjar gälla vid en senare tidpunkt eller (ii) helt sätts ur spel.

  • Vid andrahandsuthyrning så börjar det direkta besittningsskyddet först gälla från dess att hyresförhållandet varat i minst två (2) år. Vad som avses med andrahandsuthyrning avser egentligen alla hyresförhållanden där man inte är förstahandshyresgäst.
  • Om man hyr ett möblerat rum, och det inte rör sig om andrahandshyra, så börjar det direkta besittningsskyddet gälla först efter nio (9) månader efter att hyresförhållandet inleddes.
  • För det fall man hyr en lägenhet som utgör en del av upplåtarens bostad, d.v.s. om man är inneboende, så börjar inte det direkta besittningsskyddet löpa alls. Detta motiveras av att man inte ska kunna hävda en rätt att bo kvar i någon annan bostad.
  • Det direkta besittningsskyddet gäller inte för de fall kontraktet har sagts upp med omedelbar verkan; d.v.s. när hyresrätten förverkats. Skulle förlängning vägras av detta skäl kan andra hyresgäster, för de fall flera står på kontraktet, ha viss möjlighet att ändå begära förlängning.
  • Till sist kan även det direkta besittningsskyddet avtalas bort. Huvudregeln är att ett sådant avtal ska ske (i) skriftligen (ii) på en särskilt upprättad handling som (iii) godkänts av hyresnämnden. Vissa undantag finns från kravet om godkännande från hyresnämnden som bl.a. för de fall överenskommelsen träffas efter det att man flyttat in i bostaden (jfr. 12 kap. 45a§ jordabalken). Om make eller sambo bor i bostaden, men inte står med på kontraktet, måste avtalet ändå godtas av denne.

Hur det kan brytas

Av ovanstående text kan man dra slutsatsen att det direkta besittningsskyddet träffar de allra flesta hyresförhållande även om det nästan verkar som att undantagen är fler. Det man måste hålla i åtanke är att de allra flesta hyresförhållande i Sverige antingen är ett förstahandskontrakt eller att andrahandshyreskontraktet varat i mer än två år.

, Hyra – besittningsskydd för bostad

I vissa fall kan det direkta besittningsskyddet komma att brytas. Detta kan antingen resultera i att hyreskontraktet sägs upp med omedelbar verkan eller att hyresvärden helt enkelt vägrar förlängning av kontraktet. För de fall man har ett tillsvidarekontrakt eller dylikt kan hyresvärden i så fall säga upp avtalet till upphörande med iakttagande av uppsägningstiden.

Att bli förverkad är ofta den mest betungande versionen av när det direkta besittningsskyddet bryts då hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet med omedelbar verkar (12 kap. 42§ jordabalken). Frågan om när man kan bli förverkad är dock kantat av en hel del undantag, specialbestämmelser m.m. I paragrafen anges en uttömmande lista på grunder som berättigar förverkande. Några av dessa punkter är (i) om man inte erlägger hyran inom en vecka från förfallodatumet, (ii) om man upplåter eller överlåter hyresrätten utan samtycke eller giltig ursäkt och (iii) om man själv eller någon inneboende använder bostaden på ett sätt som stör omgivningen. Vid flera av dessa grunder krävs det att man som hyresgäst fått en chans att vidta rättelse. Om rättelse vidtas kan förverkandet heller inte ske. Rätt till anmaning om rättelse gäller inte alla punkter i 12 kap. 42§ jordabalken. Essensen av regleringen är att grunden för förverkande ska gå att hänföra till hyresgästen, eller någon för vilken denna ansvarar, personligen. För att hyresrätten ska vara förverkad måste hyresvärden aktivt säga upp kontraktet med angivande av skäl.

Även om man inte blir förverkad så kan man fortfarande bli nekad förlängning av hyreskontrakt eller så kan hyresvärden säga upp avtalet, dock med iakttagande av uppsägningstiden (12 kap. 46§ jordabalken). Rekvisiten för att förlora sitt besittningsskydd är lägre vad gäller nekande av kontraktsförlängning/uppsägning än vad som gäller för förverkande, men är ändock inte obefintliga. För att man ska förlora besittningsskyddet enligt 12 kap. 46§ jordabalken krävs det nu inte enbart att skälet går att hänföra till hyresgästen personligen. Skäl för att neka förlängning av kontrakt samt uppsägning av hyreskontrakt med iakttagande av uppsägningstid kan vara skäl hänförliga till hyresvärden. Exempel på sådana skäl är (i) om byggnaden ska genomgå större arbeten där hyresgästen inte kan sitta kvar, (ii) bostaden inte längre ska användas som bostad samt (iii) hyresbostaden uppläts under en anställning som avslutats. I flera fall tillkommer ett rekvisit att uppsägningen inte är oskälig mot hyresgästen.

Tvist?

Om tvist uppkommer p.g.a. hyresförhållande är huvudregeln att en sådan fråga ska prövas av hyresnämnden. Vad gäller frågor om förverkande enligt 12 kap. 42§ jordabalken prövas dock dessa i allmän domstol. Gäller frågan däremot vägrande av kontraktsförlängning enligt 12 kap. 46§ jordabalken prövas frågan i hyresnämnden.

Vasa Advokatbyrå har arbetet med frågor gällande besittningsskydd, hyra, kontraktsvillkor och mycket mer i snart 20 år. Genom detta arbete har vi förvärvat en djup och gedigen kunskap om området komplexitet samt praktiska tillämpningsproblem. En kunskap vi alltid använder för att värna om just dina intressen! Du är alltid varmt välkommen att höra av dig!

Ring, vi hjälper dig