Hävning är den mest ingripande påföljden vid fastighetsköp och aktualiseras när säljaren väsentligt brister i sina förpliktelser enligt köpekontraktet. Juridiskt betecknas detta som kontraktsbrott – en situation där en avtalspart inte uppfyller det denne har förbundit sig till. Relevant lagstiftning återfinns i 4 kap. jordabalken, och beviskraven för att nå framgång med en hävningstalan är generellt höga.
I praktiken är det vanligare att en köpare i stället yrkar prisavdrag eller skadestånd, eftersom dessa påföljder inte förutsätter att köpet frånträds. Prisavdrag kan bli aktuellt om fastigheten avviker från avtalad standard, medan skadestånd kräver en påvisbar ekonomisk skada. Att häva ett fastighetsköp – och därmed helt frånträda det – är rättsligt möjligt men ställer höga krav. Den här artikeln reder ut när dessa krav faktiskt kan vara uppfyllda.
Innebörden av hävning av husköp
En hävning innebär att fastighetsköpet upplöses och att båda parter befrias från sina avtalsförpliktelser. Konkret betyder det att du som köpare inte längre är skyldig att fullfölja köpet, och att säljaren å sin sida inte är skyldig att överlåta fastigheten. Om handpenning eller delar av köpeskillingen redan erlagts är säljaren som huvudregel återbetalningsskyldig – en princip som följer av allmänna kontraktsrättsliga regler.
Väsentlighetsbedömningen, när du häver ett husköp
Rätten att häva ett fastighetsköp förutsätter att säljarens kontraktsbrott är väsentligt – ett rekvisit som jordabalken uppställer och som medvetet är öppet för att möjliggöra en helhetsbedömning i det enskilda fallet. Faktorer som domstolar typiskt väger in är avvikelsens ekonomiska betydelse, om säljaren kände till felet och om köparen rimligen kunnat förutse bristen vid sin undersökning av fastigheten. I de flesta fall krävs en juridisk utredning för att avgöra om väsentlighetskravet är uppfyllt.
Syftet med kravet på väsentlighet
Väsentlighetskravet speglar den grundläggande kontraktsrättsliga principen att avtal ska hållas. Lagstiftarens avsikt är att sätta en hög tröskel för hävning, så att köp inte rivas upp vid varje mindre brist hos den ena parten. Om säljaren exempelvis dröjer med tillträdet på grund av att en hyresgäst inte lämnat nycklarna i tid, rör det sig sannolikt om ett ursäktligt dröjsmål som inte når upp till väsentlighetskravet. Medvetna kontraktsbrott utan giltig anledning – till exempel om säljaren vägrar överlåtelse i syfte att sälja fastigheten till en annan köpare – bedöms strängare och kan ge rätt till hävning. Bedömningen är alltid omständighetsspecifik och görs från fall till fall.
Att tänka på:
Misstänker du att säljaren har begått ett kontraktsbrott som kan ge rätt till hävning, är det klokt att söka juridisk rådgivning utan dröjsmål. Även om hävning visar sig vara utesluten kan du ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller andra påföljder. En advokat utreder dina möjligheter och kan vid behov driva en tvist mot säljaren. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och ger kvalificerad vägledning om ditt specifika fall.
Läsvärt
Mål: T 1305-19 – Högsta domstolen
Köpeavtal och köpebrev – köpehandlingar vid fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Ny fastighetsägare – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Kontraktsbrott fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag