En bostadsrätt räknas juridiskt som lös egendom – till skillnad från fastigheter, som utgör fast egendom. Det innebär att köplagen (1990:931) är tillämplig när en privatperson säljer en bostadsrätt till en annan privatperson. Uppfyller säljaren inte sina åtaganden enligt överlåtelseavtalet har ett kontraktsbrott – synonymt med avtalsbrott – begåtts. I den här artikeln går vi igenom vad köplagen föreskriver när säljaren av en bostadsrätt bryter mot avtalet, vilka påföljder som kan bli aktuella och vad du som köpare bör tänka på.
Säljaren är i dröjsmål
Dröjsmål innebär att du som köpare inte fått tillträde till lägenheten vid avtalad tidpunkt. Enligt 22 § köplagen är grundregeln att dröjsmålet inte får vara orsakat av köparen själv – annars kan säljaren inte hållas ansvarig. Är säljaren däremot faktiskt i dröjsmål kan du beroende på omständigheterna ha rätt att hålla inne din betalning, kräva fullgörelse, häva köpet eller begära skadestånd. Praktiskt råd: se till att tillträdesdatumet är tydligt angivet i avtalet och dokumentera all kommunikation med säljaren om förseningar.
Vid konkreta fel i bostadsrätten
Om bostadsrätten inte motsvarar de egenskaper parterna avtalat om kan säljaren ha begått ett kontraktsbrott enligt 17 § första och tredje stycket köplagen. Avvikelser av detta slag brukar kallas konkreta fel. Att säljaren saknade kännedom om felet fritar honom eller henne i regel inte från rättsliga konsekvenser, men ovetskapen kan påverka om skadeståndsskyldighet uppkommer. Dokumentera noggrant vad som utlovats i objektsbeskrivning, annons och avtal – dessa handlingar utgör central bevisning om en tvist uppstår.
Påföljder vid säljares kontraktsbrott
Vid säljarens kontraktsbrott finns flera möjliga påföljder enligt köplagen. Är bostadsrätten exempelvis mindre än utlovat kan du ha rätt till prisavdrag motsvarande skillnaden i värde. I allvarligare fall – när avtalsbrottet är väsentligt – kan köpet hävas. Det innebär att prestationerna återgår: säljaren får tillbaka bostadsrätten och du som köpare återfår köpeskillingen. Väsentlighetskravet sätter dock en hög tröskel, och hävning är svår att nå framgång med i praktiken. Utöver prisavdrag och hävning kan skadestånd utgå om säljaren eller någon i säljarens ställe har orsakat felet genom vårdslöshet – påföljderna kan också kombineras.
Att tänka på:
Regleringen kring säljarens kontraktsbrott är komplex, och den här artikeln ger bara en översikt. Misstänker du att säljaren inte uppfyllt sina förpliktelser bör du låta en jurist genomföra en rättsutredning – det är ett nödvändigt steg för att bedöma dina möjligheter och eventuella preskriptionsfrister. Vi på Vasa Advokatbyrå AB genomför rättsutredningar och kan företräda dig i en tvist mot säljaren.
Läsvärt
Skadestånd vid avtalsbrott | SvJT
Köpa bostad – Kostsamt att avbryta bostadsaffär (aftonbladet.se)
Ingående av överlåtelseavtal vid köp av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Rätten för köpare att häva köp enligt köplagen – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Undersökningsplikt av bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag