De flesta bostadsrättsinnehavare behöver aldrig anlita en jurist – tvister är trots allt ovanliga. Men uppstår en tvist kan konsekvenserna bli kännbara, särskilt när köparen av din lägenhet i efterhand gör gällande att du som säljare ska svara för fel som påstås ha funnits vid överlåtelsetillfället. Den här artikeln går igenom vad juridisk rådgivning kan innebära för dig som säljare i en sådan situation.
Undersökningsplikt för köpare
Om en köpare i efterhand hävdar att det föreligger fel i lägenheten är ett viktigt första steg att bedöma om köparen faktiskt fullgjort sin undersökningsplikt. Till skillnad från fastighetsköp, där plikten regleras direkt i jordabalken, saknar bostadsrättsköp en uttrycklig lagstadgad motsvarighet. Enligt 20 § köplagen kan dock köparen inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av varan – ett stadgande som i praxis ger upphov till en faktisk undersökningsplikt, förutsatt att säljaren eller mäklaren uppmanat köparen att besiktiga lägenheten före köpet. En juridisk rättsutredning kan avgöra om köparen verkligen fullgjort denna plikt och om reklamationen därmed saknar grund.
Dolt fel
Även när köparen har undersökt lägenheten noggrant kan det finnas fel som ändå kan läggas säljaren till last – vad som brukar kallas dolda fel. Begreppet härstammar ursprungligen från 4 kap. 19 § jordabalken, som reglerar fel vid fastighetsköp, men har i rättspraxis ansetts tillämpligt även vid överlåtelse av bostadsrätter. Ett dolt fel är ett fel som inte borde ha upptäckts ens vid en grundlig besiktning. Huruvida ett visst fel verkligen kvalificerar sig som dolt måste bedömas från fall till fall – det räcker inte att köparen faktiskt inte uppmärksammade felet, utan felet måste också ha varit svårupptäckt för en normalt aktsam undersökare. Att anlita juridisk hjälp för att driva en tvist och argumentera för att det aktuella felet inte utgör ett dolt fel kan vara avgörande för utgången.
Vad en bostadsrättsjurist också kan hjälpa till med
Dolda fel är ett av flera områden där juridisk hjälp kan vara avgörande vid bostadsrättsfrågor. Uppstår en tvist med föreningen om exempelvis störningar eller risk för förverkande av nyttjanderätten finns det kvalificerad hjälp att få. Detsamma gäller om du nekas medlemskap i en bostadsrättsförening – huvudregeln är att föreningen bara i vissa uttryckliga undantagsfall har rätt att vägra, och en felaktigt nekad ansökan kan angripas rättsligt. Juridisk rådgivning kan klarlägga föreningens befogenheter och vid behov driva saken vidare.
Att tänka på:
Har du ett juridiskt problem kopplat till din bostadsrätt rekommenderas att du vänder dig till en jurist med erfarenhet av bostadsrättsliga frågor. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av överlåtelsetvister, föreningsfrågor och andra ärenden med koppling till bostadsrätt. Kontakta oss för en inledande bedömning av ditt ärende.
Läsvärt
Mål: T 3573-14 – Högsta domstolen
Jordabalken och köparens undersökning — har sakernas tillstånd ändrats? | SvJT
Likhetsprincip och generalklausul för bostadsrättsförening – Vasa Advokatbyrå
Exempel på dolda fel i bostadsrätt – Vasa Advokatbyrå
Fel i bostadsrätt behöver inte vara dolt fel – Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag