Ibland räcker inte den egna fastighetens resurser till – kanske saknas en körbar väg in till tomten, eller finns ingen brunn med dricksvatten inom fastighetsgränserna. Lösningen kan då finnas hos grannen. Om en grannfastighet har en väg som skulle lösa tillgänglighetsproblemet, men du saknar rätt att använda den, kan ni gemensamt upprätta ett servitut. Den här artikeln fokuserar på vägservitut och de grundläggande juridiska förutsättningarna för den som vill förstå – eller etablera – en sådan rättighet.
Syftet med servitut
Servitutsinstitutet finns i lagstiftningen för att lösa praktiska problem som inte kan hanteras inom den egna fastighetens gränser. Enligt 14 kap. jordabalken ges möjligheten för en fastighetsägare att på rättsligt bindande sätt nyttja del av en grannfastighet. När två privata parter kommer överens om detta kallas det ett avtalsservitut. En vägrätt är ett typexempel, men det kan lika gärna röra en gemensam brunn – något som i praktiken kan höja fastighetens marknadsvärde och göra den mer attraktiv vid en framtida försäljning.
Begreppet servitut
En legal definition av servitut finns i 14 kap. 1 § jordabalken, där det anges att ”om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende”. Rekvisitet ändamålsenlig markanvändning är centralt – ett servitut måste fylla ett verkligt behov för den härskande fastigheten och kan inte grundas enbart på den enskilde ägarens preferenser.
Tjänande och härskande fastighet
I 14 kap. 1 § jordabalken förekommer begreppen tjänande fastighet och härskande fastighet. Den tjänande fastigheten är den som belastas av servitutet – exempelvis den fastighet där vägen fysiskt är belägen. Den härskande fastigheten är den som har rätt att utnyttja servitutet, i exemplet ovan alltså din fastighet. En praktiskt viktig detalj: servitutet är knutet till fastigheterna som sådana, inte till de enskilda ägarna. Vid ett ägarbyte följer rättigheten – liksom skyldigheten – automatiskt med fastigheten.
Att tänka på
Planerar du att ingå ett servitutsavtal bör du anlita en jurist redan i upprättandeskedet. Ett ofullständigt eller otydligt avtal riskerar att förklaras ogiltigt eller ge upphov till tolkningstvister längre fram – erfarenhetsmässigt något som kostar avsevärt mer att reda ut i efterhand än att göra rätt från början. Har du redan hamnat i en tvist om ett befintligt servitutsavtal är juridisk rådgivning inte bara rekommenderad – den är i praktiken nödvändig. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av att företräda klienter i servitutstvister och hjälper dig gärna med ditt ärende.
Läsvärt
Romersk civilrätt och servitutets historiska rötter | SvJT
Se upp med din nyttjanderätt när Lantmäteriet rensar (Aftonbladet)
Upphäva servitut – grunder för att häva ett avtalsservitut (vasaadvokat.se)
Avtalsservitut – vad innebär det? (vasaadvokat.se)
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag